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전세임대차의 세입자가
계약기간이 만료되었는데 계속 살고싶다면서
퇴실을 하지 않겠다고하는
생방송중에 시청자분의 질문내용입니다.
이럴때의 대처요령을 설명해 보았습니다.
https://cafe.naver.com/gtgt0283
[email protected]
#부동산#임대차#덕방아재
안녕하세요 덕방아재입니다
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세입자퇴거불응 어떤 경우에 세입자 내보낼 수 있을까?
세입자가 더 이상 집주인의 아파트 및 부동산에 거주할 권리가 없음에도 불구하고 계속해서 퇴거하지 않는 상황을 세입자퇴거불응이라고 합니다.
Source: blog.naver.com
Date Published: 10/17/2022
View: 4549
세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법 – 지플릭스
세입자에게 퇴거통보를 한 후 불응시 임의로 내쫓을 경우에는 주거침입죄나 재물손괴죄를 비롯한 각종 형법 위반 혐의롤 받게될 수 있어 그 절차와 …
Source: gflix.kr
Date Published: 10/10/2022
View: 3038
세입자 강제 퇴거 시킬 때 소송 없이 내보낼 수 있을까?
퇴거불응하는 세입자를 소송없이 내보내려면? 우선 계약 해지를 명확하게 할 필요가 있습니다. 많은 임대인과 임차인분들이 오해하고 계신 것들이 …
Source: menel.tistory.com
Date Published: 4/10/2022
View: 5784
퇴거에 불응하는 부동산 임차인, 건물명도소송 검토 – 로이슈
주택이나 상가 등 건물의 임대차 계약이 종료 또는 해지되는 상황에서 임차인이 퇴거에 불응하면 임대인은 건물의 점유를 이전받고자 건물명도소송을 …
Source: m.lawissue.co.kr
Date Published: 2/5/2021
View: 1104
실거주 목적으로 집 빼달라는 집주인에게 세입자가 날린 문자 …
최근 서울을 포함한 수도권을 중심으로 불붙은 전세난으로 집주인의 정당한 퇴거 요구에 불응하고 연락을 끊는 세입자가 속출하고 있다.
Source: www.wikitree.co.kr
Date Published: 12/14/2021
View: 2073
부동산: 세입자가 퇴거 불응하면 명도소송 어케함? – Blind
세입자가 퇴거 불응하면 명도소송 어케함? … 작년 5월에 전세 끼고 아파트 1층(애들 때문에)샀고, 세입자는 21년 10월 전세 만기야. 매매 할 때 세입자 …
Source: www.teamblind.com
Date Published: 1/7/2022
View: 9627
“어디 한번 끌어내봐!” 전세난에 늘어나는 막가파 세입자 – 땅집고
13일 부동산 업계와 법조계 등에 따르면 최근 집주인의 합법적 퇴거 요구에 불응하고 아예 연락을 끊어버리는 세입자가 늘어나고 있는 것으로 …
Source: realty.chosun.com
Date Published: 7/2/2022
View: 8273
이사 갈 집 알아보겠다 말한 세입자 퇴거 합의한 걸까 최진석의 …
“임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 퇴거하기로 합의했으며 이를 믿고 실거주 목적의 제3자와 매매계약 등을 체결한 경우”입니다. 국토부는 이에 대해 …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 9/1/2022
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주제에 대한 기사 평가 세입자 퇴거 불응
- Author: 덕방아재
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- Date Published: 2020. 4. 11.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=OrKUACGivEE
세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법
세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법
미디어에서는 주로 “악덕 집주인” 에 대한 얘기만 나오다 보니 집주인과 세입자간에 문제가 생겼을경우에는 자연스레 집주인쪽에서 잘못이 있을거라는 생각을 합니다.
그러나 항상 세입자만 피해를보는것은 아니며 실제로 종종 정당하게 계약이 종료되었음에도 퇴거하지 않고 세입자로부터 부동산을 인도받지못하는 경우가 많아 소송까지 진행하는 경우가 많습니다.
세입자에게 퇴거통보를 한 후 불응시 임의로 내쫓을 경우에는 주거침입죄나 재물손괴죄를 비롯한 각종 형법 위반 혐의롤 받게될 수 있어 그 절차와 진행방법에 대해서 자세히 설명해보고자 합니다.
세입자 내보내기 소장을 제출하기 전에
내 새끼손가락이 제일 아프듯이 나에게는 내 사건이 가장 중요하지만 법원에서는 매일 엄청난 양의 사건이 몰려들어오고 있습니다. 소장을 제출하기 전에 청구취지나 원인조차 명확하게 기재하지 못하거나 논리적이지 못할 경우에는 청구가 기각될 수 있으므로 소송을 보내기에 앞서 명확한 증거자료를 객관적으로 정리해볼필요가 있습니다.
