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다운페이 뜻과 다운페이 없이 미국 집 사는 법 – 코리얼티USA
다운페이란 다운 페이먼트(Down Payment)의 줄임말 입니다. 집을 구입할 때 Buyer(구매자)는 Seller(판매자)에게 주택 구입 대금을 주어야 하죠. 이 때 …
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Date Published: 10/21/2022
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다운페이 없이 집 살수있나요? – ASK미국
안녕하세요.. 지금은 다운페이가 없고 다른건 은행에서 융자 신청시 원하는 조건대로 다른 페이먼도 다 줄이고 빗도 다 없습니다, 다만 지금 다운페이가 없고요 한달에 …
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Date Published: 2/22/2021
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2022 년에 돈없이 집을 사는 방법 : 7 가지 합법적 인 방법 – Kiiky
이 목록은 다운페이 없이 집을 살 수 있도록 하는 미국 정부가 제시한 두 가지 대출 계획으로 시작합니다. USDA 대출 및 VA 대출. 각 대출에는 제로 다운 …
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Date Published: 9/11/2021
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Top 37 미국 다운 페이 없이 집 사는법 The 212 Detailed Answer
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Source: 1111.com.vn
Date Published: 9/9/2021
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미국 생애 첫 주택 구매 가이드 – 은퇴덕후 EunDuk
다운 페이먼트를 얼마나 할까? 다운 페이먼트(down payment)는 보통 20% 하지만 다운페이 없이, 또는 3%의 적은 다운페이로 집을 구매할 수도 있다. 각자 …
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[미국 첫집사기-Dallas, TX] 예산 정하기(다운페이 보조받기)
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Date Published: 6/7/2021
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미국에서 다운 페이먼트 줄여주는 주택 구매 지원 프로그램이 …
미국에서 다운 페이먼트 거의 없이 집을 구매할 수 있도록 도움을 주는 프로그램이 … 는 최소한 5퍼센트인 다운페이 정책을 3퍼센트로 낮출 것을 지시했다고 한다.
Source: www.lifeinus.com
Date Published: 9/24/2022
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내인컴으로 얼마나 융자가 가능 할까.
첫째 집을 사시는 방법은 내 인컴으로 융자를 받는 방법과 다운페이먼을 30%정도 하고 인컴 서류없이 사는 두가지 방법이 있습니다 두 프로그램 모두다 크레딧은 …
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Date Published: 11/27/2021
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미국에서 집 구입 절차, 하나에서 열까지 속시원히 알려드립니다
Step 1. 모아둔 저축을 계산하자. 집을 구입할 때 대부분의 경우 집값의 20% 정도의 저축(다운페이)를 준비해야한다. 물론 그 보다 적은 금액인 3% …
Source: internetbudongsan.com
Date Published: 5/23/2022
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[미국부동산] 다운 페이먼트 딜레마- 다운페이는 얼마를 해야 하나?
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Source: m.blog.naver.com
Date Published: 11/1/2022
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주제에 대한 기사 평가 미국 다운 페이 없이 집 사는법
- Author: 이상무가 간다
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- Date Published: 2021. 4. 21.
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다운페이 뜻과 다운페이 없이 미국 집 사는 법 • 코리얼티USA
미국에서 집을 사려고 알아보면 다운페이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 한국에서 살다가 처음 미국에 오신 분들은 다운페이 같은 미국 부동산 용어를 생소해 하시는데요. 오늘은 다운페이 뜻과 의미를 살펴보고, 어느정도의 다운페이가 필요한지, 그리고 다운페이 없이 미국 집을 살 수도 있는지 알아보도록 하겠습니다.
다운페이 뜻과 의미
다운페이란 다운 페이먼트(Down Payment)의 줄임말 입니다. 집을 구입할 때 Buyer(구매자)는 Seller(판매자)에게 주택 구입 대금을 주어야 하죠. 이 때 다운페이는 은행 모기지 대출을 제외한 현금을 의미합니다. 만약 100만불 주택을 구입할 때 20만불은 현금으로 지불하고 80만불은 은행 모기지 대출로 한다면 현금 20만불이 바로 다운페이가 되는 것입니다.
다운페이 몇 퍼센트 필요할까?
앞선 예와 같이 시세 100만불 주택을 구입할 때 현금 20만불을 낸다면 다운페이는 20%가 되는데요. 집을 파는 Seller 입장에서는 아무래도 집 값을 현금으로 받는 것을 더 좋아합니다. 따라서 여러 Buyer가 오퍼(집 계약서)를 제시한 경우 다운페이가 더 많은 쪽을 선택하게 되죠.
이처럼 다운페이는 높을 수록 좋지만 집을 구입할 때 현금을 한꺼번에 준비하기가 쉽지 않습니다. 그래서 은행 모기지 융자를 끼게 되는데요. 이 때 다운페이가 20% 미만이면 은행에서는 PMI라는 모기지 보험에 가입하도록 합니다.
PMI란 Private Mortgage Insurance의 약자로 풀이하자면 사적 모기지 보험을 의미합니다. 은행은 모기지 대출을 해주고 주택을 저당잡죠. 그런데 만약 융자를 받은 Buyer가 낮은 비율(ex. 20% 미만)의 다운페이로 집을 구매하면 원금과 이자를 갚지 않을 위험도가 높아지는데요. 그래서 미국 은행은 일반적으로 20% 미만 다운페이 융자에 대해 PMI 가입을 강제하게 됩니다. (PMI에 대한 자세한 내용은 다음 글 참조)
다운페이 없이 미국 집 사는 법 가능할까?
1. VA Loans, USDA Loans
다운페이할 현금이 부족하면 다운페이 없이 미국 집 사는 법을 알아볼 수 밖에 없습니다. 하지만 은행의 일반적인 Loan 중에서 다운페이 없이 가능한 프로그램은 거의 없는데요. 대신 특정 조건을 만족하면 다운페이 없이 미국 집을 살 수 있는 방법으로 VA Loans, USDA Loans가 있습니다.
VA Loans는 미군 가족이 받을 수 있는 0% 다운페이 융자입니다. 그리고 USDA Loans는 U.S. Department of Agriculture(미국 농무부) 융자 프로그램으로 교외 지역에서 집을 구입한다면 고려할 만한 옵션이죠. VA Loans와 USDA Loan 자격이 되는지 알아보려면 아래 링크를 확인하시길 바랍니다.
2. Home Ready Mortgage, FHA Loans
이 밖에 제로 다운페이는 아니지만, 3% 또는 3.5% 정도의 낮은 퍼센트로 다운페이할 수 있는 융자로 Home Ready Mortgage와 FHA Loans가 있습니다. 이 중에서 Home Ready Mortgage는 3% 다운페이를 할 수 있으며 Fannie Mae(페니매)라는 정부 보증 금융기관을 통해 융자를 받는 프로그램입니다.
FHA Loans는 FHA(Federal Housing Administration, 미국 연방 주택 관리국)에서 보증하는 융자 프로그램으로 다운페이가 부족한 분들이 많이 이용하고 있죠. FHA Loans는 한국의 정부 주택담보대출과 비슷한 개념으로 볼 수 있는데요. 낮은 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만, 추가로 보증료(Upfront Mortgage Insurance Premium)가 붙는다는 단점이 있습니다.
미국 집 구입 시 다운페이 전략
1. 장기적으로 인컴과 크래딧 관리
미국 집 구입을 할 때는 최소 1년 전부터 장기적인 계획을 갖고 준비해야 합니다. 주택 구입의 기초가 되는 다운페이는 최대한 많이 모아야 하고, 융자를 받기 위해서는 본인의 인컴과 크레딧도 잘 준비가 되어 있어야 하죠. 따라서 1년 전부터 본인의 인컴과 소비 패턴을 점검하고 크레딧 스코어는 가능한 750 이상으로 높여야 합니다.
