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부지런카페 부린이를 위한 부동산 토크콘서트
오늘의 질문 내용)
주상복합 분양권에 당첨되어 보유중에 있는데,
다른사람들이 주상복합은 팔고 다른 곳으로 갈아타라고 합니다.
이에 대해 어떻게 생각하시는지
주상복합에 대해서는 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.
부룡님 답변 내용)
일단 한 가지를 말씀드리면 그 친구를 버리세요
모르면서 떠드는 분들의 이야기는
들을 필요 없다고 생각이 듭니다
왜냐면 원래 주변 분들이 훈수두는 분들이 객관적으로 보는데 부동산은 안그래요. 부동산은 진짜 안그렇더라구요. 말씀대로
주상복합에 대해서 인기가 없어지게 됐던
그런 어떤 흐름이 있습니다
기본적으로 우리나라 주상복합 하게 되면 강남에 있는 주상복합 뭐가 떠오르세요?
타워팰리스죠. 타워팰리스가 처음 등장하고
하고 난 다음에 주상복합에 대한 이미지가 상당히 좋아졌어요
IMF 직후에 그 당시
타워팰리스 같은 경우는 삼성중공업에서 짓고
거기 임원들한테 강매했다고 이런 얘기도 있었는데요
엄청나게 가격이 올랐었던 적이 있었는데. 문제는 주상복합에서 살다보니까 여러가지
환기적인 측면이나 그런 기타 여러가지 문제 때문에
좋지 못하다는 것들이
소문이 퍼지면서 결국 시간이 흐르면서 주상복합 자체도 약간
원통형같고 타입이 되게 많이 나오는 거
보다는 약간 판상형으로 바뀌기도 하고
그러한 흐름이 좀 있었어요 중요한 건
주상복합이 좋지 않다 라고 하는 이미지는
그때 만들어지는 이미지임에는 틀림이 없구요. 지금은 많이 좋아졌죠.
약간 좀 그런 건 있어요
첫 번째는 주상복합에 살게되면 주차가 쉽지가 않아요
기본적으로 그러니까 살다보니 편의적인 측면이
불편하다 라고 하는 문제인데
극단적으로 이 동네를 예를 들어 말씀을 드릴게요
아까 말씀드렸지만 사람들이 이 동네에서
제일 선호하는 아파트는 엘스라고 말씀을 드렸습니다. 엘스와
그다음에 리센츠와 파크리오, 그다음에 이제 그 옆에 수많은 단지들
트리지움부터 얘기도 하고
또 그 옆으로 다른 단지가 있잖아요
그 중에서 이 동네에서 인기가 없는 단지가 석촌호수 앞에 덜렁 서 있는 주상복합입니다.
말씀하신 것처럼 그런 편견 때문이죠
그래서 주상복합 아파트같은 경우는 그런 느낌은 있어요
근데 재밌는 거는 너무 많이 다른 것들이 오르니까
너무 많이 모르니까 최근들어서 주상복합 쪽으로
꿩대신 닭으로 대체제로 주상복합은 선택하는거죠.
최근들어서 송파 석촌호수 주변에 있는 주상복합 아파트가 급등했습니다
문제는 내가 요구하는 수준의 상승률을 얼마로 보느냐에 따라서 사실 엘스나 리센츠같은
뭐를 해야 되는 게 맞죠 근데 내가 해야하는 시점에 덜 오른 아파트가 충분히 대체제로서 역할을 하게되면 그 아파트는 올라갈 수 밖에 없어요. 그게 주상복합이든 뭐든지 간에
그런데 말씀을 들어보니 지금 현재 역세권이라고 하셨죠
제가 정확히 어디에 있는 아파트인지 물어봐도 되나요? 고덕 그라시움 옆에 센트럴 푸르지오입니다. 그렇다라고 한다면 초기에는 조금
애 먹을 수도 있을 것 같아요
왜냐면 워낙 그 옆에 대단지 잖아요
그 단지가 입주때문에 정신이 없잖아요
그런 과정에서는 되게 많은 영향이 있겠죠
그런데 여기서 질문을 해 볼까요 여러분들 머릿속에서는 그라시움과
아르테온이 없습니다
지금 말씀하신 저 아파트 단지가 있고요
하남 미사에 있는 센트럴 푸르지오 가 있어요
자 그러면 여러분은 어디 선택하실건가요 아주 간단히 생각하시면 돼요 상식적으로 접근 하시면 돼요
사람들은요
그 주변에 있는 사람들은 기본적으로 고덕이라는 최종목적지를 향해
다녀오신분들 이거든요
근데 나는 그 전체적으로 그 주변에 있는 사람들이 어떤 방향을 가지고
움직이느냐를
보기 보다는 내가 거기 있으면 상대적으로 떨어지고
일반적인 상식으로 얘기하는 주상복합이 좋지 않다 라고 하는
이런거에
얽매이게 되는 경우가 제일 많긴 해요. 그런데 중요한 거는
내가 거기를 할 수 없는 외부 입장에서 봤을 때
그 주상복합은요
대체제인지는 몰라도 맨 위의 상위 대체제에요. 그 상위 대체제를 포기한다?