기존 임대차계약 내용과 법적으로 문제없이 계약이 종료되었다는 사실과 세입자에게 퇴거요청을했으나 불응하며 점유하고있는 상황에 대해 구체적으로 입증해야 합니다.
내 국민연금 예상수령액은?
소송전 내용증명부터 순차적으로
“내용증명”이라 하면 우체국에서 우편물의 내용을 보증해주는 제도가 있습니다. 이는 계약 종료 및 퇴거요구에 대한 구체적인 사안과 요구에 응하지 않을때에는 명도소송을 집행할 것이라는 강경한 의사를 담아 내용증명을 보내게 되면 향후 소송이 시작했을때에도 증거자료로 활용이 가능합니다.
만약 재판이 시작되었을때 세입자로부터 “아무것도 듣지 못했다” 라는 식으로 변명하며 나온다면 이런 행위를 막을 수 있고 증거로 활용될 수 있습니다. 또한, 간혹 내용증명을 받은 세입자가 부담감에 퇴거 통보에 응하는 경우도 많습니다.
적법한 사유가 있다면 퇴거통보가 가능
명도소송을 통한 세입자 내보내기를 계획중이라면, 반드시 주택임대차보호법에서 정한 사유가 있는지를 확인해야 합니다. 임대차 3법 개정 이후 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 명시하고 있습니다.
부정한 방식의 임차
2기분의 임차분 연체
주택파손등
합당한 계약 갱신 청구 사유가 있는데 일방적으로 거부하고 퇴거를 요구하는 경우라면 명도소송 청구대상이 아니며 세입자가 법에 근거한 계약갱신을 요구하고 있다면 오히려 불리해질 수 있습니다.
승소후 집행을 위해서는
명도소송에서 승소한 경우라도 세입자가 계속해서 무단점거하는경우가 간혹 있습니다. 또한, 집행권원을 통한 내보내기도 불가능할 수 있습니다. 시간과 비용을 들여서까지 소송에서 승소했는데 너무나 황당한 이야기겠지만 실제로 이러한 이야기가 자주 들려오고 있습니다.
승소후 판결이 나오기전 세입자가 임의로 제3자에게 전대해주었다면 지금 부동산을 점유하고 있느 사람은 소송의 상대방이 아닌 제3자로서 기존 세입자에 대한 집행권원을 가지고 제3자에게 퇴거를 위한 강제집행을 요청할 수는 없습니다.
1인당 “48만원” 잠자는 국세환급금
이런 경우를 방지하기 위해 소장을 제기하며 “부동산점유이전금지가처분”을 함께 신청하는것이 좋습니다. 말그대로 점유권을 임의로 옮기지말라는 가처분을 내는것으로 재판의 판결이 나올때까지 점유를 유지해서 명도소송에서 승소하게 될 경우 강제집행이 원활하게 진행될 수 있도록 합니다.
세입자에 의한 피해가 있다면
명도소송외에도 퇴거 불응으로 인해 생긴 다른 피해가 있다면 이에 대해서도 구체적으로 증명해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 세입자가 임의로 주택을 점유하고 있는 기간동안에도 월차임을 내지 않았다면 부당이득에 대한 반환을 청구할 수 있습니다.
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세입자 강제 퇴거 시킬 때 소송 없이 내보낼 수 있을까?
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최근 임대차법이 개정되면서 2년이였던 전세계약이 4년이 되었다고봐도 무방합니다.
법에 의해 권리를 갖고 갱신 청구권을 행사하는 세입자를 내보낼 수는 없지만 그렇다고 세입자로서의 의무를 다 하지 못한 임차인까지 내보내지 못하는 것은 아닙니다.
퇴거불응하는 세입자를 소송없이 내보내려면?
우선 계약 해지를 명확하게 할 필요가 있습니다. 많은 임대인과 임차인분들이 오해하고 계신 것들이 있는데 바로 임대차 계약기간이 지나면 자동으로 임대차계약이 끝나는 걸로 아시는 부분입니다. 하지만 법은 임차인의 주거의 안정을 위하여 임대차계약에 대해 별도의 의사 표시가 없으면 동일한 조건으로 2년간 계약이 다시 이어지는 것으로 보고 있습니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 따라서 계약을 끝내고 싶다면 임대차계약 해지 의사 표시를 해야합니다.
임대차 계약해지 의사표현은 주택, 아파트라면 계약 만료일 6달 전부터 2달 전까지, 상가라면 만료 6달 전부터 1달 전까지 해야합니다. *다만 개정된 임대차보호법에 의해 임차인은 1회에 한하여 임대차계약 갱신요구를 할 수 있고, 이럴 경우 임대인은 실거주 등의 사유가 없는 한 계약 갱신을 거절 할 수 없습니다.
