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부동산 – 일반 주택 $970,800까지 리버스 모기지 대출
이럴 때 사용하는 방법이 리버스 모기지다. 우리말로 번역한다면 역 모기지인데 많은 미국인들은 이를 이용해 은퇴 생활을 풍족하게 지내곤 한다.
Source: usmetronews.com
Date Published: 7/29/2022
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리버스 모기지
리버스 모기지. 사실상 현업에서 은퇴를 했다 함은 더 이상 생계 목적으로 일을 하지 않음을 뜻한다. 현재 살고 있는 주택에 모기지 대출을 끝내고 그 동안 모아 놓은 …
Source: www.koms.ca
Date Published: 8/8/2021
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모기지 칼럼(27) 리버스 모기지를 다시 생각한다(하)
하지만 이런 우려에는 집에 대한 지분이 줄어드는 것이 리버스 모기지뿐만 … 다만 리버스 모기지 이자율은 1년에 2번 복리계산을 하므로 1년에 12번 …
Source: www.koreatimes.net
Date Published: 3/20/2021
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은퇴한 시니어들을 위한 ‘리버스 모기지’란? [ASK미국 주택 …
문= 최근에 시니어들이 많이 이용하는 ‘리버스 모기지’란 무엇인가요? … 에 다시 리버스 모기지를 통해서 받은 돈을 계산하고 에큐티를 계산하게 …
Source: news.koreadaily.com
Date Published: 5/3/2021
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리버스 모기지 (Reverse Mortgage)
리버스 모기지 융자시 주의사항 •미전국 주택융자협회(Fannie Mae)와 연방 … 아니면 살던 중간에 집을 팔아서 그 동안 안낸 이자를 계산해서 정산 …
Source: hdkorean.com
Date Published: 2/16/2022
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리버스 모기지 계약 시니어들 부담 가중 – Newstar Story
지난 수년간 리버스 모기지 융자업체는 신청자의 크레딧은 점검하지 않고 연령, 집값, 이자율만을 근거로 융자액을 계산했다.
Source: newstarstory.tistory.com
Date Published: 7/10/2022
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역모기지 란 ? : 리버스 모기지의 장점과 단점 – LK 부동산
리버스모기지(Reverse Mortgage)란 ? 집의 잔존 자산가치(Equity)를 활용하여 대출을 받는 것을 말합니다. 주로 은퇴 후에 다른 소득이 없을 경우 집 …
Source: leeandkimrealty.com
Date Published: 3/14/2022
View: 9886
리버스 모기지 제한사항과 그에 대한 오해
리버스 모기지는 은행이 집을 가져가지 않고 매각 혹은 종료시점(maturity)에 한꺼번에 원금을 계산하게 됩니다. 그 전까지 은행은 일반 융자와 같이 린( …
Source: www.itechkorea.com
Date Published: 8/29/2022
View: 4288
리버스 모기지를받는 방법 – Wukihow
리버스 모기지는 주택 소유자가 집을 떠나거나 사망 할 때까지 상환 할 필요가 … 경우 역 모기지를 감당할 수 있는지 여부를 결정하는 몇 가지 예비 계산을 수행해야 …
Source: ko.wukihow.com
Date Published: 4/20/2021
View: 3158
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주제에 대한 기사 평가 리버스 모기지 계산법
- Author: 은퇴와경제
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- Date Published: 2020. 5. 14.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=cantygRUVKk
리버스 모기지
사실상 현업에서 은퇴를 했다 함은 더 이상 생계 목적으로 일을 하지 않음을 뜻한다. 현재 살고 있는 주택에 모기지 대출을 끝내고 그 동안 모아 놓은 자금과 연금 등으로 두 노부부만 살아간다면 편안한 은퇴생활이라고 할 수 있다.
