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예를 들어 2015년에 구입한 집을 2020년에 파는 경우, 2015년부터 2016년까지 1년 동안 거주하고 2019년부터 2020년까지 1년 동안 거주하여도 자격이 됩니다. 또한, 지난 2년 동안 다른 집으로 면제 받은 적이 없어야 합니다.
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집을 팔고난후에 가장 많은 소송이 이 부분에서 일어납니다.
우리같은 부동산 전문인들도 여간 신경쓰이는 부분입니다. 성실하게 잘 설명해야합니다.
문의는 213-216-9492 폴정
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주제에 대한 기사 평가 미국에서 집 팔때
- Author: LA 애플 부동산 TV, 미국부동산캐스터
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- Date Published: 2019. 9. 22.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=QjRrO1V6p_o
미국 집 팔때 세금 정리 (양도소득세, Capital Gain 면제 등) • 코리얼티USA
미국 부동산 가격이 계속 오르고 있습니다. 집을 사고자 하는 수요에 비해서 공급이 턱 없이 부족하기 때문인데요. 이럴 때 집을 팔면 시세 차익을 얻을 수 있지만, 세금이 걱정 되죠. 이번 글에서는 미국 집 팔때 세금 및 면제 자격에 대해서 정리를 해보았습니다.
미국 집 팔면 내는 세금 (Capital Gain tax)
집이나 주식을 팔고 차익이 생기면 Capital Gain tax를 내야 합니다. 한국말로 양도소득세라고 하죠. Capital Gain tax는 보유기간에 따라 세율이 다르게 적용되는데요. 자세한 내용은 아래 글을 살펴보시길 바랍니다.
미국 집 팔때 세금 면제 (exclude)
미국에서는 주거용 주택(Primary residence)에 대해서 싱글은 $250,000 부부는 $500,000까지 Capital Gain tax를 면제줍니다. 예를 들어 $250,000에 구입한 집을 $500,000에 팔아서 $250,000의 시세 차익이 발생하였다면, 전액 Capital Gain tax가 면제되는 것이죠.
주택 판매 시 세금 면제는 Internal Revenue Code(IRC, 미국 세법) Section 121에 명시되어 있습니다. 그래서 미국 집 팔 때 세금 면제 받는 것을 Section 121 Exclusion이라고도 하는데요. 간단히 Home sale exclusion으로 불리기도 합니다.
미국 집 팔때 세금 면제 자격
Section 121 Exclusion 적용을 받으려면 ownership test와 use test 2가지를 만족해야 합니다. 즉, 지난 5년 중 2년 이상을 main home으로 소유하고(ownership test) 사용(use test)해야 합니다. 참고로 2년의 기간은 연속되지 않아도 됩니다. 예를 들어 2015년에 구입한 집을 2020년에 파는 경우, 2015년부터 2016년까지 1년 동안 거주하고 2019년부터 2020년까지 1년 동안 거주하여도 자격이 됩니다.
또한, 지난 2년 동안 다른 집으로 면제 받은 적이 없어야 합니다. 즉, 2019년에 집을 팔고 Home sale exclusion을 받았다면, 2020년에는 면제 받을 수 없습니다.
미국 집 팔때 내는 세금 계산
1. 집 매매 시 각종 수수료
Captial Gain을 계산하려면 원가(Basis)와 판매가(Sales price)를 알아야 합니다. 원가에는 집 구입 비용이 모두 포함됩니다. 따라서 집 구입가에 타이틀 수수료, 에스크로 수수료, 부동산 에이전트 수수료도 모두 원가로 더해지게 됩니다.
2. 집 보수 및 개량 비용
집 보수 및 개량(major improvements) 비용도 원가에 더해집니다. 예를 들어 지붕이나 보일러 교체 같이 실질적으로 집의 가치를 올린 경우 그 비용도 원가로 추가되는 것이죠. 단, 방 하나에 페인트 칠을 하는 등 간단한 보수인 경우에는 해당되지 않습니다.