계약 해지의 의사 표시를 문서로 하여야 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 구두로 해도 효력을 발생하는데 이렇게 되면 문제는 당사자간의 이해관계가 달라져서 한쪽에서 해지 통보를 받지 못했다고 우기게 되면 해지통보 하였음을 입증 해야하는데 증거가 없게 됩니다. 그렇기에 대비하여 해지통보 문서 또는 기록, 내용증명 등으로 문서화 해두시기를 추천합니다.
계약갱신 청구권이 있는 세입자라고 하더라도 월세를 2~3번 이상(주택은 2회, 상가는 3회) 연체를 하거나 임대목적물에 중대한 하자를 발생하게 하거나, 무단으로 타인에게 전대하는 등 임차인으로서의 의무를 위반하게 되면 임대인은 세입자에게 나가라고 할 수 있습니다. 이 경우에는 주거침입 또는 재물손괴로 형사 처벌을 받을 수 있으니 반드시 법적절차에 따라 세입자를 내보내야합니다.
내용증명을 보낸 후에도 퇴거불응이 이어진다면 명소소송을 통해 강제집행 권원을 확보해야하는데 소송은 오래 걸리고 비용도 많이 들게 됩니다. 관할 법원에서 집행문이 있는 판결정본을 받을 수 있는데 관할 법원 집행관 사무실을 찾아가 판결정본과 강제집행신청서를 제출해서 집행관 위임이 진행된 이후에는 사건의 분야와 담당 집행관 일정에 맞춰서 집행 절차를 시작하면 됩니다. 그래서 그전에 세입자가 스스로 집을 비워주고 집에서 나가게 하는것이 최선입니다.
임차인의 동의 없이 법적으로 임대차계약을 즉시 해지할 수 있는 상황을 정리하자면,
임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우
임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우
임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우
그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
위 4가지 중 해당 된다면 임대인은 세입자 동의가 없더라도 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 명도 소송 등 법적 절차를 통해서 퇴거불응에 대응할 수 있습니다.
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퇴거에 불응하는 부동산 임차인, 건물명도소송 검토
사진=김현익 변호사
<저작권자 © 로이슈, 무단 전재 및 재배포 금지>
[로이슈 진가영 기자] 주택이나 상가 등 건물의 임대차 계약이 종료 또는 해지되는 상황에서 임차인이 퇴거에 불응하면 임대인은 건물의 점유를 이전받고자 건물명도소송을 통해 퇴거시키는 강제적인 법적 수단을 고려할 수밖에 없다.하지만 임대인이 승소한 뒤에도 명도 요구에 문제를 제기하며 임차인 측에서 완강하게 불응하는 경우도 있는데, 예를 들면 임대차 계약의 묵시적 갱신을 주장하거나 계약해지사유가 타당치 않다고 주장할 수도 있고, 주택 또는 상가건물임대차보호법 상 임대차 계약이 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속한다고 보는 것을 이유로 들어 건물 인도와 동시이행의 관계에 있는 보증금반환을 문제 삼으며 명도 요구에 불응할 수도 있다.문제는 임차인 측에서 주장하는 이러한 항변 사유가 타당할 경우 임차인을 퇴거시킬 수 없게 된다거나 퇴거시키기까지 더 긴 기간이 소요될 수도 있다는 것이다.먼저 상가임대차 계약의 만료일 6개월에서 1개월 전 사이의 기간에 임대인 혹은 임차인은 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 명확하게 통지해야 하는데(주택은 6개월 전~2개월 전), 만약 이 기간 내에 갱신거절 의사를 통지하지 않으면 전과 동일한 임대차 조건으로 묵시적 갱신이 이뤄진다. 이 경우 임대인은 주택은 2년, 상가는 1년 내에는 계약을 해지할 수 없게 된다.따라서 해지통지 및 묵시적 갱신 여부의 확인 없이 단순히 계약 기간이 경과했다고 해서 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하지 않도록 주의해야 한다.이외에도 주택은 민법 제640조, 상가는 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 각각 2기, 3기의 차임을 연체한 경우, 민법 제629조에 따라 임대인의 동의 없이 임차인이 전대차를 한 경우처럼 적법한 중도해지 사유에 해당하는지도 사전에 검토해야 한다.