하지만 어찌하여 긴급한 목돈이 필요할 때도 있고 요즘처럼 초 저금리 시대에 주택을 담보로 대출받아 조그맣게나마 투자를 하여 자식들이나 손주들에게 도움이 되고 싶은 것이 우리네 부모님들이다. 수 십 년 동안 거래해온 은행에 가서 모기지가 없는 집을 담보로 여유자금을 위해 대출이나 Line of Credit을 신청해 봐도 어렵다는 답뿐이다. 실질적인 현재의 소득이 없기 때문이다.
현재 리버스 모기지는 Home Equity Bank의 CHIP(Canadian Home Income Plan) 모기지와 Equitable Bank의 PATH 모기지가 있는데 CHIP 모기지 상품에 대해서 살펴 보자.
기본 개념은 일반 모기지와 달리 원금과 이자를 매월 갚지 않고 이자가 대출 원금에 합쳐진다는 것이다. 예를 들어 $500,000 가치의 집을 소유하고 있고 $200,000을 연이율 6%로 해서 리버스 모기지를 받는다고 하면 1년 후에 이자 $12,000이 대출금에 합쳐져서 갚아야 할 원금은 $212,000이 되고 집의 Equity는 $300,000에서 $288,000로 줄어 들게 된다. 만약 집값이 매년 2-3%씩 상승한다고 하면 Equity는 변동이 없거나 증가할 수도 있다. 최근까지의 부동산 활황으로 대부분의 경우는 Equity가 줄어 들지는 않는다고 보면 된다. 특징을 보면,
부부 모두 55세 이상이어야 하며 집을 소유하고 본인이 직접 거주하고 있어야 한다.
소득 증명이 필요 없고 오직 집의 감정가와 나이에 따라 대출 금액이 결정된다.
목돈 수령 또는 월 일정액 수령으로 탄력적 운용이 가능하다.
대출금은 전액 Tax-free이다. 즉, 정부보조금 OAS(Old Age Security), CPP(Canada Pension Plan), GIS(Guaranteed Income Supplement) 수령에 전혀 영향을 미치지 않는다.
일반 모기지와는 달리 월 페이먼트를 전혀 안 낼 수도 있고 이자만 상환 또는 매월 원금과 이자를 상환 등을 선택할 수 있다.
현재 살고 있는 집은 팔지 않는 한 평생 유지할 수 있다.
집에 더 이상 거주하지 않는 경우가 발생했을 때는 원금과 이자를 상환해야 한다.
최초 모기지 대출금은 $25,000 이상이어야 한다.
감정가 기준으로 55세=25%, 65세=35%, 75세=45%, 85세=55% 정도 까지 빌릴 수 있다.
현재 이율은 6-7% 정도이다.
모기지 궁금증 해결
은퇴한 시니어들을 위한 ‘리버스 모기지’란? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 – 사무엘 리 전문가]
은퇴한 시니어들을 위한 ‘리버스 모기지’란? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 – 사무엘 리 전문가]
▶문= 최근에 시니어들이 많이 이용하는 ‘리버스 모기지’란 무엇인가요?▶답= 은퇴 준비가 되어 있지 않은 중산층 시니어들이 은퇴를 하면서 시니어들에게 제공되는 임대 주택에도 들어가지 못하고 남아 있는 모기지 페이먼트를 계속하면서 더욱 어려운 상황에 빠지게 됩니다.이때 이같은 상황에 있는 주택을 소유한 시니어들이 사용할 수 있는 좋은 방법이 리버스 모기지입니다. 예전에는 많은 시니어 분들이 자신의 집을 자녀들에게 물려주기 위해 집 페이먼트를 하면서 페이오프 하려고 하셨지만 최근에는 자신이 소유한 주택을 통해 남은 여생을 안정적이고 풍요롭게 살기 위해서 리버스 모기지를 선택하는 분들이 많습니다.