2. 정부 융자 프로그램 자격 확인
미국에서는 카운티나 시에서 생애 첫 집 구입자를 위한 펀드가 조성된 곳들이 많습니다. 이런 정부 보조 펀드에서는 $55,000~80,000까지 다운페이를 지원해주기도 하는데요. 따라서 충분한 다운페이를 확보하지 못할 것 같다면 이런 정부 보조 펀드를 알아보는 것이 좋습니다. 참고로 정부 보조 펀드 프로그램을 이용하려면 8시간 이상 관련 교육을 받아야 합니다.
3. 눈높이 낮추기
주택을 본격적으로 알아보기 시작하면 보는 집이 많아지면서 점점 눈높이가 올라가기 마련입니다. 그래서 원래 계획했던 다운페이를 초과해서 무리한 융자를 받게 되는데요. 첫 집 장만부터 너무 무리하지 마시고, 눈높이를 어느정도 낮춰 감당할 수 있는 월 페이먼트를 계산하여야 합니다. 개인적으로 드림하우스는 두 번째 집부터 만들어간다고 생각하는 것이 좋다고 봅니다.
마무리
이상 이번 포스팅에서는 다운페이의 뜻과 의미를 알아보고 미국에서 다운페이 없이 집을 살 수 있는지 살펴봤습니다. 아울러 미국 집 장만 전에 다운페이를 어떻게 할 지 간단하게 몇 가지를 알아봤는데요. 아무쪼록 다운페이를 착실히 모으시고 부족한 다운페이는 정부 보조 프로그램 등을 이용하여 잘 해결하시길 바랍니다. 마지막으로 아래에 미국 주택 구입 과정에서 꼭 알아두어야할 글들을 링크해놓았으니 꼭 읽어보길 바랍니다.
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
다운페이 없이 집 살수있나요?
young Kim 님 답변 [머니/재테크]
First time Home buyer의 경우 FHA Loan은 최소한 3.5%의 down payment을 하여야 합니다. 집을 사실 경우는 down payment 뿐만아니라 closing 비용(집값,렌더에 따라 다르나 대략 $5,000-$10,000가량)및 이사비용,수리비용,페인트,Appliance등 비용이 많이 드는데 전혀 다운페이 없이 집을 산다고 하시는 것은 무리인듯 싶읍니다.
혹 친지분들의 도움이나, 집을 렌트로 들어가셔서 다운페이를 모으는 동안 option to buy조건으로 사시는 것도 고려해보시기 바랍니다. (요즘은 premimum이없거나 적은 금액으로 좋은 조건의 임대로 얻어, 향후 집을 사는 시점에서 지불하신 rent비를 집값의 일부로 하실 수 있읍니다.단 문서화하여 계약조건등을 유리하게 해 놓는 것이 향후 분쟁을 막을 수 있읍니다.)
부동산 전문가분들과 상의하시길 바랍니다.
2022 년에 돈없이 집을 사는 방법 : 7 가지 합법적 인 방법
에 따르면 WSJ, 전국 세입자의 거의 XNUMX분의 XNUMX가 집을 살 여유가 없으며 그 계약금을 위한 저축이 조만간 쉬워지지 않을 것이라고 말합니다. 집값은 임금상승률의 XNUMX배에 달한다.
그런데 돈이 없어도 집을 살 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
여기에 요점이 있습니다. 기존 계획이 있습니다. 계약금을 요구하지 않고 원하는 키를 주머니에 넣을 수 있는 정부 소유 및 개인 소유.
계약금 없이 집을 사고 싶을 때 선택할 수 있는 몇 가지 옵션을 살펴보겠습니다. 또한 낮은 다운 페이먼트 대출에 대한 몇 가지 대안과 신용 점수가 낮을 때 할 수 있는 일을 보여줍니다. 나와 함께 있어!
돈 없이 어떻게 집을 살 수 있습니까?
정부 지원 대출이 있어야만 다운 없이 집을 살 수 있습니다. 정부 지원 대출은 연방 정부에서 보증합니다. 다시 말해, 모기지 상환을 피하면 정부(대출 기관이 아님)가 청구서를 지불합니다.
정부는 주택 구입에 금전적 지원이 필요한 사람들에게 담보 대출을 제공합니다. 정부의 이러한 대출은 차용인에게 덜 위험하며 계약금이 없는 차용인과 같이 재정 상태가 불안정한 사람들에게 일반적인 대출 지침을 확장할 수 있습니다.
돈 없이 집을 살 수 있는 방법에 대한 질문에 답하기 위해, 우리는 돈 없이 집을 사는 방법의 목록을 작성했습니다. 이 목록은 다운페이 없이 집을 살 수 있도록 하는 미국 정부가 제시한 두 가지 대출 계획으로 시작합니다. USDA 대출 및 VA 대출.
각 대출에는 제로 다운 모기지 자격을 갖추기 위해 충족해야 하는 매우 구체적인 기준이 있습니다.
관련 게시물 : 아무것도 판매하지 않고 eBay에서 돈을 버는 방법 | 2022년 업데이트
#1 USDA 대출
미국 농무부가 후원하는 USDA 대출. USDA 대출은 농촌 및 교외 지역의 개발을 장려하려는 미국 정부의 계획을 용이하게 합니다. $0 다운으로 USDA 대출을 받을 수 있습니다. USDA 대출은 또한 다른 유형의 대출보다 수수료가 저렴합니다.
대출 자격을 얻으려면 귀하와 의도한 주택이 몇 가지 기준을 충족해야 합니다. 첫째, 집이 시골이나 교외 지역에 있어야 합니다. 체크 아웃 USDA의 적격 지역 지도 귀하의 집이 자격이 되는지 알아보기 위해.
이 지도에서 주황색 구역 외부의 모든 곳은 농촌 지역으로 간주됩니다. 둘째, 귀하의 집은 일하는 농장이 될 수 없으며 단독 가족 단위여야 하며 귀하의 주 거주지로 집에 거주해야 합니다.
또한 자격을 갖추려면 몇 가지 재정적 요구 사항을 충족해야 할 수도 있습니다. 귀하의 가구에서 추가된 총 소득은 중앙값의 115%를 초과할 수 없습니다. 수입 귀하의 집이 있는 카운티의
소득 대비 부채 비율은 45%를 넘지 않아야 하며 FICO 점수는 640 이상이어야 합니다.
#2 VA 대출
이 정부 대출은 현역 군인, 주방위군, 퇴역 군인 또는 퇴역 군인의 배우자에게 열려 있습니다. 보훈처가 후원합니다. 와 함께 VA 대출, 돈이 없어도 집을 살 수 있습니다.
모기지 보험 대신 대출 가치의 2.15%에 해당하는 일회성 VA 자금 조달 수수료를 지불할 수도 있습니다.
VA 대출을 통과하려면 다음 서비스 조건 중 하나를 충족해야 합니다.
전시 기간 동안 90일 연속 현역 복무를 해야 합니다.
평시 연속 181일 이상 현역 복무.
주 방위군 또는 예비군에서 6년 이상 복무했습니다.
복무 중 또는 복무 관련 장애로 사망한 군인의 배우자일 것
서비스 요구 사항 외에도 VA 대출을 받으려면 신용 점수가 640 이상이어야 합니다.
#3 80/20 조합 모기지
이 옵션은 놀라운 신용 등급을 가진 차용인만 사용할 수 있습니다. 이 유형의 대출에서는 하나가 아닌 두 개의 대출을 받습니다.
대출 중 하나는 주택 가치의 20%를 차지하고 다른 하나는 의도한 주택 가치의 80%를 차지합니다. 놀랍죠?
첫 번째 대출의 자금은 두 번째 대출에 대한 계약금으로 사용됩니다. 일반적으로 작은 대출은 낮은 이자율로 제공되는 반면 큰 대출은 높은 이자율이나 변동 금리 모기지에서 제공될 수 있습니다.
80/20 대출의 장점은 PMI를 지불할 필요를 피하면서 다운 없이 집을 살 수 있다는 것입니다.
Nest의 Barrett Barlow에 따르면, “각각의 조건이 수익성이 있는 경우에만 두 대출이 한 대출보다 낫습니다.”