또한 임차인이 건물을 훼손한 부분에 대해 원상회복 비용이 발생한다거나 밀린 차임이 있는 경우 보증금에서 이 부분을 공제하고 반환할 수도 있는데, 보증금에서 각종 비용을 공제할 때 명확한 기준이 없어서 상호 간의 입장 차이로 인해 임대인의 부동산명도소송에 대한 반소로 임차인이 임대차보증금반환청구소송을 제기하는 경우도 있다. 따라서 계약해지 시점에 이 부분을 정확하게 정리해둘 필요가 있다.법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사에 따르면, “임대차 계약이 정상적으로 해지되고 보증금반환 문제도 없지만, 상가건물의 경우 권리금 회수문제로 분쟁을 겪는 사례들도 있다. 따라서 상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호 의무가 배제되는 상황인지 검토해야 하고, 만약 권리금 회수기회 보호 의무가 인정되는 상황이라면 건물명도소송을 제기하기 전에 권리금 계약을 맺으려는 새 임차인을 속히 구할 수 있도록 상호 간에 협조하는 유연한 대응도 필요하다.”고 한다.물론 이 경우에도 임차인이 시세 대비 현저히 높은 수준의 과도한 권리금을 고집하는 등 신규 임차인을 좀처럼 구하기 어려운 사정이 있을 때는 권리금 회수방해에 따른 임대인의 손해배상 의무를 불인정하는 판례들도 있어서 참고해볼 수 있다.따라서 퇴거에 불응하는 임차인과 더는 협상의 여지가 없는 상황에서는 신속하게 부동산명도소송을 제기하면서 이후 강제집행 절차를 진행하는 과정까지도 염두에 두고 적극적으로 대응하는 것이 바람직하다.진가영 로이슈(lawissue) 기자 [email protected]
실거주 목적으로 집 빼달라는 집주인에게 세입자가 날린 문자메시지 (사진)
뉴스1
최근 서울을 포함한 수도권을 중심으로 불붙은 전세난으로 집주인의 정당한 퇴거 요구에 불응하고 연락을 끊는 세입자가 속출하고 있다. 소송을 당하면 백전백패라는 사실을 알면서도 딱히 갈 곳이 없는 세입자들이 소송 기간 동안이라도 버티기로 나오는 것이다.
최근 에펨코리아 등 온라인 커뮤니티에 올라온 ‘현재 전세 놓은 집주인들 상황’이라는 제목의 사연이 한 예다.
에펨코리아
집주인 A씨는 요즘 세입자 B씨 때문에 골치가 아프다. 임대계약 기간이 끝나가는 시점에 맞춰 A씨는 자신이 실거주할 목적으로 세입자에게 문자 메시지로 집을 비워달라고 주문했다. 계약 기간보다 빨리 이사하면 이사비를 주겠다고도 제안했다.
그런데 B씨의 반응이 막무가내였다. “갈 데가 없다”며 집을 비워주려 하지 않았다.
A씨가 거듭 집을 비워달라고 요구하자 B씨는 “법대로 하라”며 “버틸 수 있는 데까지 견뎌보겠다”고 응수했다. 이어 “법에서 끌어낼 때까지(버티겠다)”며 “연락 사절”이라고 못박았다. 더는 연락하지 말라며 대화를 거부한 것이다.
에펨코리아
게시글에는 집주인과 세입자의 집주인의 임대료 인상을 둘러싼 또 다른 갈등 사례도 소개됐다.
현행 임대차상 전세 계약 갱신시 5% 이내 인상이 가능하지만, 세입자와 합의해야 한다는 단서가 있어 일방적인 인상은 어렵다.
집주인 C씨는 세입자 D씨에게 전세만기 전에 전세계약서를 다시 쓰자고 요구했다. 주변 전세 시세가 5억원으로 많이 올라 기존보다 5% 증액한 3억5000만원으로 재계약을 요청했다.
그러자 D씨는 “계약금은 그대로 해야 한다”며 “(증액 요구는) 안 된다. 연락하지 말라”고 맞섰다.
◆’버티기’ 들어간 세입자에겐 명도소송뿐 세입자는 전세계약 기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지 기존 계약을 갱신해줄 것을 집주인에게 요구할 수 있다. 하지만 집주인이 임차인의 계약 연장을 거절할 수 있는 법적 사유가 있다.
그중 하나가 집주인이나 그 직계존·비속이 실거주할 예정일 때다. 위의 A-B간 사례가 이에 해당한다. 세입자는 집주인의 실거주가 의심된다는 이유만으로 집을 비워주지 않을 수는 없다.
집주인 입장에서는 세입자가 합법적 퇴거 요청에 불응하면 명도소송을 통해 해결하는 수밖에 없다. 다만 시간이 소요된다.
통상 명도소송은 짧게는 6개월, 길게는 1년까지 걸린다. 하지만 세입자가 판결에 불복해 항소하면 2년까지도 이어질 수 있다.
