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- 양도차익 = 실지양도가액 – 실지취득가액 – 기타필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액
- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제
- 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율
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부동산 주치의 김제경 소장의 부동산 세법 강의 시리즈 첫 번째 양도소득세 편 입니다.
양도소득세가 정말 중요하다는 것은 많은 분이 알고 계십니다.
하지만 구체적으로 어떻게 해야 하는지 어려워하시는 분들이 많이 계시는데요.
부동산을 통해 발생하는 양도소득세에 대해 안내를 해드리고 구체적인 사례를 통해 이해를 도와드릴 수 있는 영상입니다.
양도소득세에 대해서 궁금하신 분은 영상 끝까지 시청해보시면 많은 도움이 될 것입니다.
부동산 성공투자의 미래! 투미부동산컨설팅
네이버 카페: https://cafe.naver.com/real9990
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02양도소득금액 계산명세서 – 알기 쉬운 양도소득세
양도소득금액 계산 · 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제한 금액입니다. · (고가주택의) 과세대상 양도차익. 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × 양도가액 – 9억원 …
Source: www.nts.go.kr
Date Published: 2/9/2021
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양도소득세 계산 – 부동산계산기
주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득세(양도세)를 부동산계산기 EZB에서 확인해보세요.
Source: ezb.co.kr
Date Published: 10/8/2022
View: 7113
양도소득세 계산기 – 부동산계산기.com
양도소득세 계산. 주소 복사. 설명; 고급 계산; 개정법 적용. 주택·아파트, 분양권, 조합원 입주권, 토지 등 부동산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로, …
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 1/16/2021
View: 1109
양도소득세 계산 어떻게 하나? [2] – 소셜포커스(SocialFocus)
양도소득세, 어떻게 계산하나 · 취득세·등록세 · 법무사 수수료 등 등기비용, 중개수수료 · 샷시의 설치, 발코니 확장공사 비용 · 상하수도 배관공사, 난방 …
Source: www.socialfocus.co.kr
Date Published: 5/10/2022
View: 9744
양도소득세 – 계산방법 : 네이버 블로그
양도소득세 계산. . 1) 양도차익. (1) 실제취득가액. . ① 타인으로부터 매입 (매입가액). ② 건설원가 (원재료 + 노무비).
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 10/6/2022
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[인포그래픽]우리집 양도세 계산하는 법 – 택스워치
지금 당장 집을 팔아야 한다면 반드시 따져봐야 할 세금이 있다. 바로 양도소득세(양도세)다. 양도세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 ‘양도 …
Source: www.taxwatch.co.kr
Date Published: 5/26/2021
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주제에 대한 기사 평가 양도 소득세 계산 방법
- Author: 투미부동산[투미TV]
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- Date Published: 2021. 2. 20.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=5jmabn_0csE
2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부하여야 합니다.
알기 쉬운 양도소득세
9 양도가액신고서식으로 복귀 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 금액입니다. 금전의 수수가 수반되지 않는 교환의 경우에는 인도한 자산의 가액 당사자간의 매매약정에 의하여 양도자가 부담할 양도소득세를 양수자가 부담하는 조건으로 계약을 체결한 후 양수자가 이를 이행한 때에는 대신 납부한 양도소득세액을 양도자의 양도소득세 계산시 산입(처음 1회에 한함) 부동산을 취득할 수 있는 권리는 양도일까지 투입된 원가에 권리금 상당액 가산 상속세·증여세 물납하는 경우에는 물납에 충당하는 자산의 수납가액(상속세·증여세 과세가액)
10 취득가액신고서식으로 복귀 실지거래가액으로 하는 경우 : 취득에 실제 든 가액(별지 제84호 서식 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서의 ⑤번란의 금액)
매매사례가액에 의하는 경우 : 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액
감정가액에 의하는 경우 : 취득일 전후 3개월 이내의 감정평가업자의 감정가액 2개 이상의 평균가액
환산취득가액에 의하는 경우 : 양도가액(⑨번) ×〔취득시기준시가(+) / 양도시기준시가(+)〕로 환산한 가액
취득가액 종류란 : 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가로 구분하여 적으며, 국외자산의 경우 실지거래가액, 해당정부평가액, 매매사례가액, 감정가액으로 구분하여 원화환산금액을 적습니다.