따라서 모든 종류의 조합 모기지에 동의하기 전에 두 대출의 조건을 검토하여 유리한지 확인하는 것이 중요합니다.
#4 임대 거래:
임대 계약에서는 상당한 계약금을 지불할 만큼 충분한 자금을 마련하게 될 것입니다. 한편, 당신은 돈을 저축하면서 집에서 살 여유가 있습니다. 자격을 갖추려면 신용 점수가 좋아야 합니다.
그러한 계약을 체결하기 전에 다음을 수행해야 합니다. 계약 조건을 살펴보고, 부동산을 조사하고, 작은 글씨를 다시 한 번 확인하고, 마지막으로 올바른 조건을 선택하십시오.
이 유형의 계약에서는 집주인으로부터 집을 임대하고 간헐적으로 매월 약 $100~$200의 추가 금액을 지불해야 합니다.
이 추가 금액은 판매자가 에스크로 계정에 보관합니다. 일정 기간(보통 XNUMX~XNUMX년)이 지나면 이제 모기지를 요구하고 집을 구입할 수 있습니다. 귀하의 에스크로 계정에 있는 모든 돈은 귀하의 계약금으로 갈 것입니다.
이 스타일에는 고려해야 할 자체 위험이 있습니다. 예를 들어, 리스 기간이 끝날 때 집을 살 수 없거나 구매하지 못한 경우 판매자에게 계약금으로 적립한 자금이 전부가 아니라면 특정 금액을 몰수해야 합니다.
모든 자금을 몰수해야 하는 함정을 피하려면 판매자와 서류에 서명하기 전에 항상 은행과 자금 조달에 대해 이야기하는 것이 좋습니다. 당신은 또한 수 담보 대출 신청 집을 사야 할 때.
#5 계약에 따라 주택 구입
이러한 유형의 거래는 주택 소유자가 되고 싶지만 상당한 계약금을 위한 자금이 부족하거나 은행이나 모기지 회사를 통한 자금 조달 자격이 없는 사람들에게 좋은 아이디어가 될 수 있습니다.
계약에 따라 주택을 구매하기로 선택하면 판매자가 모기지 회사를 거치지 않고 구매 자금을 조달하는 데 동의합니다.
일단 가격을 정하면 집주인에게 매달 지불하게 되며 집주인은 지불을 완료할 때까지 부동산에 대한 소유권을 유지합니다.
일부 부동산 투자자는 계약 판매를 위해 부동산을 제공합니다. 대부분의 경우 계약금이 필요하지만 Heartland Hideaways, LLC의 소유주인 John R. Lee와 같은 일부 투자자는 때때로 구매자가 계약금이 거의 또는 전혀 없이 계약을 체결하도록 허용합니다.
이러한 판매자가 계약금이 거의 또는 전혀 없이 계약을 체결할 수 있는 이유는 전액 지불이 이루어질 때까지 증서를 계속 보유하기 때문입니다.
따라서 월별 지불금에 흔들리면 부동산에서 퇴거시키고 돈을 보유하게 할 수 있습니다.
이 스타일은 몇 가지 위험을 내포하고 있습니다. 그러나 완벽하게 합의된 계약은 항상 양 당사자에게 윈윈이 될 것입니다.
#6 기존 97(3% 다운)
또한 기존 97 프로그램은 Fannie Mae 및 Freddie Mac에서 사용할 수 있습니다. 3% 다운페이먼트 프로그램이며 많은 주택 구매자에게 FHA 융자에 비해 저렴한 옵션입니다.
이름에서 알 수 있듯이 기존의 97 대출은 대출을 받을 수 있는 액세스 권한을 부여하는 모기지입니다. 가치 대출 (LTV) 비율이 97%에 달합니다. 즉, 요구 가격이 $100,000인 집을 구입하는 경우 최대 $97,000까지 빌릴 수 있으며 계약금으로 $3,000만 사용할 수 있습니다.
또한 기존 97 모기지론은 증여자가 혈연 또는 결혼 관계에 있는 한 3% 계약금의 일부로 증여 자금을 받습니다. 또는 법적 후견인 또는 동거인을 통해 또는 약혼자/약혼자입니다.
Conventional 97 프로그램은 일반적인 기존 프로그램보다 특정 최소 신용 점수를 적용하지 않습니다. 집 대출. 이 프로그램은 주택 융자를 재융자하는 데에도 사용할 수 있습니다.
#7 FHA 대출(3.5% 하락)
FHA(Federal Housing Administration) 대출은 최저 3.5% 다운으로 이용할 수 있는 정부 후원 대출입니다.
FHA 대출은 USDA 및 VA 대출보다 요구 사항이 적습니다. 이러한 대출의 경우, 구입하려는 부동산에 주 거주지로 거주하고, 거주 기준을 충족하는 주택을 구입하고, 마감 후 60일 이내에 입주할 계획을 세워야 합니다.
계약금이 10% 미만인 경우 대출 기간 동안 모기지 보험에 가입해야 한다는 점을 명심하는 것이 중요합니다.
어떤 사람들은 FHA 대출, 자산의 20% 지분을 확보할 때까지 기다렸다가 해결 방법으로 기존 대출로 재융자하십시오. 이것은 평생 모기지 보험 요건을 제외합니다.
FHA는 보증할 대출에 대한 일련의 표준을 광고합니다. 은행이 특정 지침을 충족하는 대출을 승인하고 자금을 조달하면 FHA는 해당 대출이 손실되지 않도록 보장하는 데 동의합니다.
FHA 대출의 이점은 다음과 같습니다.
귀하의 계약금은 전적으로 “선물 기금”으로 구성될 수 있습니다.
신용 점수 요구 사항은 500입니다.
모기지 보험료는 클로징 시 선납하고 그 이후에는 매월 납입합니다.
마지막 단어
미국의 높은 주택 비용에도 불구하고 위의 대출 또는 금융 계획을 사용하는 것만으로도 계약금 없이 주택을 소유할 수 있습니다. 요구 사항을 충족한 다음 규칙을 준수하기만 하면 됩니다. 건배!
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다운페이 뜻과 의미
다운페이 몇 퍼센트 필요할까
다운페이 없이 미국 집 사는 법 가능할까
미국 집 구입 시 다운페이 전략
마무리
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미국 생애 첫 주택 구매 가이드
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미국 생애 첫 주택 구매 가이드
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미국 다운 페이 없이 집 사는법
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[미국 첫집사기-Dallas, TX] 예산 정하기(다운페이 보조받기)Article author: susan-usa.tistory.com
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미국에서 집 구입 절차, 하나에서 열까지 속시원히 알려드립니다 – 인터넷부동산 승경호 – 워싱턴 -Internet Budongsan
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Summary of article content: Articles about 미국에서 집 구입 절차, 하나에서 열까지 속시원히 알려드립니다 – 인터넷부동산 승경호 – 워싱턴 -Internet Budongsan Step 1. 모아둔 저축을 계산하자. 집을 구입할 때 대부분의 경우 집값의 20% 정도의 저축(다운페이)를 준비해야한다. 물론 그 보다 적은 금액인 3% … …
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미국에서 집 구입 절차, 하나에서 열까지 속시원히 알려드립니다 – 인터넷부동산 승경호 – 워싱턴 -Internet Budongsan
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[미국부동산] 다운 페이먼트 딜레마- 다운페이는 얼마를 해야 하나? : 네이버 블로그Article author: m.blog.naver.com
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Summary of article content: Articles about [미국부동산] 다운 페이먼트 딜레마- 다운페이는 얼마를 해야 하나? : 네이버 블로그 집 구매를 하고 싶은데 충분한 현금이 없거나 단기간에 다운페이 현금 확보가 … 401K/IRA 자금을 페널티 없이 다운 페이로 사용할 수 없거나 이들 … …
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주택융자, 모기지, 재융자, 부동산, 에스크로, 타이틀 컴패스펀딩 – Compass Funding 내인컴으로 얼마나 융자가 가능 할까.