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“어디 한번 끌어내봐!” 전세난에 늘어나는 막가파 세입자
[땅집고] “죄송한데 딱히 갈 데가 없어서 사정상 몇 년 더…(거주하겠다). 법대로 하셔도 됩니다! 끌어낼 때까지 버텨보죠. 결례했습니다! 연락 사절.”최근 집주인 A씨는 자신이 실거주할 목적으로 세입자에게 집을 비워줄 수 있느냐고 물었다가 이 같은 휴대전화 문자메시지 답장을 받았다. A씨는 한 온라인 커뮤니티에 올린 글에서 “세입자에게 계약 기간보다 빨리 이사하면 이사비를 주겠다고 했는데 세입자가 ‘딱히 갈 데가 없어서 사정상 몇 년 더 거주하겠다’며 거절했다”고 했다. 그는 “실거주할 계획이어서 (주택임대차보호)법에 따르더라도 세입자 퇴거를 요청할 수 있는데, 세입자가 ‘끌어낼 때까지 버티겠다’고 해서 어떻게 해야 할지 모르겠다”고 했다.
13일 부동산 업계와 법조계 등에 따르면 최근 집주인의 합법적 퇴거 요구에 불응하고 아예 연락을 끊어버리는 세입자가 늘어나고 있는 것으로 알려졌다. 소송을 당하면 질 게 뻔한 것을 알면서도 마땅히 갈 곳이 없는 세입자들이 소송 기간 동안이라도 버텨보자며 최대한 퇴거를 미루고 있는 것. 한 부동산 전문 변호사는 “결국 집값 급등과 대출 규제, 전세난 등 이른바 ‘삼중고’로 인해 이사할 곳을 찾기 힘든 세입자들이 어쩔 수 없이 이 같은 막가파식 버티기를 선택하는 게 현실”이라고 했다.
[땅집고] 한 전세 세입자가 집주인의 퇴거 요청을 거부하면서 주고 받은 문자메시지. /온라인 커뮤니티 ‘뽐뿌’대부분 세입자는 집주인의 임대료 인상 요구에 연락을 두절하는 경우가 많다. 현행 임대차상 전세 계약 갱신시 5% 이내 인상이 가능하지만, 세입자와 합의해야 한다는 단서가 있어 일방적인 인상은 어렵다. 집주인 C씨는 최근 주변 전세 시세가 5억원으로 많이 올라 기존보다 5% 증액한 3억5000만원으로 재계약을 요청했지만, 세입자는 “계약금은 그대로 해야 한다. (증액 요구는) 안 된다. 연락하지 말라”며 반발했다.
업계에서는 오갈 데가 없어진 세입자들이 마지막 수단으로 연락 두절을 택하는 경우가 늘어났다고 분석했다. 명도 소송은 집주인이 불법 세입자에게 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송이다. 특히 최근에는 집을 비워주고 이사하고 싶어도 금융권 대출 규제 때문에 전세 대출까지 막혀 오도가도 못하는 세입자가 많아진 것도 이유로 꼽힌다.
성창엽 대한주택임대인협회장은 “임대사업자들은 최근 연락을 피하는 임차인 문제로 골머리를 앓고 있다. 집을 팔고 싶어도 임차인이 집을 안 보여주고 버티니 방법이 없다”며 “내용증명을 보내도 수취인 불명으로 되돌아오거나 임차인이 번호를 바꾼 경우도 있다. 전세난이 예고된 만큼 임대차 갈등은 더욱 심화할 전망”이라고 했다.
[땅집고] 한 전세 세입자가 집주인의 보증금 인상 요구을 거부하면서 주고 받은 문자메시지./온라인 커뮤니티 ‘뽐뿌’■퇴거 요청 불응하면 어떻게 하나
집주인 입장에서는 세입자가 정당한 퇴거 요청에 불응할 경우 명도 소송을 통해 해결하는 수밖에 없다. 통상 명도 소송은 짧게는 6개월, 길게는 1년까지 걸린다. 하지만 세입자가 판결에 불복해 항소하면 2년까지도 이어질 수 있다. 전문가들은 세입자가 비협조적이라는 판단이 들면 소송 기간을 줄이기 위해 최대한 빨리 소송을 준비하는 것이 좋다고 조언한다.
엄정숙 부동산 전문 변호사는 “계약 만기 조건으로 승소 판결을 받을 수 있어 시기적으로는 계약 만기 2~3개월 전에 소송을 준비하는 게 가장 좋다. 소장을 내고 변론기일 진행하고 판결 선고까지 최소 2~3개월이 필요하다”면서 “다만 너무 일찍 준비하면 오히려 패소 우려도 있어 적절한 시간을 봐가면서 준비해야 한다”고 했다.