11 기납부토지초과이득세신고서식으로 복귀 해당 양도토지에 대하여 기납부한 토지초과이득세가 있는 경우 기납부한 토지초과이득세액을 적습니다.
12 기타 필요경비신고서식으로 복귀 취득당시 가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 자본적지출액 등(별지 제84호 서식 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서의 ⑬번란의 금액)을 적고, 취득 당시 가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가에 의하는 경우에는 개산공제액을 적습니다.
13 양도차익 (⑨-⑩-⑪-⑫)신고서식으로 복귀 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제한 금액입니다.
(고가주택의) 과세대상 양도차익
14 장기보유특별공제신고서식으로 복귀 토지·건물 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 다음의 보유기간에 따른 공제율을 곱하여 계산하며, 국외자산은 해당되지 않습니다. 1세대1주택 : 2년이상 거주하고 3년이상 보유시 24%, 매년 8%씩 추가 공제하며 10년 이상은 80% 한도로 공제 (소득세법 §95② 표2) 1세대1주택 외 : 3년이상 보유시 6%, 매년 2%씩 추가 공제하며 15년 이상은 30% 한도로 공제 (소득세법 §95② 표1) 준공공임대주택 : 10년이상 계속 임대한 후 양도하는 경우 70% 공제 (조세특례제한법 §97의3) 장기임대주택 : 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 소득세법 §95② 표1의 공제율에 임대기간 6년 이상 2%, 7년 이상 4%, 8년 이상 6%, 9년 이상 8%, 10년 이상 10%를 추가공제 (조세특례제한법 §97의4) 일반공제 장기보유특별공제 일반공제 : 보유기간 정보 보유기간 3년~ 4년~ 5년~ 6년~ 7년~ 8년~ 9년~ 10년~ 11년~ 12년~ 13년~ 14년~ 15년~ 1세대1주택
(2년 이상 거주) 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80% 1세대 1주택 외 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26% 28% 30% 장기보유특별공제 조세특례제한법상의 임대주택 공제율 조세특례제한법상의 임대주택 공제율 : 임대기간 정보 임대기간 6년 ~ 7년 7년 ~ 8년 8년 ~ 9년 9년 ~ 10년 10년~ 장기일반민간임대주택
(조특법§97의3) – – 50% 70% 장기임대주택
(조특법§97의4) 추가 2% 추가 4% 추가 6% 추가 8% 추가 10%
15 양도소득금액 (⑬-⑭)신고서식으로 복귀 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하고, 그 금액에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액입니다.
16 세액감면대상신고서식으로 복귀 양도소득세액 감면을 「소득세법」 제90조제1항(세액감면방식)을 적용하여 계산하는 경우 양도자산의 감면소득금액을 적습니다.
17 소득금액감면대상신고서식으로 복귀 양도소득세액 감면을 「소득세법」 제90조제2항(소득금액 차감방식)을 적용하여 계산하는 경우 양도자산의 감면소득금액을 적습니다.
양도소득세 계산
양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다. 2022년 세제개편안 선반영 계산기 운영 안내 세제개편안이 양도소득세에 미치는 영향을 미리 살펴보고 싶은 분들을 위해 선반영 계산기를 한시적으로 운영하고 있습니다. 세제개편안에 따른 변화는 2022년 세제개편안 선반영 양도소득세 계산기에서 확인해주시기 바랍니다. 정식 계산기 반영 : 2022년 세제개편안은 관련 법 개정이 이루어져야 본격적으로 시행될 수 있으며, 국회 논의 등 개정 과정에서 내용 일부가 변경되거나 삭제될 수 있습니다. 사용자분들에게 더 정확한 계산 결과를 안내해드리기 위해 세제개편안의 내용은 선반영 계산기를 통해서만 우선 제공되며, 시행이 확정된 이후 정식 계산기에 반영될 예정입니다. 부동산대책 및 개정세법 반영 안내 2021년 세법개정과 2022년 2월 세법개정, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 하는 2022년 5월·7월 세법개정이 양도소득세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 양도소득세에 대한 자세한 내용은 ‘세법개정’에서 확인해주시기 바랍니다. 2021년 소득세법 및 소득세법 시행령 개정 : 반영완료 2022년 2월 소득세법 및 소득세법 시행령 개정 : 반영완료 2022년 5월·7월 소득세법 시행령 개정 : 반영완료 양도소득세는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 실제 세금 신고·납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다. 양도소득세 계산 순서 1) 양도소득금액 산출 : 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제액 2) 양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 – 기본공제 3) 양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율 양도소득세 예정신고·납부 자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다. 양도소득세 확정신고·납부 과세기간 내 양도소득금액이 있는 경우 양도소득세 확정신고기간(해당 과세기간의 다음 연도 5월)에 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고를 이미 한 경우 별도로 확정신고를 하지 않아도 되지만 해당 연도에 2건 이상의 부동산을 양도하여 2회 이상 예정신고를 한 경우에는 확정신고를 해야 합니다. 규제지역 현황 및 관련 법령 투기과열지구 및 조정대상지역 현황 소득세법 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무
1세대 1주택의 범위 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상)인 경우 해당 주택의 양도로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 1세대 1주택의 요건을 모두 충족하더라도 해당 주택의 양도가액이 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원)을 초과하는 고가주택이면 전체 양도차익 중 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원) 초과 부분에 대해서 양도소득세를 과세합니다. – 소득세법 시행령 제154조 1) 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령에서 정하는 취학, 근무상의 형편과 같은 부득이한 사유로 양도하는 경우처럼 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 「소득세법 시행령」 제154조 제1호부터 제3호까지의 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 2) 조정대상지역 공고일 이후에 주택(분양권 및 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득하였어도 조정대상지역의 공고가 있기 전(또는 조정대상지역 내 거주기간 요건이 신설되기 전인 2017년 8월 2일 이전)에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 계약금 지급일을 기준으로 해당 거주자가 속한 세대가 주택을 보유하고 있지 않다면 거주기간 요건이 적용되지 않습니다. 