3. 홈 오피스로 사용한 경우
집의 일부를 홈 오피스로 사용한 경우 감가(depreciation)된 부분에 대해서 세금 혜택을 받습니다. 하지만 집을 팔 때 Gain이 발생한 경우, 그동안 홈 오피스 용도로 감가한 부분은 Schedule D에 소득으로 추가되어 세금을 내게 됩니다. (Section 1250 참고)
미국 집 팔때 세금 FAQ
1. Date of sale (판매 시점)
Home sale exclusion 자격을 체크하려면 집을 판매한 시점(Home’s date of sale)을 알아야 합니다. 집 판매 시점은 일반적으로 중개인이 발행하는 Form 1099-S(box 1)에 기재된 날짜를 기준으로 합니다.
만약 Form 1099-S를 받지 않았다면, 미국 집 명의(title)가 바뀐 시점 vs 집에 대한 경제적 부담이 실질적으로 이전된 시점 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 법적으로 대부분 이 2가지 날짜는 동일합니다.
2. 여러 집을 소유한 경우
집을 1채만 가지고 있다면 대부분 main home으로 인정됩니다. 그런데 동시에 여러 집을 가지고 있다면 main home에 대한 이슈가 생길 수 있는데요. IRS에서는 아래와 같은 정황을 근거로 main home을 판단합니다.
우체국에 명시된 집 주소
투표 등록 주소
세금 납부 주소
운전면허증 등록 주소
직장, 주거래 은행, 가족이 많이 거주하는 곳 등을 고려
또한 main home으로 인정되는 미국 주택 종류에는 싱글홈, 콘도미니엄, 협동주택 뿐 만 아니라 이동 주택(mobile home), 주거용 보트(houseboat)도 해당됩니다.
3. 부부간 거래
배우자간 거래에서는 Capital Gain이 발생하지 않습니다. 따라서 단독 소유이든 공동 소유이든 배우자에게 소유권이나 지분을 넘겨도 따로 낼 세금이 없는 것이죠. 이혼에 따른 재산 분할로 전 배우자에게 이전되는 것도 Capital Gain이 생기지 않습니다. 단, 배우자가 미국 비거주자(nonresident alien)인 경우는 예외로 Capital Gain이 발생할 수 있습니다.
마무리
이상 미국 집 팔때 세금 및 Capital Gain tax 면제에 대해서 살펴봤습니다. 집을 사고 파는 일은 중요한 이벤트이기 때문에 비용과 세금을 꼼꼼히 점검해봐야 하는데요. 미국 집 팔면서 내는 세금을 최소화 할 수 있도록 미리 세법 규정에 대해서 체크해두시길 바랍니다.
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컵에 담긴 절반의 물을 보면서 ‘절반이나 남았네’라고 긍정적 사고를 하는 사람과 ‘절반밖에 남지 않았네’라고 부정적인 사고를 하는 사람을 비교했을 때, 긍정적인 사고 방식이 매사에 적극적이며 업무할 때도 효율성이 높다는 이야기는 많이 들어봤을 것이다.오늘은 ‘긍정적 사고’와 ‘부정적 사고’에 대해 이야기하고자 함이 아니다. 동일한 환경에서 다른 생각을 하듯, 동일한 상황에서 다른 행동을 하는 한국과 미국의 부동산에 대해 이야기하고자 함이다.양도소득세는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 부과하는 조세를 뜻한다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비·공제금액을 뺀 소득으로, 한국에서는 지난 6월 이후 분양권일 경우 중과세가 적용되는 조정대상지역 1년 미만 보유 시 양도차익의 70% 세율이 부과되고 있다. 70%는 누구나 놀랄 만한 숫자다.한국의 부동산 세금 정책이 자주 변경되다 보니 세제 정책에 변화가 있을 때마다 한국 부동산 가격 변동성이 커진다. 세금뿐만 아니라 금리와 대출 정책 변화에도 매우 민감하게 반응한다.그러다 보니 한국에서는 부동산을 매도할 때 가장 먼저 양도소득세를 확인하고 절세할 수 있는 방안을 고민한다. 