리버스 모기지를 한다고 해서 리버스 모기지가 종료될 때 그 주택의 모든 에큐티가 없어지는 것이 아니라 리버스 모기지가 종료되는 시점에 다시 리버스 모기지를 통해서 받은 돈을 계산하고 에큐티를 계산하게 됩니다.리버스 모기지는 62세 이상으로 자신이 소유한 주택이 에큐티를 가지고 있을 때 이용할 수 있습니다. 즉 자신이 소유한 주택 가치를 이용해서 일시불이나 월 고정 지불금 또는 신용 한도액으로 자금을 받을 수 있습니다. 현재 자신이 소유한 주택이 모기지 페이먼트를 내고 있더라도 리버스 모기지를 이용하면 주택 소유자가 대출금을 지불하지 않고 오히려 주택을 통해서 일정 금액을 받을 수도 있습니다.리버스 모기지의 작동 방법은 주택 소유자가 대출 기관에 지불하는 대신 대출 기관이 주택 소유자에게 지불하고 주택 소유자는 이러한 지불금을 받는 방법을 선택할 수 있으며 받은 금액에 대해서만 이자를 지불합니다. 이자는 대출 잔액에 반영되어 집주인이 선불로 지불하지 않습니다. 집주인도 집에 대한 소유권을 유지합니다. 대출 기간 동안 주택 소유자의 부채는 증가하고 주택 자산은 감소합니다.리버스 모기지를 사용하시는 분은 62세 이상으로 주택 자산이 가장 큰 자산이고 주택을 유지하면서 기본적인 생활비를 충당하기 힘들 때 리버스 모기지로 현금을 얻고 생활비를 충당하기에 좋은 방법입니다. 즉 리버스 모기지를 통해서 재산세 유지비 및 보험을 유지하고 12개월 이상 집을 비우지 않고 살아간다면 리버스 모기지를 통해서 현금을 받을 수 있는 것입니다.▶문의: (714)472-4267사무엘 리 융자 전문가
리버스 모기지 제한사항과 그에 대한 오해
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리버스 모기지를 막상 받으려고 하면 제한 사항이 많다고 들었습니다.
집을 파는데 지장이 있고 특히 콘도는 아예 신청조차 안 된다고 들었습니다. 어떤 제약들이 있는지 궁금합니다.
▶답= 정부가 관여된 융자라서 제한사항이 있는 게 사실입니다.
특히 3년전부터 수입과 신용 기록을 요구하면서 더 심해졌습니다.
한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개한 뒤 상담 및 실제 사례를 경험한 바에 따르면 가장 큰 제한 사항은 콘도입니다.
리버스 모기지는 정부기관 FHA가 보증을 하는 은퇴자들을 위한 융자입니다. 따라서 콘도의 경우 FHA가 Approved된 콘도만이 가능합니다.
HOA 사무실에 직접 확인하거나 HUD웹사이트에서도 확인이 가능합니다.
콘도에 거주하는 많은 한인 시니어 분들이 리버스 모기지를 희망하지만 모두 가능한 것이 아니어서 안타깝습니다.
집의 소유권은 무관
두 번째 말씀하신 집을 파는데 지장이 있다는 것은 전혀 사실 무근입니다.
리버스 모기지를 받으셔도 집을 처분하는데 장애가 없으십니다. 일반 주택융자와 똑같다고 생각하시면 됩니다.
이 같은 오해는 주로 리버스 모기지를 받으면 집을 은행에게 넘겨주는 것으로 오해 한데서 비롯되는 것 같습니다.
리버스 모기지를 받으셔도 집 주인은 그대로입니다.
주택가격에 따른 제한있어
최근 들어서 가장 큰 제약사항은 주택가격입니다.
주택가격이 몇 년 새 크게 올라가서 적잖은 분들이 제한을 받고 있습니다.
리버스 모기지는 FHA 규정에 따라 주택가격 63만 6150달러까지 적용하고 있습니다.