해당 요건을 충족하는 경우 양도소득세 계산 시 조정대상지역의 체크를 해제하고 계산하시기 바랍니다. 일시적 1세대 2주택 1주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득(자가건설 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하였고, 종전주택을 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 양도한다면 양도하는 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. – 소득세법 시행령 제155조 1) 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역이라면 신규주택의 취득일에 따라 아래의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로의 전입 요건이 추가될 수 있습니다. 2018년 9월 13일 이전 : 3년 2018년 9월 14일 이후 ~ 2019년 12월 16일 이전 : 2년 2019년 12월 17일 이후 ① 종전주택을 2022년 5월 9일 이전 양도 : 1년 + 1년 이내 신규주택 전입 ② 종전주택을 2022년 5월 10일 이후 양도 : 2년 2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건은 삭제되어 더는 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다. 상속, 동거봉양이나 혼인 등으로 일시적 2주택이 된 경우에 대해서는 「소득세법 시행령」 제155조를 참고해주시기 바랍니다. 법정요건을 충족하는 일시적 1세대 2주택을 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 대상주택을 2주택이 아닌 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 장기보유특별공제 보유기간이 3년 이상인 자산을 양도하는 경우에는 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)가 적용됩니다. 단, 양도하는 자산이 1세대 1주택에 해당하는 주택으로 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 일반 장기보유특별공제보다 공제율이 더 높은 1세대 1주택 장기보유특별공제(24% ~ 80%, 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%)가 적용됩니다. 2020년 1월 1일부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주기간 요건을 충족하지 못한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제가 아닌 일반 장기보유특별공제가 적용됩니다. – 소득세법 시행령 제159조의4 2020년 소득세법 개정으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 1세대 1주택의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%의 장기보유특별공제가 적용되었으나, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%, 그리고 거주기간에 따라 연 4%의 장기보유특별공제가 적용되니 유의하시기 바랍니다. 조정대상지역 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 다주택 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 2020년 소득세법 개정으로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다. – 소득세법 제95조제2항 및 소득세법 제104조제7항 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과 1) 다주택 세대가 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 효과는 양도소득세 계산 시 선택한 대상주택과 입력한 양도일자에 따라 자동으로 반영됩니다. 2) 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택처럼 「소득세법 시행령」 제167조의3 및 「소득세법 시행령」 제167조의10 등에 따라 중과세율 적용대상에서 제외되는 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 위 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 상생임대주택 직전임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상인 상생임대주택을 양도하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례와 임대사업자의 거주주택 비과세 특례, 그리고 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. – 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대차계약 : 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않은 신규 또는 갱신 계약으로, 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 임대차계약 직전임대차계약 : 해당 주택을 취득한 후 직접 임차인과 체결한 임대차계약. 주택 취득 전 이미 체결된 계약에 따라 임대인의 지위를 승계받은 경우는 직전임대차계약으로 인정되지 않음 위의 요건을 충족하여 거주기간의 제한을 받지 않는 상생임대주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 상생임대주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 다주택에서 전환된 1세대 1주택 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대(일시적 1세대 1주택의 특례를 적용받는 경우 제외)가 다른 모든 주택을 처분(양도, 증여 및 용도변경)하고 남은 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간과 거주기간을 다시 기산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다. 2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 적용되지 않습니다. 따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 양도하는 경우더라도 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 2021년 1월 1일 이후 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우에만 적용됩니다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 다주택을 처분하고 2021년 1월 1일 현재 1주택만을 보유하고 있는 경우에는 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다. 2021년 1월 1일 이후 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 다주택에서 전환을 체크하고 추가정보를 입력하시기 바랍니다. 기본공제 연 1회 양도소득금액에서 250만원을 공제받을 수 있습니다. 기본공제는 납세의무자 별로 적용되기 때문에 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다. 양도소득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 양도소득세와 차이가 있을 수 있습니다.