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Summary of article content: Articles about 주택융자, 모기지, 재융자, 부동산, 에스크로, 타이틀 컴패스펀딩 – Compass Funding 내인컴으로 얼마나 융자가 가능 할까. 첫째 집을 사시는 방법은 내 인컴으로 융자를 받는 방법과 다운페이먼을 30%정도 하고 인컴 서류없이 사는 두가지 방법이 있습니다 두 프로그램 모두다 크레딧은 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 주택융자, 모기지, 재융자, 부동산, 에스크로, 타이틀 컴패스펀딩 – Compass Funding 내인컴으로 얼마나 융자가 가능 할까. 첫째 집을 사시는 방법은 내 인컴으로 융자를 받는 방법과 다운페이먼을 30%정도 하고 인컴 서류없이 사는 두가지 방법이 있습니다 두 프로그램 모두다 크레딧은 … 첫째 집을 사시는 방법은 내 인컴으로 융자를 받는 방법과 다운페이먼을 30%정도 하고 인컴 서류없이 사는 두가지 방법이 있습니다 두 프로그램 모두다 크레딧은 좋으면 좋을수록 융자 받는데 유리하시니 평소에 페이먼 내시는것들 철저히 관리 하십시요.인컴서류를 은행에 보여주고 하는 프로그램을 Full Document을 다 보여 준다고 해서 Full Doc 프로그램이라고 부르고 인컴서류를 보여 주지 않는 프로그램은 State Doc 프로…
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주택융자, 모기지, 재융자, 부동산, 에스크로, 타이틀 컴패스펀딩 – Compass Funding 내인컴으로 얼마나 융자가 가능 할까.
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다운페이는 언제까지 준비해야 할까? – 좋은집 구입방법 – 애틀랜타 부동산
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Summary of article content: Articles about 다운페이는 언제까지 준비해야 할까? – 좋은집 구입방법 – 애틀랜타 부동산 미국내 은행에 있는 CD 등은 현금과 동일하게 인정된다. 해외 계좌에 있는 돈은 미리 미국내로 송금해놓는다. 계좌가 여러개로 분산되어 있거나 명의가 다른 것은 계약단계 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 다운페이는 언제까지 준비해야 할까? – 좋은집 구입방법 – 애틀랜타 부동산 미국내 은행에 있는 CD 등은 현금과 동일하게 인정된다. 해외 계좌에 있는 돈은 미리 미국내로 송금해놓는다. 계좌가 여러개로 분산되어 있거나 명의가 다른 것은 계약단계 … 애틀랜타 부동산, 조지아, 아틀란타, 미국 부동산 포털”다운페이를 언제까지 준비해야 하는가?”라는 질문을 자주 받습니다. 집 구입을 심각하게 고민하는 시점이 되면 제일 먼저 확인해야 할 항목이기 때문입니다. 얼마짜리를 구입하고, 그 부담은 얼마정도 될테고, 융자…
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다운페이는 언제까지 준비해야 할까? – 좋은집 구입방법 – 애틀랜타 부동산
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다운페이 뜻과 다운페이 없이 미국 집 사는 법 • 코리얼티USA
미국에서 집을 사려고 알아보면 다운페이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 한국에서 살다가 처음 미국에 오신 분들은 다운페이 같은 미국 부동산 용어를 생소해 하시는데요. 오늘은 다운페이 뜻과 의미를 살펴보고, 어느정도의 다운페이가 필요한지, 그리고 다운페이 없이 미국 집을 살 수도 있는지 알아보도록 하겠습니다. 다운페이 뜻과 의미 다운페이란 다운 페이먼트(Down Payment)의 줄임말 입니다. 집을 구입할 때 Buyer(구매자)는 Seller(판매자)에게 주택 구입 대금을 주어야 하죠. 이 때 다운페이는 은행 모기지 대출을 제외한 현금을 의미합니다. 만약 100만불 주택을 구입할 때 20만불은 현금으로 지불하고 80만불은 은행 모기지 대출로 한다면 현금 20만불이 바로 다운페이가 되는 것입니다. 다운페이 몇 퍼센트 필요할까? 앞선 예와 같이 시세 100만불 주택을 구입할 때 현금 20만불을 낸다면 다운페이는 20%가 되는데요. 집을 파는 Seller 입장에서는 아무래도 집 값을 현금으로 받는 것을 더 좋아합니다. 따라서 여러 Buyer가 오퍼(집 계약서)를 제시한 경우 다운페이가 더 많은 쪽을 선택하게 되죠. 이처럼 다운페이는 높을 수록 좋지만 집을 구입할 때 현금을 한꺼번에 준비하기가 쉽지 않습니다. 그래서 은행 모기지 융자를 끼게 되는데요. 이 때 다운페이가 20% 미만이면 은행에서는 PMI라는 모기지 보험에 가입하도록 합니다. PMI란 Private Mortgage Insurance의 약자로 풀이하자면 사적 모기지 보험을 의미합니다. 은행은 모기지 대출을 해주고 주택을 저당잡죠. 그런데 만약 융자를 받은 Buyer가 낮은 비율(ex. 20% 미만)의 다운페이로 집을 구매하면 원금과 이자를 갚지 않을 위험도가 높아지는데요. 그래서 미국 은행은 일반적으로 20% 미만 다운페이 융자에 대해 PMI 가입을 강제하게 됩니다. (PMI에 대한 자세한 내용은 다음 글 참조) 다운페이 없이 미국 집 사는 법 가능할까? 1. VA Loans, USDA Loans 다운페이할 현금이 부족하면 다운페이 없이 미국 집 사는 법을 알아볼 수 밖에 없습니다. 하지만 은행의 일반적인 Loan 중에서 다운페이 없이 가능한 프로그램은 거의 없는데요. 대신 특정 조건을 만족하면 다운페이 없이 미국 집을 살 수 있는 방법으로 VA Loans, USDA Loans가 있습니다. VA Loans는 미군 가족이 받을 수 있는 0% 다운페이 융자입니다. 그리고 USDA Loans는 U.S. Department of Agriculture(미국 농무부) 융자 프로그램으로 교외 지역에서 집을 구입한다면 고려할 만한 옵션이죠. VA Loans와 USDA Loan 자격이 되는지 알아보려면 아래 링크를 확인하시길 바랍니다. 2. Home Ready Mortgage, FHA Loans 이 밖에 제로 다운페이는 아니지만, 3% 또는 3.5% 정도의 낮은 퍼센트로 다운페이할 수 있는 융자로 Home Ready Mortgage와 FHA Loans가 있습니다. 이 중에서 Home Ready Mortgage는 3% 다운페이를 할 수 있으며 Fannie Mae(페니매)라는 정부 보증 금융기관을 통해 융자를 받는 프로그램입니다. FHA Loans는 FHA(Federal Housing Administration, 미국 연방 주택 관리국)에서 보증하는 융자 프로그램으로 다운페이가 부족한 분들이 많이 이용하고 있죠. FHA Loans는 한국의 정부 주택담보대출과 비슷한 개념으로 볼 수 있는데요. 낮은 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만, 추가로 보증료(Upfront Mortgage Insurance Premium)가 붙는다는 단점이 있습니다. 미국 집 구입 시 다운페이 전략 1. 장기적으로 인컴과 크래딧 관리 미국 집 구입을 할 때는 최소 1년 전부터 장기적인 계획을 갖고 준비해야 합니다. 주택 구입의 기초가 되는 다운페이는 최대한 많이 모아야 하고, 융자를 받기 위해서는 본인의 인컴과 크레딧도 잘 준비가 되어 있어야 하죠. 