쉽게 말씀 드리면 150만 달러 집을 소유하고 계신 분이나 63만 6150달러 시세의 집을 소유하고 계신 분이나 받아가실 수 있는 최대 리버스 모기지 금액이 동일합니다.
실제 사례에서는 150만달러 집을 소유하고 융자금이 50만 달러 남아계신 분들이 리버스 모기지의 대상에서 사실상 제외됩니다.
물론, 리버스 모기지에도 점보가 있어서 가능은 하지만 그 대상이 매우 제한적이어서 쉽지 않습니다.
기본 자격조건
그 다음에 제한 사항들은 일반적인 자격 조건입니다.
최근 2년내 페이먼트 기록 중 연체 벌금을 낸 것이 없거나1~2건에 그쳐야 합니다. 경험상 한인 시니어 분들께서는 이 분야에 대해서는 대부분 통과되십니다.
은행이 집 소유권 가져가지 않아
주변 사람들이 말하는 걸 보면 리버스 모기지는 은행이 집을 가져간다고 하던데 리버스 모기지를 받은 다음에 혹시 집을 팔 수가 있나요?
▶답= 많은 분들이 오해하고 계십니다만 리버스 모기지를 받는다고 해서 은행이 집을 가져가지 않습니다.
이것은 아마도 리버스 모기지로 현금을 받기 때문에 집을 가져가는 것으로 오해하시는 일이 많은 것 같습니다.
리버스 모기지는 은행이 집을 가져가지 않고 매각 혹은 종료시점(maturity)에 한꺼번에 원금을 계산하게 됩니다.
그 전까지 은행은 일반 융자와 같이 린(Lien)을 설정하게 됩니다. 린을 설정하더라도 집의 타이틀은 계속 본인이 주인으로 보유하게 됩니다.
타이틀 보유의 의미
타이틀을 계속 보유한다는 뜻은 아래와 같은 차이가 있습니다.
– 리버스 모기지를 받으셔도 원하실 때 언제든지 집을 매각하실 수 있습니다. 이에 대한 벌금(Prepayment Penalty)은 없습니다.
– 리버스 모기지를 받고 나서 부부 두 분이 사망하셔도 은행이 그 집을 넘겨 받은 것이 아니라 사후에 자녀나 지정하신 분(Beneficiary)이 직접 매각을 하시게 됩니다. 다르게 말하자면 부부 두 분이 사망하여도 에퀴티 상속이나 양도가 가능합니다.
– 은행이 집을 가져간 것이 아니기 때문에 매각하면 리버스 모기지 금액을 페이오프하고 남은 금액을 당사자 혹은 지정한 분이 가져가게 됩니다.
– 매각하지 않더라도 일반 재융자를 하거나 다른 방법을 통해 원금을 갚으면 리버스 모기지는 해제됩니다.
여기에 연방정부 FHA의 기능이 추가된다는 점이 특징 겸 일반 융자와 차이점이라고 생각하시면 되겠습니다.
사후 집에 대한 권한
보통 융자와는 달리 리버스 모기지는 부부 두 분이 사망하신 후에 집을 매각할 수 있는 권한은 자녀등(or Beneficiary)에게 부여됩니다.
이에 대해 연방정부 FHA가 보증을 합니다. 또한 리버스 모기지를 받은 원금이 집 시세보다 더 많더라도 그에 대한 개인적인 채무 책임은 없습니다.
Non-Recourse loan이기 때문에 집 시세 까지만 책임이 있습니다. 이에 대해서는 연방정부가 보증합니다.
과거 서브 프라임 당시 리버스 모기지가 일부 개인 채무로 전환되는 사례가 있었지만 이에 대해서는 연방정부가 보증을 하는 것으로 모두 바뀌었습니다.
이를 HECM 리버스 모기지라고 부르며 현재는 이 HECM 리버스 모기지만 취급되고 있습니다.
▶문의: (213) 268-8529
키워드에 대한 정보 리버스 모기지 계산법
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