2021년과 2022년 2월 개정된 소득세법과 소득세법 시행령, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 2022년 5월·7월 개정된 소득세법 시행령이 양도소득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다. 개정내용 적용시기 소득세법 및 소득세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 양도분부터 적용되는 내용과 시행일자 이후 취득분부터 적용되는 내용 등으로 구분되어 있으니 유의하시기 바랍니다. 상생임대주택 특례 요건 완화 및 혜택 확대[2022년 8월 2일 양도분부터 적용] 상생임대주택 제도의 활성화를 위해 임대개시 시점 1세대 1주택 요건 및 주택가액 기준이 폐지되었고, ① 1세대 1주택 비과세, ② 임대사업자의 거주주택 비과세, 그리고 ③ 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 2년의 제한을 받지 않도록 혜택이 확대되었습니다. 또한 상생임대차계약의 체결 기한이 기존 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일까지로 연장되었습니다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제[2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일 양도분에 적용] 다주택자가 보유기간이 2년 이상이고 조정대상지역에 소재하는 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않습니다. 중과 배제되는 주택에 대해서는 기본세율(6% ~ 45%)이 적용되며, 보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)도 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지[2022년 5월 10일 양도분부터 적용] 다주택자가 1주택을 제외한 모든 주택을 처분하고 남은 1주택을 양도하는 경우 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유·거주기간을 다시 기산하는 제도가 폐지되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날이 아닌 주택의 취득일부터 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화[2022년 5월 10일 양도분부터 적용] 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 완화되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건이 삭제되어 더는 적용되지 않습니다. 1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권 비과세 기준금액 상향[2021년 12월 8일 양도분부터 적용] 1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권의 비과세 기준금액이 기존 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다. 상향된 비과세 기준금액은 2021년 12월 8일 이후 양도하는 주택 및 조합원입주권부터 적용되니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건 정비[2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 조합원입주권부터 적용] 납세의무자의 예측가능성을 제고하기 위해 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건에 다른 분양권을 보유하고 있지 않을 것을 구체적으로 명시하였습니다. 또한 적용대상이 되는 분양권을 2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터로 한정하였으니 유의하시기 바랍니다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 보유기간이 2년 미만인 주택에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지 보유기간 1년 미만 : 40% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 기본세율 2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 보유기간 1년 미만 : 70% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60% 분양권에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 분양권에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터는 규제지역 여부와 관계없이 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 특히 보유기간과 관계없이 최소 60%의 세율이 적용되니 유의하시기 바랍니다. 1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지 보유기간 1년 미만 : 50% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 40% 보유기간 2년 이상 : 기본세율 조정대상지역 : 보유기간에 관계없이 50% 2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 보유기간 1년 미만 : 70% 보유기간 1년 이상 : 60% 다주택 세대 조정대상지역 양도소득세 중과세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용받는 중과세율이 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용됩니다. 1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 20%P 중과 2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과 1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가[2021년 1월 1일 양도분부터 적용] 보유기간을 기준으로 공제를 적용하던 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받을 수 있었지만 2021년 1월 1일 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있습니다. 예) 5년 보유기간 중 3년 거주를 한 1세대 1주택 : 기존 40%(= 5년 X 8%) 공제 → 개정 32%(= 5년 X 4% + 3년 X 4%) 공제 분양권 주택 수에 포함[2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 적용] 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권은 1세대 1주택 비과세 및 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 이미 주택 수 산정에 포함하던 조합원입주권에 분양권까지 추가되면서 앞으로는 분양권과 조합원입주권이 모두 다른 주택의 양도에 영향을 미치게 됩니다. 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도할 때 분양권을 주택 수에 포함하는 것이 아니라 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하는 것이니 유의하시기 바랍니다. 소득세 과세표준 구간 신설 및 최고세율 인상[2021년 1월 1일 양도분부터 적용] 과세표준 10억원 초과 구간을 신설하고, 최고세율을 기존 42%에서 45%로 인상하였습니다. 신설된 과세표준 구간과 인상된 최고세율은 개정된 소득세법의 시행일인 2021년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.