따라서 1년 전부터 본인의 인컴과 소비 패턴을 점검하고 크레딧 스코어는 가능한 750 이상으로 높여야 합니다. 2. 정부 융자 프로그램 자격 확인 미국에서는 카운티나 시에서 생애 첫 집 구입자를 위한 펀드가 조성된 곳들이 많습니다. 이런 정부 보조 펀드에서는 $55,000~80,000까지 다운페이를 지원해주기도 하는데요. 따라서 충분한 다운페이를 확보하지 못할 것 같다면 이런 정부 보조 펀드를 알아보는 것이 좋습니다. 참고로 정부 보조 펀드 프로그램을 이용하려면 8시간 이상 관련 교육을 받아야 합니다. 3. 눈높이 낮추기 주택을 본격적으로 알아보기 시작하면 보는 집이 많아지면서 점점 눈높이가 올라가기 마련입니다. 그래서 원래 계획했던 다운페이를 초과해서 무리한 융자를 받게 되는데요. 첫 집 장만부터 너무 무리하지 마시고, 눈높이를 어느정도 낮춰 감당할 수 있는 월 페이먼트를 계산하여야 합니다. 개인적으로 드림하우스는 두 번째 집부터 만들어간다고 생각하는 것이 좋다고 봅니다. 마무리 이상 이번 포스팅에서는 다운페이의 뜻과 의미를 알아보고 미국에서 다운페이 없이 집을 살 수 있는지 살펴봤습니다. 아울러 미국 집 장만 전에 다운페이를 어떻게 할 지 간단하게 몇 가지를 알아봤는데요. 아무쪼록 다운페이를 착실히 모으시고 부족한 다운페이는 정부 보조 프로그램 등을 이용하여 잘 해결하시길 바랍니다. 마지막으로 아래에 미국 주택 구입 과정에서 꼭 알아두어야할 글들을 링크해놓았으니 꼭 읽어보길 바랍니다. 추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
미국 생애 첫 주택 구매 가이드
생애 첫 주택 구매자(First time home buyer)란? 미국에서 첫 주택 구매자(First time home buyer) 자격은 지난 3년간 주택을 소유하지 않으면 된다. 즉, 과거에 집을 소유했던 사람도 집을 소유했던 시점에서 3년이 지났으면 첫 주택 구입자 혜택을 받을 수 있다. 내가 받을 수 있는 모기지 종류(Types of Mortgages)는? 첫 주택 구매자가 선택할 수 있는 모기지는 다음 네가지다. 어떤 종류의 모기지를 받을 수 있는지 알아본다. 다운 페이먼트를 얼마나 할까? 다운 페이먼트(down payment)는 보통 20% 하지만 다운페이 없이, 또는 3%의 적은 다운페이로 집을 구매할 수도 있다. 각자의 재정 상황과 재정 목표에 따라 어느 정도 다운페이를 하는 것이 최선인지 충분히 생각한 후에 결정한다. 타운, 카운티, 주 정부, 비영리단체 등에서 다운페이 보조(Down payment assistance) 프로그램을 제공하기도 한다. Home buyer grants나 down payment assistance programs에 자세히 알고 싶으면 론 오피서(your loan officer)나 리얼터에게 물어본다. 사전 융자 승인(Pre-approval letter) 자격 있는 모기지 종류를 알고, 다운페이 금액을 결정했으면, 다음으로 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받는다. 사전 융자 승인을 받아야 융자 금액을 알 수 있고, 융자 금액을 알아야 예산에 맞는 집을 찾을 수 있기 때문이다. 사전 융자 승인은 은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등으로부터 받을 수 있다. 렌더는 소득, 신용점수, 고용 상태를 확인하고, 자격이 되면 사전 융자 승인을 해 준다. 원하는 집을 찾아 구매 계약 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받은 후에 원하는 집을 찾아 구매 계약을 한다. 사전 융자 승인이 있으면 부동산 에이전트는 물론이고, 원하는 집에 오퍼를 넣을 때 셀러에게 준비된 모습(serious buyer)을 보여줄 수 있다. 모기지 쇼핑, 쇼핑, 쇼핑 구매 계약서(purchase agreement)를 렌더에게 보내고, 렌더에게 Loan Estimate를 받는다. Loan Estimate에는 모기지 조건, 이자율, 클로징 비용 및 모기지 비용에 대해서 자세히 나온다. 모기지 쇼핑할 때는 각 타입의 융자 회사(은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등)로부터 2~3개의 Loan Estimate를 받아보고, 결정하는 것이 좋다. 이렇게 각 타입의 모기지 업체로 부터 받은 Loan Estimate를 비교해 가장 좋은 조건의 모기지를 선택한다. The underwriting process 렌더를 선택해서 론을 진행하면 클로징까지 보통 30 ~ 45일 걸린다. 이 기간에 렌더는 신용점수, 소득, 자산 등을 검증하여 론 승인 여부를 결정한다. 론 오피서(Loan Officer)와 융자 신청을 하고, 론 프로세서(Loan Processor)와 문서들을 검증하고, 언더라이터(Underwriter)가 최종적으로 승인을 한다. 이 과정은 복잡하고, 문제가 발생 시 누가 누구에게 무엇을 기다리고 있는지 명확하지 않아 시간을 낭비하는 경우도 많이 발생한다. 하지만 모기지 브로커를 통해서 융자를 신청하면 브로커가 모든 과정을 모니터링 하면서 문제 발생 시 즉시 대처할 수 있어서 편리하다. 브로커는 클로징해야만 렌더로부터 커미션 받으므로 클로징하기 위해 최선을 다할 것이기 때문이다. Home Appraisal Home Appraisal은 주택의 가치를 평가하는 것이다. 랜더가 오더하지만 비용은 구매자가 부담하고, appraisal report도 구매자가 소유한다. Appraisal 결과는 구매 가격 이상으로 나와야 좋다. 왜냐하면 랜더가 구매가격과 Appraisal 가격 중에서 작은 금액을 기준으로 모기지 금액을 정하기 때문이다. 참고로, appraisal report 비용을 지불했더라도 렌더가 마음에 들지 않으면 새로운 렌더와 론을 진행해도 된다. 새로운 렌더와 론을 진행할 때는 Home Appraisal을 새로 할 필요 없이 기존의 appraisal report를 사용하면 된다. Final approval and closing 렌더가 론을 최종 승인하면 클로징 3일 전에 클로징 문서(Closing Disclosure)를 받는다. 클로징 문서와 Loan Estimate를 비교해 보고, 모든 내용을 확인한다. 모든 내용이 정확하고, 이상이 없으면 클로징 날에 모든 문서에 사인하고, 클로징한다. 모기지 관련 글들
[미국 첫집사기-Dallas, TX] 예산 정하기(다운페이 보조받기)2020년 9월. 코비드가 장기전으로 지속 될 것으로 보이자 아파트 생활이 답답해 지기 시작했다. 특히 어린아기가 있는 집은 그럴것으로 사료된다. 아파트에 놀이터가 있지만 코비드 때문에 최대한 많은 사람의 접촉을 피하고 싶었다. 아파트 한바퀴를 아이와 함께 걸을때도 주차되어 있는 차들도 많고 비록 10마일로 서행하지만 트래픽이 많을때는 아이를 데리고 나가니 가벼운 산책마저도 너무나 힘들었다. 무엇보다 Saving없이 빈털털이로 온 미국 이민 아닌가. 나중에 그래도 렌트낸 것 보다는 집이라도 하나 남으니 낫겠지 하는 생각이 컸다. 자가주택에 대한 뜨거운 열망으로 6개월간 준비한 끝에 2021년 2월 첫집을 장만한다. 우리는 정부로부터 Down Payment을 보조 받았기 때문에 생각보다 목돈이 별로 안들어갔다. 그렇기 때문에 비교적 부담(?)없이 첫집 장만에 성공했다고 생각한다. 집을 사기 위해서는 여러가지 과정과 방법이 필요하지만 무엇보다도 다운페이 보조금(Down Payment Assistant, DPA)을 이용해 집 장만 하는것을 위주로 공유해 보려고 한다. 