또 다른 대처법은 계약서 작성할때나 계약 초기에 ‘제소전 화해 조서’를 받는 것이다. 제소전 화해는 민사분쟁 시 당사자 간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 신청서를 접수해 법관 앞에서 화해 조서를 받는 제도다. 확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 제소전 화해 조서를 기초로 강제집행이 가능하다. 명도소송보다 기간과 비용 측면에서 월등히 유리하기 때문에 임대차 관계에서 많이 쓰인다.
엄 변호사는 “원래 제소전 화해 제도는 주택에서 많이 쓰이진 않았다. 그러나 임대차 3법으로 계약갱신권청구 제도가 생기면서 문제를 미리 해소하기 위한 방법으로 최근 많이 권장되고 있다”면서 “제소전 화해 공증을 받아 두면 골치 아픈 임대차 분쟁에서 어느 정도 벗어날 수 있다”고 했다.
만약 집주인이 임대차법에서 정한 한도인 5%까지 임대료를 올리고 싶은데 세입자가 끝까지 동결을 요구하면 집주인은 두 가지 선택을 할 수 있다. 먼저 대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 그러나 세입자가 조정 절차를 거부하거나 일주일 내 아무런 의사를 표시하지 않으면 임대인의 신청은 자동 각하돼 효과가 없다.
또 다른 방법으로 차임 증감 청구권 소송이 있다. 법원 판결로 5% 증액이 결정될 수 있다. 시간은 6개월 정도 걸린다. 김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “만일 5% 증액이 결정됐는데도 동결된 임대료를 두 달 동안 낸다면 법적 근거에 따라 퇴거시킬 수 있다”고 말했다. /박기람 땅집고 기자 [email protected]
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집주인 입장에서는 세입자가 정당한 퇴거 요청에 불응할 경우 명도 소송을 통해 해결하는 수밖에 없다. 통상 명도 소송은 짧게는 6개월, 길게는 1년까지 걸린다. 하지만 세입자가 판결에 불복해 항소하면 2년까지도 이어질 수 있다. 전문가들은 세입자가 비협조적이라는 판단이 들면 소송 기간을 줄이기 위해 최대한 빨리 소송을 준비하는 것이 좋다고 조언한다.엄정숙 부동산 전문 변호사는 “계약 만기 조건으로 승소 판결을 받을 수 있어 시기적으로는 계약 만기 2~3개월 전에 소송을 준비하는 게 가장 좋다. 소장을 내고 변론기일 진행하고 판결 선고까지 최소 2~3개월이 필요하다”면서 “다만 너무 일찍 준비하면 오히려 패소 우려도 있어 적절한 시간을 봐가면서 준비해야 한다”고 했다.또 다른 대처법은 계약서 작성할때나 계약 초기에 ‘제소전 화해 조서’를 받는 것이다. 제소전 화해는 민사분쟁 시 당사자 간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 신청서를 접수해 법관 앞에서 화해 조서를 받는 제도다. 확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 제소전 화해 조서를 기초로 강제집행이 가능하다. 명도소송보다 기간과 비용 측면에서 월등히 유리하기 때문에 임대차 관계에서 많이 쓰인다.엄 변호사는 “원래 제소전 화해 제도는 주택에서 많이 쓰이진 않았다. 그러나 임대차 3법으로 계약갱신권청구 제도가 생기면서 문제를 미리 해소하기 위한 방법으로 최근 많이 권장되고 있다”면서 “제소전 화해 공증을 받아 두면 골치 아픈 임대차 분쟁에서 어느 정도 벗어날 수 있다”고 했다.만약 집주인이 임대차법에서 정한 한도인 5%까지 임대료를 올리고 싶은데 세입자가 끝까지 동결을 요구하면 집주인은 두 가지 선택을 할 수 있다. 먼저 대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 그러나 세입자가 조정 절차를 거부하거나 일주일 내 아무런 의사를 표시하지 않으면 임대인의 신청은 자동 각하돼 효과가 없다.또 다른 방법으로 차임 증감 청구권 소송이 있다. 법원 판결로 5% 증액이 결정될 수 있다. 시간은 6개월 정도 걸린다. 김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “만일 5% 증액이 결정됐는데도 동결된 임대료를 두 달 동안 낸다면 법적 근거에 따라 퇴거시킬 수 있다”고 말했다.▶보유세 또 바뀌었다. 종부세 기준 11억으로 상향. 올해 전국 모든 아파트 세금 땅집고 앱에서 확인하기. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!! 는 독자 목소리에 귀를 기울입니다. 개별 아파트와 지역, 재개발·재건축 조합 소식과 사업 진행 상황·호재·민원을 제보해 주시면 기사에 적극 반영하겠습니다. 기사 끝 기자 이메일로 제보.