양도소득세 계산 어떻게 하나? [2]
양도차익 계산시 베란다 확장 공사비, 소유권 관련 소송비용 등 경비 공제
양도소득세 기본 누진세율, 단일세율, 할증세율 등 복잡한 구조
장기보유특별공제는 기본적으로 3년 이상 보유해야 가능
미등기, 입주권, 조정대상 지역의 다주택자 등 장특공제 적용 제외
조봉현 세무사의 알기쉬운 세금 이야기 ㉕
양도소득세, 어떻게 계산하나? [2]
부동산을 팔게 되면 양도소득세는 어떻게 계산하는가?
국세에 속하는 세금은 계산 절차가 복잡하고 여러 가지 증빙 서류를 필요로 하는 경우가 많다. 그래서 막상 세금신고를 할 때는 세무사 등 전문가에게 의뢰를 하게 된다. 세무대리인은 납세자의 설명과 납세자가 제공하는 여러 가지 증빙서류를 근거로 세금을 계산한다. 그러한 증빙서류를 제때에 확보해 두지 못하면 나중에 세금을 신고할 때 낭패를 보는 수가 있다.
따라서 세무 전문가가 아니더라도 세금이 계산되는 원리를 알아야 평소에 관련되는 증빙서류를 미리미리 확보해 둘 수가 있다. 그리고 부동산을 매매할 때도 세금을 줄이는 방법으로 그 시기를 조절할 수 있다.
오늘은 지난 12월 1일자 본지의 “양도소득세, 어떻게 계산하나[1]”을 보충하는 내용을 다루어 본다.
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 금액을 “양도차익”이라고 했다. 그리고 그 양도차익에서 장기보유특별공제를 하면 양도소득이 되고, 거기에서 양도소득 기본공제(연 1회에 한하여 250만원)를 하면 과세표준이 된다.(맨 하단의 양도소득세 계산구조도 참조)
과세표준에서 세율을 적용하면 산출세액이 되는데, 세율은 최저 6%에서 최고 75%까지 매우 다양하다.(아래 세율표 참조)
필요경비로 인정할 만한 것으로 어떤 것이 있을까?
취득세·등록세
법무사 수수료 등 등기비용, 중개수수료
샷시의 설치, 발코니 확장공사 비용
상하수도 배관공사, 난방시설 설치 및 교체비
소유권확보를 위한 소송비용 및 화해비용
장기할부조건 연부이자
경매취득시 유치권 변제금액
경략대금에 불포함된 대항력이 있는 전세보증금
토지개량을 위한 장애물 철거비용, 불법건축물 철거비용
매입 채권 매각차손금액
세무대행 수수료(양도소득세 신고서 작성 등)
그러나 필요경비에 해당되지 않는 경우도 있다. 필요경비에 해당되는 것은 주로 당해 부동산의 가치를 증대시키거나 의무이행 및 당연한 권리행사와 관련되는 것이 많다. 반면에 그 반대의 경우는 필요경비로 인정하지 않는다. 예를 들면 대항력 있는 전세보증금을 반환하는 경우는 필요경비가 되지만, 대항력 없는 보증금 반환액은 공제하지 않는다 아니다. 취득세의 납부지연 등 의무해태와 관련한 가산세나 연체료가 비용으로 인정받지 못하는 경우도 같은 원리다. 필요경비로 인정하지 않는 사례는 다음과 같다.