우리와 같은 이민자 분들의 첫집 장만 하는데에 도움이 된다면 좋겠다. 1. 은행과 모기지 회사에 Pre-Approval을 문의한다. 집을 사기 위해서는 예산을 정해야 한다. 2층집인가 1층인가 마루인가 카펫인가 등 다른것들은 추후에 집을 보러다니면서 수도 없이 바뀐다. 제일 중요한건 예산이다. 먼저 예산을 정하시길 바란다. 더 정확하게 이야기 하자면 얼마정도의 집을 살 수 있을지 금융기관으로부터 객관적으로 평가를 받아야 한다. 우리는 주 거래은행과 정부 다운페이 보조를 받을 수 있게 연계되어 있는 모기지 회사 이렇게 2곳으로 나누어서 Pre-approval letter(사전대출승인서)를 요청했고 각 기관에서 승인레터를 받았다. Pre-approval letter를 신청할 때는 보통 크레딧점수와 직장에서 일한 기록 2년(직장 기록이 제일 중요하다고 봐야한다.)을 보는데 필요한 서류를 은행에서 알려준다. 그럼 착실히 준비해서 보내주기만 하면 된다. Letter에는 은행이 나에게 대출해 줄 총 대출금액과 나의 크레딧 점수등을 고려해서 은행에서 제시하는 이자율 등이 나와있다. 집을 당장 살 계획이 없더라도 한번쯤 이 letter를 받아보기를 추천하고 싶다. 은행에서 나에게 얼마를 빌려줄지 알게되면 그 다음 계획은 물흐르는 흘러가기 때문이다. 일반적으로 승인레터는 90일간 효력을 발휘한다. 대부분 집을 사는 사람들은 본격적으로 집을 보러 다니기 전에 이 레터를 먼저 준비한다. 맘에 드는 집이 나왔을때 바로 오퍼를 써야하기 때문이다. 집을 파는 사람입장에서 누군가 집을 사고싶다고 오퍼를 넣으면 ‘아, 이사람은 금융기관에서 이미 대출을 해 준다는 레터가 있는 사람이구나/없는 사람이구나’라는 것을 판단하게 되는데, 이 때 이 레터가 그 역할을 해준다. 2. Pre approved letter 받고 이자 비교하기 우리는 한달에 약 $1650불 정도를 아파트 렌트로 내고 있었기 때문에 매달 $1600~$1800불 사이의 모기지면 큰 부담이 없겠다 싶었다. 모기지 월 페이먼트는 이자율에 따라서도 많이 달라지지만 월 페이먼트를 계산해보니 대략 우리는 30만불이 넘지 않는 선에서 하면 되는 것이엇고 다행히 Pre-approval letter도 30만불 이상 나왔으니 우리가 원하는 30만불 이하의 집은 문제없이 살 수 있다는 계산이 나온다. 총 대출금액은 주 거래은행과 모기지 회사 둘다 비슷하게 나왔다. 이자가 조금 달랐는데 비교해 보자면, 주 거래은행에서는 이자율 2.78%를 제시했다. 정부 다운페이 보조(Down Payment Assistant, DPA)가 연계된 모기지 회사에서는 3.5%를 제시했다. 즉, 집 구매가 : $300,000 다운페이 : $15,000 (우리는 15,000불 조차 빠듯했기 때문에 어차피 5%만 할 계획이었다. 참고로 DPA 역시 5%보조가 MAX다.) 3.5%를 받는 대신 DPA 15,000불을 보조받는 것이다. 이자가 차이가 많이 나는데? 라고 생각할 수도 있지만 불과 몇년전만 해도 3%는 매우매우 훌륭한 이율이었고 지금 역시도 우리에게는 충분히 훌륭한 이율이다. 3. DPA (Down Payment Assistance) 신청조건 DPA는 Texas State Affordable Housing Corporation(TSAHC)이라는 비영리단체에서 주관한다. https://www.tsahc.org Texas State Affordable Housing Corporation(TSAHC) All Texans deseve a place to call home. 모든 Texan(Texas 거주자)들은 안락한 집에서 살 기회가 주어져야 한다는 것이다. 단체 이름에도 나와있듯이 Affordable한 집이어야 하기 때문에 일반 은행 대출과는 다르게 조건들이 까다롭다. (1) 신청조건 : 텍사스는 영주권자 이상만 가능 한 것으로 알고있는데 혹시 조건이 바뀌었을 수도 혹은 다른 취업비자나 유학비자로도 신청이 가능한지는 모르겠다. (2) 급여제한 : Income이 너무 많아도 신청이 안된다. Income이 많다는 기준을 TSAHC은 Household당 10만불 이상으로 정의한다. Household 연소득 10만불 이하여야 DPA신청이 된다. (3) 대출제한 : 신청조건도 해당되고 급여제한(Income limit)도 해당되면 거의 다 되었다고 보면 된다. 단 하나, 대출금액 제한이 있는데 TSAHC에서 제한두고 있는 대출금액 제한 액수는 약 36만불이다. 즉, TSAHC을 통해 다운페이 보조를 받고 집 구매를 원한다면 36만불 미만의 집만 구매할 수 있다는 것이다. (4) 대출종류 : FHA, Conventional 그리고 USDA가 있다. 우리의 첫 타겟은 USDA론이었다. 나의 직장이 달라스로 정해지면서 USDA는 못받게 되었지만(USDA는 미국 농림부에서 주관하는 론으로서 저밀도인구지역에 집을 사야하고 다운페이를 $1.00도 안내고 집을 살 수 있다. 달라스에는 인구밀도가 폭발적으로 늘면서 아주 약간만 외곽으로 빠져도 USDA론 가능 지역이다.) 그래도 Conventional 30년 상환으로 했으니 만족한다. (5) 보조금액 면제기간 : 앞의 설명과 같이 우리같은 경우 약 $15,000의 DPA를 받았고 3년 Forgivable Loan이다. 이 말인 즉슨, DPA를 받아 집을 구매하고 3년이 지나지 않은 시점에서 집을 팔거나(Sell) 재융자를 받거나(Refinance) 하게 되면 $15,000불 보조받은 금액은 면제가 되지 않고 갚아야 하는 금액이 된다. 면제기간은 1년, 3년 이렇게 두 종류가 있고 1년짜리는 이자가 3.5%보다 더 높았다. 우리는 3년안에 움직일 계획이 없었으니 3.5%를 받고 3년짜리 보조를 받은것이다. 3년동안 모기지 착실히 내고 3rd anniversary(우리는 2021년 2월에 샀으니 2024년 2월이면 3년이 된다)가 지나면 Refinance를 받고 PMI(모기지 보험)를 없애려고 계획중이다. 텍사스는 첫집을 장만하기에 우리에게 너무나도 감사한 주(State)였다. 우리가 DPA받아서 구매한 집을 요약해보면, @ 집 크기 : 방4 욕실2 거실1 주방1 차고2대 넓은 뒷마당과 앞마당 @ 구매가 : $ 275,000 @ DPA : $ 13,750(3년 Forgivable로 받은 보조금액) @ 이율 : 3.5% (우리가 집을 사고 난 2월부터 2%에 머무르던 이율이 현재 3%를 훌쩍 넘겼다.) @ Closing cost : Deposit $2,500불 포함해서 총 $5,000불 미만 즉 $275,000짜리 집을 사는데 약 $5,000불정도만 냈다는 말이 된다. Amazing! 문제는 다운페이에서 아낀 돈을 이사와서 뭔가 계속 수리하면서 쓰고 있다는 것..ㅎㅎ (작게 크게 손 볼일이 무한으로 생긴다는것..ㅎㅎ) 타주나 한국에서 텍사스로 오시는 모든 이민자 분들의 첫집 장만에 도움이 됐으면 하는 바램이다 🙂
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미국 생애 첫 주택 구매 가이드
생애 첫 주택 구매자(First time home buyer)란?
미국에서 첫 주택 구매자(First time home buyer) 자격은 지난 3년간 주택을 소유하지 않으면 된다. 즉, 과거에 집을 소유했던 사람도 집을 소유했던 시점에서 3년이 지났으면 첫 주택 구입자 혜택을 받을 수 있다.
내가 받을 수 있는 모기지 종류(Types of Mortgages)는?
첫 주택 구매자가 선택할 수 있는 모기지는 다음 네가지다. 어떤 종류의 모기지를 받을 수 있는지 알아본다.
다운 페이먼트를 얼마나 할까?