“이사 갈 집 알아보겠다” 말한 세입자, 퇴거 합의한 걸까? [최진석의 부동산 팩트체크]
올해 가을 이사철엔 집주인과 세입자 분들 모두 혼란스럽고 불안한 것 같습니다. 최근 시행된 주택임대차보호법 개정안을 두고 갈등과 해석이 분분하기 때문입니다. 임차인의 주거안정을 돕기 위한 임대차보호법이 오히려 서민 주거불안을 가중시킨다는 불만이 나오는 이유이기도 합니다. 특히 집주인이 매매하려는 집에 임차인이 거주하는 경우 계약갱신청구권이 쟁점으로 떠오릅니다. 예를 들어 새로운 집주인이 실거주를 하려 해도 임차인이 계약갱신청구권을 이미 행사했다면 새 주인이 실거주를 할 수 없습니다. 임차인의 청구권을 보호해줘야 하기 때문이죠. 이외에도 다양한 사례가 있는데요. 이와 관련해 국토교통부가 지난 16일 저녁 설명자료를 하나 내놨습니다. 이 내용에 대해 팩트체크를 해보겠습니다.국토부가 내놓은 자료의 주요 내용은 이렇습니다. 우선 집주인이 실거주 의사가 없음에도 불구하고 형식상 갱신거절 사유를 만들 목적으로 단기간만 거주하고 매각하여 실거주하지 않는 경우, 이를 위법행위로 봅니다. 물론 여기엔 이론의 여지가 없겠죠. 이런 식으로 임차인을 내모는 것 적절하지 않다고 봅니다.문제는 임대차 관계에서 다양한 상황이 발생할 수 있다는 겁니다. 국토부가 별도의 임대차보호법 해설집을 내놓은 것도 모자라 설명자료를 따로 내는 건 다 이런 이유 때문입니다. 먼저 개정 주택임대차보호법 시행(7월31일) 전에 실거주 목적의 매매계약을 체결한 경우 입니다. 이에 대해 국토부는 임대차법 개정 전에는 계약갱신청구권 제도의 시행을 예측할 수 없었다는 점을 고려했습니다. 국토부는 “임차인의 퇴거를 믿고 매매계약을 체결하였고, 매수인이 해당 주택에 들어와 살아야 하는 실거주자인 경우, 구체적인 사정에 따라 임대차법 제6조의3제1항제9호의 갱신거절 사유인 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 포함될 수 있을 것으로 보인다”고 말했습니다. 여기서 중요한 점은 중대한 사유에 포함되려면 위의 모든 조건을 만족해야 한다는 겁니다. 집주인이 임차인에게 “집을 팔려고 하는데 새 집주인이 직접 들어와 살겠다고 한다”고 말했고, 이를 임차인이 받아들여서 “그럼 집을 비우고 나가겠다”고 합의한 경우에, 또한 새 집주인이 실제로 직접 들어와 사는 경우에 갱신거절 사유가 성립한다는 겁니다. 그럼에도 국토부는 “중대한 사유에 포함된다”가 아닌 “중대한 사유에 포함될 수 있을 것으로 보인다”며 명확하게 결론을 내지 않았습니다. 그만큼 위의 조건을 모두 만족했다 해도 개별 사안에 따라 중대한 사유에 포함되지 않을 수도 있다는 것이죠.개정 임대차법 시행 이후에는 어떨까요. “임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 퇴거하기로 합의했으며 이를 믿고 실거주 목적의 제3자와 매매계약 등을 체결한 경우”입니다. 국토부는 이에 대해 “당사자 간의 논의 경과 및 제3자와의 새로운 계약체결 여부 등 구체적인 사정에 따라 주임법 제6조의3제1항제9호의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 포함될 수 있을 것으로 보인다”고 말했습니다. 임대차법 시행 전과 다른 점은 “임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고”라는 점입니다. 즉, 임차인이 갱신요구권을 행사하기로 했다면 새로운 집주인이 들어와 살 수가 없다는 뜻이죠. 그런데 이 역시 위의 조건을 모두 완벽하게 충족한 경우입니다. △갱신요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 밝혀야 하며 △퇴거도 약속을 해야 한다는 것이죠.여기서 주의할 점이 있습니다. 국토부에 문의한 결과 “양자의 의사가 어땠느냐 사실관계를 따져봐야 한다”고 합니다. 집주인이 “임차인이 나가겠다고 말했다”라고 주장하는 정도면 중대한 사유가 될 수 없다고 보는 겁니다. 단순히 매도인(집주인)이 “집을 팔아야 하니 협조해달라”고 하고 임차인이 “알았다. 