벽지·장판·도색 작업, 조명(샹들리에 등) 구입 비용
싱크대·주방기구 구입, 교체비용, 방수공사비
보일러 수리비, 외벽 옥상 도색작업비용
(창)문유리 변기 타일 정화조·상하수도관 등 교체
조경 수목·가구·비품 구입대
건물의 재해복구비용 및 임차인 퇴거 보상비용
금융기관 대출금 지급이자 및 감정비용 · 해지비용
경매 취득시 세입자 명도비용
장기할부조건 연체이자 또는 경매 낙찰금 지연에 따른 이자
아파트 중도금 선납 시 할인비용
취득세의 납부지연 가산세 · 연체료
토지의 하자를 이유로 지급한 비용
경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금
다음은 장기보유특별공제에 관한 설명이다.
부동산 양도소득세를 계산하는 과정에서 양도소득금액 산정 시 보유기간이 3년 이상인 경우에 일정액을 공제하는 것이다. 이는 투기목적의 단기거래가 아닌 장기보유에 대하여 세부담을 덜어주기 위한 세제상의 장치이다.
보통 3년 이상 보유한 경우에 양도차익(양도금액에서 취득금액과 기타 필요경비을 공제한 금액) 6%부터 보유기간 1년당 2%씩 총 30%까지 공제를 한다. 최고 30%를 모두 공제받으려면 15년 이상을 보유해야 한다.
그러나 1세대1주택이면서 고가주택(양도가액 9억원 이상) 사유로 인하여 양도소득세 과세대상이 되는 경우에는 공제율이 일반적인 경우보다는 훨씬 높다.
보유기간 3년 이상인 경우에 보유기간과 거주기간에 대하여 12%부터 1년당 각 4%씩 총 40%까지 공제가 되는데, 보유기간과 거주기간이 모두 10년 이상인 경우 80%까지 공제를 한다.
3년 이상 보유를 하였더라도 다음의 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
미등기전매, 조합원입주권, 국외자산, 조정대상지역 내의 다주택자인 경우, 고가의 1세대1주택에 대한 거주요건 2년 이상 미충족시 등이다.
양도차익에서 장기보유특별공제를 하면 양도소득이 되고, 여기에 양도소득 기본공제 250만원(연 1회에 한함)을 빼면 과세표준이 된다. 그리고 과세표준에서 세율을 적용하면 산출세액이 된다.
부동산 양도에 대한 양도소득세 세율구조는 매우 복잡하다. 보유기간이 2년 이상인 토지나 건물에 대해서는 일반적으로 누진방식(6%~45%)에 의한 기본세율을 적용한다. 그러나 2년 미만의 단기 보유인 경우에는 40%에서 70%가지 매우 높은 율의 단일 세율을 적용한다. 그러나 조정대상 지역의 다주택자에게는 주택이냐 3주택 이상이냐에 따라 기본세율에다 10%~30%P.를 가산하여 무거운 세금을 과세한다.
보유기간별, 주택수 등에 대한 세율표는 다음과 같다.
양도소득세 세율 적용시 누진세율 42%와 단일세율 40% 중 어느 쪽이 더 무거울까?
누진세율은 과세표준에 대하여 세율을 곱하는 것으로 끝나지 않고, 세율을 곱한 금액에 세율간 과도한 단차를 줄이기 위해 누진공제액이라는 것을 뺀다. 42% 세율을 적용하는 구간은 과세표준이 5억원 초과 10억원까지인데, 과세표준 5억 1원일 때 산출세액은 174,600,000원으로 실효세율이 34.9%에 해당한다. 과세표준이 10억원일 때는 실효세율이 38.4%이다. 그러나 단일 세율로 40%라면 40%가 바로 산출세액이다. 따라서 단일세율 40%가 누진세율 42%보다 무겁다.