그러나 미국은 확연히 다르다. 부동산을 매도하고자 할 때 새롭게 매수하고자 하는 부동산을 찾는 것이 우선시되는 행동이다. 왜 똑같은 부동산을 매각하는 상황에서 다른 행동을 하게 되는 것일까?미국은 거주 목적이라면 최근 5년 이내 2년 이상 거주했을 경우 1인당 25만달러, 부부 합산 50만달러까지 양도소득세를 면제해준다. 예를 들어 1년 동안 거주하고 3년 동안 렌트를 준 뒤 다시 1년 동안 거주했다면, 최근 5년 이내 2년 이상 거주 요건에 부합해 양도세 50만달러를 면제받을 수 있다.투자 목적이라면 매도 후 금액을 부동산에 재투자하면 양도세를 이연시켜준다. ‘1031 Exchange’란 미국 세법 1031번째 조항으로 부동산을 매각한 후 그 자금이 동종의 부동산에 다시 투자됐을 경우 양도소득세를 이연시켜준다는 내용을 담고 있다. 그렇기 때문에 미국에서는 매도 전에 새롭게 투자할 부동산을 찾아야 하는 것이다. 도널드 트럼프 전 미국 대통령이 가장 잘 활용한 방법 중 하나다.물론 이러한 방법이 누구에게나 적용되는 것은 아니다. 소정의 요건을 충족했을 때만 해당된다. 첫째, 부동산 매도 후 45일 이내에 새롭게 구매할 부동산 리스트를 제출해야 한다. 둘째, 부동산 매도 후 180일 이내에 새롭게 투자하는 부동산의 매매를 마무리 지어야 한다. 셋째, 매도한 금액보다 같거나 더 큰 금액의 부동산에 투자해야 한다. 넷째, 기존 부동산에 융자가 있었다면 새롭게 투자하는 부동산에도 그 이상의 융자가 있어야 한다.예를 들어 100만달러에 구입한 부동산이 150만달러가 됐다면, 150만달러에 매도한 후 45일 이내에 리스트를 제출하고, 180일 이내에 기존 부동산 처분과 새로운 부동산 구입을 완료하면 된다. 이때 기존 부동산에 대출이 50만달러 있었다면, 새롭게 구입하는 부동산에도 50만달러 이상 대출을 받으면 된다. 이 밖에도 절차상 세세한 부분이 있지만, 큰 틀에서 이렇게 알고 있다면 양도소득세를 이연시키는 방법에 대해 이해한 것이다. 양도소득세를 이연시키고 세금까지도 부동산에 재투자되며 차후 양도소득세를 낼 경우 이전에 발생한 금액 기준으로 계산되다 보니 복리 효과를 누릴 수 있다.이처럼 부동산을 매각한 금액이 은행 예금이나 주식·채권 등으로 흘러 들어가지 않고 부동산에 재투자되도록 시스템을 만들어놓다 보니 자연적으로 미국 부동산 거래가 많아지고 부동산 스스로 자생 능력을 기를 수 있게 됐다. 이것이 미국 부동산 가격이 오르거나 떨어지더라도 거래절벽 현상이 발생하지 않는 이유 중 하나다. 자연스럽게 또다시 부동산으로 투자를 이끌어내는 시스템인 것이다.어린아이가 자전거를 배울 때 처음에는 당연히 서투를 수밖에 없다. 그렇다고 옆에서 지켜보는 부모님이 ‘이렇게 해봐라’ ‘저렇게 해봐라’ 잔소리를 하거나 자전거를 대신 운전해준다면 그 아이가 자전거를 잘 탈 수 있게 되기까지 오히려 더 많은 시간이 걸릴 수밖에 없다. 옆에서 지켜보며 응원해주는 것이 오히려 더 큰 성장 효과를 줄 수 있다.지금까지 한국 부동산 가격은 전 세계에서 유례없을 정도로 쉼 없이 오름세를 이어왔다. 그때마다 정부는 세금과 금리, 대출 등으로 부동산 가격에 직접 개입하려 했다. 그러나 이제는 부동산 시장이 스스로 운전할 수 있도록 시스템을 만들어줘야 한다.부동산을 매도하는 동일한 상황에서 한국과 미국 투자자가 각기 다른 행동을 할 수밖에 없다면, 둘 중 과연 어떠한 행동이 부동산 투자자에게 심리적으로 그리고 금전적으로 이득이 될 것인가? 양도세 걱정? 아니면 두근거리는 마음으로 새로운 부동산을 찾는 것? 정답은 이미 알고 있을 것이다.[어태수 네오집스(Neozips) 미국 대표][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
지금은 집을 팔때 일까요? –
지금은 집을 팔때인가? 좀 더 기다려야 할까?