협조하겠다”고 말한 정도로는 임차인이 확실하게 “갱신요구권을 행사 안하고 나가겠다”는 의사표시를 한 것이라고 보기 어렵다는 것이죠. 앞서 짚어봤듯이 “갱신요구권을 사용하지 않기로 합의하여” 이 정도 수준은 돼야 한다는 겁니다. 즉, 임차인의 발언을 넓게 해석하는 건 곤란하는 게 국토부의 입장입니다. 넓은 해석을 허용할 경우 임대인이 슬쩍 임차인을 떠볼 수가 있습니다. 자신에게 유리한 말이 나도록 유도할 수 있다는 것이죠. 국토부 관계자는 “임차인이 “다른 데 마땅한 집이 구해지면 나가는 걸 고려해보겠다” 이런 식으로 얘기한 정도로는 퇴거에 합의했다고 볼 수 없다“고 말했습니다. 임차인이 확실하게 의사표시를 했는지 엄격하게 봐야 한다는 것이 정부 입장입니다.그럼 의사표시를 어떤 방식으로 확인해야 할까요. 말로도 가능하고 문자메시지, 문서로도 가능합니다. 단 확실한 의사표시가 기록으로 남아있어야 합니다. 임차인이 구두로 확실하게 “갱신요구권 행사하지 않고 퇴거하겠다”라고 얘기했다 해도 녹음을 안했다면 입증하기 힘듭니다. 이럴 경우 임대인이 한 번 더 확인해서 기록을 남겨두면 됩니다. 전세가 한 두푼이 아닌 수천만원 혹은 수억원짜리 거래인만큼 확실한 증빙자료를 남겨놓는 건 집주인과 임차인 모두에게 필요한 것 같습니다.이런 경우도 있을 수 있습니다. 집주인이 매매계약을 할 때 임차인 입장에선 계약만료 9개월 전입니다. 이 때 당시 집주인이 주택 매도 및 새 주인의 실거주 의사를 전달했고 임차인이 퇴거의사를 밝혔으며, 기록으로도 남아 있습니다. 그런데 이후 계약갱신청구권 행사기간(계약만료 6개월~1개월 전)에 임차인이 “이런저런 사정으로 갱신요구권을 행사하겠다”고 할 경우에는 어떻게 될까요.국토부의 해석은 이렇습니다. “갱신청구권을 행사할 수 있는 상황일 때 청구권을 행사하지 않겠다고 합의하는 경우에는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당한다고 본다. 하지만 계약만료 시점이 6개월 이상 남았을 때는 갱신청구권을 행사하기 어려운 상황이다. 그 때 단순히 향후 집을 비워주고 나갈 의사를 밝힌 것만으로는 임차인이 확실히 갱신요구권을 사용하지 않고 나가기로 했다고 보기 어렵다.”국토부에선 계약갱신청구권 행사 기간이 도래하기 전에 집주인이 퇴거요청을 한 것에 대해 “어떤 측면에선 임차인에게 불리한 약정이 될 수 있다”고도 했습니다. 임대차보호법은 강행규정이고 임차인에게 불리한 약정은 무효로 보고 있습니다. 실제로 정부는 사전에 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정한 것은 임차인에게 불리한 약정으로 주임법 위반이며 무효라는 입장을 밝힌 바 있습니다. 계약갱신청구권 행사 기간이 도래하기 전에 임차인에게 나가달라고 한 이번 사례도 사전에 불리한 약정을 요구한 것으로 볼 여지도 많다는 것이죠.국토부도 임대차 관련 분쟁에 대해선 “ ‘케이스 바이 케이스(case by case)’로 고려해야 할 게 많다”고 말합니다. 어떤 경우든 확실한 합의가 있느냐에 따라 사실관계에 따라 달라질 수 있다는 것이죠. 하지만 일단 중요한 건 “최대한 협조하겠습니다” “나갈 집이 정해지면 나갈게요” 이 정도 발언은 퇴거에 대한 합의로 보기 어렵다는 것입니다. 그러니 집주인의 경우 임차인에게 퇴거를 요청할 때 “협조하겠다”는 말만 믿고 다음 계약을 추진해선 안 됩니다. 보다 확실한 합의와 의사표시를 확인한 뒤에 움직여야 합니다. 임차인 역시 “협조하겠다” “나갈 집을 알아보겠다”는 식으로 말했다고 해서 위축될 필요는 없는 것 같습니다.최근 주택시장을 보면 새로운 임대차 규정으로 인해 정부가 의도했던 “원만한 임대차 관련 문제 해결”이 제대로 이뤄지진 않고 있는 것 같습니다. 오히려 갈등과 분쟁이 늘어나는 것 같아 씁쓸합니다. 규정을 둘러싼 오해와 불만이 하루 빨리 해소되길 바랍니다. 임대인과 임차인 모두 ‘사는 집’과 관련해서는 걱정 없고 불만 없는 주거환경이 조성되길 바랍니다.최진석 기자 [email protected]
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