* 이 글은 작성일 현재의 세법을 근거로 알기 쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수도 많고 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받기를 권장합니다(필자 주)
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양도소득세 – 계산방법
① 240,000,000원
② 244,000,000원
③ 245,500,000원
④ 290,000,000원
⑤ 294,000,000원
정답 ④
양도차익의 계산(실지거래가액)
양도 당시 실지거래가액(500,000,000원) – 취득 당시 실지거래가액(200,000,000원) – 직접 지출한 비용(10,000,000원) = 양도차익(290,000,000원)
제18회 기출
소득세법상 양도소득금액의 계산에 있어서 장기보유특별공제에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 장기보유특별공제는 단계별 초과누진세율제도하에서 장기간 축적된 보유이익이 양도시점에 일시에 실현됨으로 인하여 발생하는 과도한 세부담을 완화하는 효과가 있다.
② 미등기양도자산(법령이 정하는 자산은 제외)에 대하여는 장기보유특별공제의 적용이 배제된다.
③ 법령의 규정에 의하여 양도소득세가 중과세되는 비사업용토지에 대하여도 장기보유특별공제의 적용대상이 된다.
④ 장기보유특별공제는 양도차익의 80%까지 공제될 수 있다.
⑤ 1세대 1주택에 해당하는 등기된 고가주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제의 적용이 배제된다.
정답 ⑤
소득세법상 양도소득금액의 계산에 있어서 장기보유특별공제 : 1세대 1주택에 해당하는 등기된 고가주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제의 적용요건만 갖추면 공제대상이 된다.
제20회 기출
소득세법상 장기보유특별공제에 대한 설명 중 틀린 것은? (다만, 양도자산은 비과세되지 아니한다)
① 법령이 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우 10년 이상 보유시 100분의 80의 공제률이 적용된다.
② 법령이 정하는 비사업용 토지에 해당하는 경우라도 법정요건에 충족시 적용한다.
③ 법원의 결정에 의하여 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 부동산에 대하여는 적용되지 아니한다.
④ 등기된 토지 또는 건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 적용한다.
⑤ 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 공제한 금액으로 한다.
정답 ③
다음에 해당하는 자산은 미등기로 보지 아니한다. 따라서 장기보유특별공제를 받을 수 있으며 양도소득기본공제도 적용받을 수 있다.
[인포그래픽]우리집 양도세 계산하는 법
지금 당장 집을 팔아야 한다면 반드시 따져봐야 할 세금이 있다. 바로 양도소득세(양도세)다.
양도세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 ‘양도소득’에 대해 매기는 세금이다.
양도세는 주택수와 보유 기간 등에 따라 각각 다른 세율과 공제율이 적용되며, 매년 ‘세법’ 규정이 바뀌고 있어 집주인들에겐 상당히 골치 아픈 세금이다.
만약 서울에서 10억원짜리 아파트를 팔면 양도세를 얼마나 내야 할까? 우선, 샀을 때의 집 가격부터 알아본 다음 보유 기간과 현재 보유한 주택수 등을 확인해야 한다.
2021년 6월 10억원에 거래된 서울 관악구 신림동 관악산휴먼시아 2단지(114.7㎡)를 예로 들어보자. 3년 전 이 아파트의 매매가격은 6억9000만원이었다. 5년 전에는 5억8000만원에 거래됐으며 이는 10년 전 매매가격과 비슷하다.
5년 전에 이 아파트를 샀다가 10억원에 팔면 양도차익은 4억2000만원이 되며, 1세대 1주택자인 경우 양도세를 낼 필요는 없다. 12억원이 넘는 부분에만 양도세를 계산하기 때문이다.
서울에 집이 한 채 더 있는 2주택자라면, 양도세는 2억4761만원으로 확 늘어난다. 조정대상지역 다주택자 중과세율 적용으로 인해 양도세율이 52%까지 올랐다. 3주택자의 양도세는 2억9353만원으로 치솟게 된다. 중과세율이 최고 수준인 62%로 올라가기 때문이다.
서울 소재 10억원 아파트 3년 보유 시 양도세
1주택자는 0원, 3주택자는 2억9353만원
2021년 4월 20억원에 거래된 서울 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트(133.97㎡)를 5년 전에 8억9900만원에 사서 거주하다가 판다고 가정하면, 1주택자가 내야할 양도세는 8807만원이다.
다주택자는 세금 부담이 훨씬 더 늘어난다. 조정대상지역에 다른 집 한 채를 더 가진 2주택자가 5년 보유한 롯데캐슬퍼스트를 팔면 양도세로 7억2998만원을 내고, 3주택자는 8억5082만원의 세금을 내는 것으로 계산됐다.
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