그 질문에 대답이 될 만한 ‘리서치 결과’가 있어서 share합니다.
Fannie Mae 에서 최근에 발표한 Home Purchase Sentiment Index (HPSI)에서 지난 1월에 진행한 설문의 결과가 나왔습니다. 현재 부동산 시장에서 집을 사고 파는 분들의 생각을 알아볼 수 있는데 그 중 흥미로운 부분들을 부각시켜 적어보면,
응답자의 52%가 “현재는 집을 사기 좋은 시기이다” 라고 답을 했네요.
응답자의 57%가 “현재는 집을 팔기 좋은 시기이다” 라고 답을 했고요.
셀러마켓이니 셀러들이 좋은시기라고 판단하는건 알겠고, 바이어들도 52%나 좋.은.시.기라고 했다는걸 좀 더 알아봐야겠죠?
이런 설문 결과에서 유추할수 있겠네요.
응답자의 41%가 “향후 12개월간 집값은 오를 것이다” 라고 답을 했습니다.
응답자의 45%가 “모기지 이자율이 오를 것이다” 라고 답을 했습니다.
응답자의 50%가 향후 12개월 안에 렌트비 또한 오를 것이라 전망하고 있습니다.
위 3가지 예상이 바이어들도 52%나 지금이 좋.은.시.기라고 대답하게 만들었다고 쉽게 유추가 가능합니다.
집값이 오르고, 이자율이 오르고, 렌트비도 오른다를 다른 말로 하자면, 조금이라도 집값도 싸고, 이자율도 쌀때 집을 사는게 이득이다 일테니까요. 특히 그 바이어가 렌트를 하고 계시다면 집 구매에 대한 조급함이 배가 되겠네요.
그 와중에 올해 이사를 계획한 분들 중 70%가 집을 구입해서 갈거라고 응답했습니다. 즉, 바이어의 수요가 늘고, 게다가 조급함을 자꾸 들키니 시장이 계속해서 Seller’s Market처럼 굴러가네요.
심리싸움 뿐 아니라 실질적으로 매물의 수에도 차이가 있습니다.
요즘 집 찾으시는 분들은 느끼시겠지만, 현재의 Seller’s Market은 비단 바이어들의 수요가 증폭되어서 만은 아닙니다. 실제로 매물의 개수가 현저히 모자랍니다.
NAR (National Association of Realtors)의 발표에 따르면, 올 1월의 매물의 개수는 1.04million 개였다 합니다. 이는 2020년 12월 대비 1.9%가 줄어든 것이며, 지난 2020년 1월과 비교하면 25.7%가 줄어든 수치입니다. 사고자 하는 사람은 많은데, 시장에 나온 매물의 개수가 전년도의 3/4밖에 안되니, 집 값이 올라갈 수 밖에 없는 것입니다.
(단, 비싼 집들은 매물이 많이 남아있다고 합니다. 그건 조금 다른 이야기~. 아무튼 수요와 공급의 문제입니다. 수요가 높은 가격대와 지역은 hot하고, 그렇지 않은 가격대와 지역은 slow 할 수 밖에요.)
요즘이 집을 팔기 좋은 때냐 물으신다면,
제 대답은 “네” 입니다.
2021년 부동산 성수기는 시작되었고, 올 봄에 집을 파는게 가을에 파는것보다는 늘 그래왔듯 가격이 좋을것이고, 내년시장은 ‘공급’면에서 어떻게 바뀔지 모르니 – 물량이 많이 나올수 있으니, 올 봄이 셀러에게는 좋은 시기라고 생각합니다.
무엇보다도 바이어들이 줄을 서서 기다리는 시기에 물건을 팔 수 있다는게 참 좋지요.
글 : 시카고복덕방_Sang Han / 한상철
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