다운 페이먼트(down payment)는 보통 20% 하지만 다운페이 없이, 또는 3%의 적은 다운페이로 집을 구매할 수도 있다. 각자의 재정 상황과 재정 목표에 따라 어느 정도 다운페이를 하는 것이 최선인지 충분히 생각한 후에 결정한다.
타운, 카운티, 주 정부, 비영리단체 등에서 다운페이 보조(Down payment assistance) 프로그램을 제공하기도 한다. Home buyer grants나 down payment assistance programs에 자세히 알고 싶으면 론 오피서(your loan officer)나 리얼터에게 물어본다.
사전 융자 승인(Pre-approval letter)
자격 있는 모기지 종류를 알고, 다운페이 금액을 결정했으면, 다음으로 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받는다. 사전 융자 승인을 받아야 융자 금액을 알 수 있고, 융자 금액을 알아야 예산에 맞는 집을 찾을 수 있기 때문이다.
사전 융자 승인은 은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등으로부터 받을 수 있다. 렌더는 소득, 신용점수, 고용 상태를 확인하고, 자격이 되면 사전 융자 승인을 해 준다.
원하는 집을 찾아 구매 계약
사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받은 후에 원하는 집을 찾아 구매 계약을 한다. 사전 융자 승인이 있으면 부동산 에이전트는 물론이고, 원하는 집에 오퍼를 넣을 때 셀러에게 준비된 모습(serious buyer)을 보여줄 수 있다.
모기지 쇼핑, 쇼핑, 쇼핑
구매 계약서(purchase agreement)를 렌더에게 보내고, 렌더에게 Loan Estimate를 받는다. Loan Estimate에는 모기지 조건, 이자율, 클로징 비용 및 모기지 비용에 대해서 자세히 나온다.
모기지 쇼핑할 때는 각 타입의 융자 회사(은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등)로부터 2~3개의 Loan Estimate를 받아보고, 결정하는 것이 좋다. 이렇게 각 타입의 모기지 업체로 부터 받은 Loan Estimate를 비교해 가장 좋은 조건의 모기지를 선택한다.
The underwriting process
렌더를 선택해서 론을 진행하면 클로징까지 보통 30 ~ 45일 걸린다. 이 기간에 렌더는 신용점수, 소득, 자산 등을 검증하여 론 승인 여부를 결정한다.
론 오피서(Loan Officer)와 융자 신청을 하고, 론 프로세서(Loan Processor)와 문서들을 검증하고, 언더라이터(Underwriter)가 최종적으로 승인을 한다. 이 과정은 복잡하고, 문제가 발생 시 누가 누구에게 무엇을 기다리고 있는지 명확하지 않아 시간을 낭비하는 경우도 많이 발생한다.
하지만 모기지 브로커를 통해서 융자를 신청하면 브로커가 모든 과정을 모니터링 하면서 문제 발생 시 즉시 대처할 수 있어서 편리하다. 브로커는 클로징해야만 렌더로부터 커미션 받으므로 클로징하기 위해 최선을 다할 것이기 때문이다.
Home Appraisal
Home Appraisal은 주택의 가치를 평가하는 것이다. 랜더가 오더하지만 비용은 구매자가 부담하고, appraisal report도 구매자가 소유한다. Appraisal 결과는 구매 가격 이상으로 나와야 좋다. 왜냐하면 랜더가 구매가격과 Appraisal 가격 중에서 작은 금액을 기준으로 모기지 금액을 정하기 때문이다.
참고로, appraisal report 비용을 지불했더라도 렌더가 마음에 들지 않으면 새로운 렌더와 론을 진행해도 된다. 새로운 렌더와 론을 진행할 때는 Home Appraisal을 새로 할 필요 없이 기존의 appraisal report를 사용하면 된다.
Final approval and closing
렌더가 론을 최종 승인하면 클로징 3일 전에 클로징 문서(Closing Disclosure)를 받는다. 클로징 문서와 Loan Estimate를 비교해 보고, 모든 내용을 확인한다. 모든 내용이 정확하고, 이상이 없으면 클로징 날에 모든 문서에 사인하고, 클로징한다.
모기지 관련 글들
[미국 첫집사기-Dallas, TX] 예산 정하기(다운페이 보조받기)
2020년 9월.
코비드가 장기전으로 지속 될 것으로 보이자 아파트 생활이 답답해 지기 시작했다.
특히 어린아기가 있는 집은 그럴것으로 사료된다.
아파트에 놀이터가 있지만 코비드 때문에 최대한 많은 사람의 접촉을 피하고 싶었다.
아파트 한바퀴를 아이와 함께 걸을때도 주차되어 있는 차들도 많고 비록 10마일로 서행하지만 트래픽이 많을때는 아이를 데리고 나가니 가벼운 산책마저도 너무나 힘들었다.
무엇보다 Saving없이 빈털털이로 온 미국 이민 아닌가.
나중에 그래도 렌트낸 것 보다는 집이라도 하나 남으니 낫겠지 하는 생각이 컸다.
자가주택에 대한 뜨거운 열망으로 6개월간 준비한 끝에 2021년 2월 첫집을 장만한다.
우리는 정부로부터 Down Payment을 보조 받았기 때문에 생각보다 목돈이 별로 안들어갔다.
그렇기 때문에 비교적 부담(?)없이 첫집 장만에 성공했다고 생각한다.
집을 사기 위해서는 여러가지 과정과 방법이 필요하지만 무엇보다도 다운페이 보조금(Down Payment Assistant, DPA)을 이용해 집 장만 하는것을 위주로 공유해 보려고 한다. 우리와 같은 이민자 분들의 첫집 장만 하는데에 도움이 된다면 좋겠다.
1. 은행과 모기지 회사에 Pre-Approval을 문의한다.
집을 사기 위해서는 예산을 정해야 한다. 2층집인가 1층인가 마루인가 카펫인가 등 다른것들은 추후에 집을 보러다니면서 수도 없이 바뀐다. 제일 중요한건 예산이다. 먼저 예산을 정하시길 바란다. 더 정확하게 이야기 하자면 얼마정도의 집을 살 수 있을지 금융기관으로부터 객관적으로 평가를 받아야 한다.
우리는 주 거래은행과 정부 다운페이 보조를 받을 수 있게 연계되어 있는 모기지 회사 이렇게 2곳으로 나누어서 Pre-approval letter(사전대출승인서)를 요청했고 각 기관에서 승인레터를 받았다.
Pre-approval letter를 신청할 때는 보통 크레딧점수와 직장에서 일한 기록 2년(직장 기록이 제일 중요하다고 봐야한다.)을 보는데 필요한 서류를 은행에서 알려준다. 그럼 착실히 준비해서 보내주기만 하면 된다.
Letter에는 은행이 나에게 대출해 줄 총 대출금액과 나의 크레딧 점수등을 고려해서 은행에서 제시하는 이자율 등이 나와있다. 집을 당장 살 계획이 없더라도 한번쯤 이 letter를 받아보기를 추천하고 싶다. 은행에서 나에게 얼마를 빌려줄지 알게되면 그 다음 계획은 물흐르는 흘러가기 때문이다.
일반적으로 승인레터는 90일간 효력을 발휘한다. 대부분 집을 사는 사람들은 본격적으로 집을 보러 다니기 전에 이 레터를 먼저 준비한다. 맘에 드는 집이 나왔을때 바로 오퍼를 써야하기 때문이다. 집을 파는 사람입장에서 누군가 집을 사고싶다고 오퍼를 넣으면 ‘아, 이사람은 금융기관에서 이미 대출을 해 준다는 레터가 있는 사람이구나/없는 사람이구나’라는 것을 판단하게 되는데, 이 때 이 레터가 그 역할을 해준다.
2. Pre approved letter 받고 이자 비교하기
우리는 한달에 약 $1650불 정도를 아파트 렌트로 내고 있었기 때문에 매달 $1600~$1800불 사이의 모기지면 큰 부담이 없겠다 싶었다. 모기지 월 페이먼트는 이자율에 따라서도 많이 달라지지만 월 페이먼트를 계산해보니 대략 우리는 30만불이 넘지 않는 선에서 하면 되는 것이엇고 다행히 Pre-approval letter도 30만불 이상 나왔으니 우리가 원하는 30만불 이하의 집은 문제없이 살 수 있다는 계산이 나온다.
총 대출금액은 주 거래은행과 모기지 회사 둘다 비슷하게 나왔다. 이자가 조금 달랐는데 비교해 보자면,
주 거래은행에서는 이자율 2.78%를 제시했다.
정부 다운페이 보조(Down Payment Assistant, DPA)가 연계된 모기지 회사에서는 3.5%를 제시했다.
즉,
집 구매가 : $300,000
다운페이 : $15,000 (우리는 15,000불 조차 빠듯했기 때문에 어차피 5%만 할 계획이었다. 참고로 DPA 역시 5%보조가 MAX다.)
3.5%를 받는 대신 DPA 15,000불을 보조받는 것이다. 이자가 차이가 많이 나는데? 라고 생각할 수도 있지만 불과 몇년전만 해도 3%는 매우매우 훌륭한 이율이었고 지금 역시도 우리에게는 충분히 훌륭한 이율이다.
3. DPA (Down Payment Assistance) 신청조건
DPA는 Texas State Affordable Housing Corporation(TSAHC)이라는 비영리단체에서 주관한다.
https://www.tsahc.org
Texas State Affordable Housing Corporation(TSAHC)
All Texans deseve a place to call home.
모든 Texan(Texas 거주자)들은 안락한 집에서 살 기회가 주어져야 한다는 것이다.
단체 이름에도 나와있듯이 Affordable한 집이어야 하기 때문에 일반 은행 대출과는 다르게 조건들이 까다롭다.
(1) 신청조건 : 텍사스는 영주권자 이상만 가능 한 것으로 알고있는데 혹시 조건이 바뀌었을 수도 혹은 다른 취업비자나 유학비자로도 신청이 가능한지는 모르겠다.
(2) 급여제한 : Income이 너무 많아도 신청이 안된다. Income이 많다는 기준을 TSAHC은 Household당 10만불 이상으로 정의한다. Household 연소득 10만불 이하여야 DPA신청이 된다.
(3) 대출제한 : 신청조건도 해당되고 급여제한(Income limit)도 해당되면 거의 다 되었다고 보면 된다. 단 하나, 대출금액 제한이 있는데 TSAHC에서 제한두고 있는 대출금액 제한 액수는 약 36만불이다. 즉, TSAHC을 통해 다운페이 보조를 받고 집 구매를 원한다면 36만불 미만의 집만 구매할 수 있다는 것이다.
(4) 대출종류 : FHA, Conventional 그리고 USDA가 있다. 우리의 첫 타겟은 USDA론이었다. 나의 직장이 달라스로 정해지면서 USDA는 못받게 되었지만(USDA는 미국 농림부에서 주관하는 론으로서 저밀도인구지역에 집을 사야하고 다운페이를 $1.00도 안내고 집을 살 수 있다. 달라스에는 인구밀도가 폭발적으로 늘면서 아주 약간만 외곽으로 빠져도 USDA론 가능 지역이다.) 그래도 Conventional 30년 상환으로 했으니 만족한다.
(5) 보조금액 면제기간 : 앞의 설명과 같이 우리같은 경우 약 $15,000의 DPA를 받았고 3년 Forgivable Loan이다. 이 말인 즉슨, DPA를 받아 집을 구매하고 3년이 지나지 않은 시점에서 집을 팔거나(Sell) 재융자를 받거나(Refinance) 하게 되면 $15,000불 보조받은 금액은 면제가 되지 않고 갚아야 하는 금액이 된다. 면제기간은 1년, 3년 이렇게 두 종류가 있고 1년짜리는 이자가 3.5%보다 더 높았다. 우리는 3년안에 움직일 계획이 없었으니 3.5%를 받고 3년짜리 보조를 받은것이다. 3년동안 모기지 착실히 내고 3rd anniversary(우리는 2021년 2월에 샀으니 2024년 2월이면 3년이 된다)가 지나면 Refinance를 받고 PMI(모기지 보험)를 없애려고 계획중이다.
텍사스는 첫집을 장만하기에 우리에게 너무나도 감사한 주(State)였다.
우리가 DPA받아서 구매한 집을 요약해보면,
@ 집 크기 : 방4 욕실2 거실1 주방1 차고2대 넓은 뒷마당과 앞마당
@ 구매가 : $ 275,000
@ DPA : $ 13,750(3년 Forgivable로 받은 보조금액)
@ 이율 : 3.5% (우리가 집을 사고 난 2월부터 2%에 머무르던 이율이 현재 3%를 훌쩍 넘겼다.)
@ Closing cost : Deposit $2,500불 포함해서 총 $5,000불 미만
즉 $275,000짜리 집을 사는데 약 $5,000불정도만 냈다는 말이 된다. Amazing!
문제는 다운페이에서 아낀 돈을 이사와서 뭔가 계속 수리하면서 쓰고 있다는 것..ㅎㅎ
(작게 크게 손 볼일이 무한으로 생긴다는것..ㅎㅎ)
타주나 한국에서 텍사스로 오시는 모든 이민자 분들의 첫집 장만에 도움이 됐으면 하는 바램이다 🙂
[미국부동산] 다운 페이먼트 딜레마- 다운페이는 얼마를 해야 하나?
다운페이먼트를 할 여력이 된다면 벌써 집을 장만했을 거라고 생각하시는 분들이 많을 것입니다.
실제로 크레딧도 좋고 가정의 수입도 모기지 페이먼트를 감당할 수준이 되지만 다운페이 할 현금이 부족해서 집 구매를 포기하거나 미루는 가정들이 있습니다.
보통 20% 다운을 할 수 있어야 집 구매를 할 준비가 되었다고 하는데 이 금액이 만만치 않기 때문에 많은 잠재적 홈 바이어들이 집 구매를 주저하시게 되는데요.
그러나 무조건 20% 다운을 할 필요는 없으며 각 가정의 형편과 집 구매 이유에 따라 적은 다운으로 집을 장만하는 것이 더 유리한 경우도 있습니다.
아래 높은 다운페이먼트를 해야 하는 이유와 낮은 다운으로도 집 구매를 해야 하는 이유에 대해서 알아보겠습니다.
높은 다운페이먼트를 해야 할 이유
1. 최대한 월 모기지 융자액을 낮추고 이로 인한 여유분의 현금을 다른 곳에 투자하거나 사용해야 할 때
2. 20% 미만 다운시 내야 할 PMI(private mortgage insurance)가 부담스러울 때
3. 모기지를 빨리 페이 오프하고 오랫동안 집을 소유하고 싶을 때
4. 은퇴시기가 다가오고 노후에 매달 정기적인 인컴을 받을 수 있는 reverse mortgage를 고려할 때
5. 높은 다운을 할 경우 현저히 낮은 이자율의 모기지론을 받을 수 있는 경우
낮은 다운페이먼트를 해야 할 이유
1. 집 구매를 하고 싶은데 충분한 현금이 없거나 단기간에 다운페이 현금 확보가 힘들 때
2. 낮은 다운페이먼트 융자인 FHA나 Fannie Mae 론이 높은 다운페이먼트로 받는 융자의 이자율과 비교 시 많은 차이가 없을 때
3. 현재 렌트비용과 비교 시 더 좋은 지역에 낮은 다운페이먼트와 PMI를 합친 집 구매 월페이먼트가 많은 차이가 없을 때
4. 좋은 가격에 집 구매를 해서 빠른 시간 안에 집 가격 상승으로 재융자를 통해 PMI을 없앨 수 있다고 판단될 때 (일반적으로 론이 현 집 시세의 80% 미만이 될 때 가능)
5. 401K/IRA 자금을 페널티 없이 다운 페이로 사용할 수 없거나 이들 투자이익이 모기지론의 이자율보다 높을 때
6. 집 구매 다운 페이로 소유한 현금을 모두 사용하는 것보다 만약을 대비해 Emergency fund/college tuition 등을 위해 현금 확보 필요성이 있을 때
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