그건 말이 안 돼요. 이런거죠. 2분을 활용하겠습니다. 지금 현재 새로 분양한 아파트 아이파크가 있습니다. 아이파크가 있구요. 그 옆에 유승, 유승 건설에서 지은
유승이란 아파트가 있어요
그러면 여러분들은 어디에 들어가는 거를 당연하다고 생각하세요
먼저 아이파크라고 생각하시죠
제가 한 가지를 더 넣어 드릴게요
1층이에요 아이파크가 1층. 그래도 어디죠? (아이파크) 인간이 이렇다니까요. 무슨 말이냐
근데 사람들이 분양을 받았어요 1층에 당첨되었어요
내 주변사람들은 다 40층대야
그런데 그러면서 뭐라고 얘기하죠 포기할까요 라고 하죠
근데 냉정하게 뒤로 물러나서 보면 어떻게 되느냐. 1층이라고해도 아이파크에 들어가길 원해요. 마찬가지로
주상복합이지만 고덕에 들어가길 원한다.
그리고 여기 계신 분들은 1층에 거주하시는 분은
분양 받을 때는 1층에서 포기하는 분들도 있지만
그러고난다음에는 이 분이 바뀝니다
나 아이파크살아 나 아이파크 1층 살아라고
절대 얘기 안해요. 송도도 그렇습니다. 송도에 가면 송도에서 지금 제일
비싼. 그래서 모든 동네가 마찬가지일 거예요
송도에서 제일 비싼 아파트가 지금 현재 어디냐. 퍼스트파크에요.
너 어디에 사니하면 퍼스트파크 사라고 얘기해요
그 동네에서 제일 분양한 단지가 2002년도에 분양한 송도 풍림 아파트 입니다
그 분한테 물어 보잖아요
뭐라고 이야기하는줄 하세요? 나 송도살아 라고 얘기 한다는 거죠 바운더리 모르지만
지금 앞에 질문하신 분들은 바운더리안에 계십니다
그러니 그 바운더리에서 주상복합인 부분은 신경 쓰지 않으셔도 돼요. 오히려 내가 고민할 부분은 그 바운더리안에 있는 주상복합에서 이왕이면 좀
더 핵심으로 들어갈 수 있는 기회를 노리시는 그걸로 접근하셔야 되지
과정의 문제는 별로 고민할 문제가 아닌 것 같아요.
답변이 좀 되셨나요? 문제는 아리까리 하신 느낌도 있어요
그렇죠. 일반적으로 제가 그 아파트가 좋고 나쁘고
에 대한 부분은 함부로 얘기할 수 없는 거예요
다만, 일반적으로 사람들이 그 동네 대단지 와 주상복합
얘기하게 되면 주상복합에 대해서는 약간 거부감이 있는 건 사실이잖아요
일단 인정할 건 인정하자 하는 거지요
그리고 난 다음에 들어가서 살아보니 이 동네
이런 부분이 다르다고 한다면 그건 바뀌기도 해요. 그건 나중문제죠.
일단 먼저 사람들은 선입견을 가지고 시작을 하잖아요.
그 시작을 가지고 얘기했을 때는 분명히 그 점에서 얘기를 하는건데
시간이 가면서 그보다 더 좋은 부분이 있으면 바뀌게 되어 있어요.
하지만 지금 현재는 현 상황을 가지고 얘기해야하니까 말씀드렸을때는
사람들이 그라시움만 가지고 얘기를 하잖아요. 거의 그라시움얘기만 하죠?
아르테온 얘기도 잘 안나와요.
그런 상황에 이미 일단 그거를 기준으로
냉정하게 객관적으로 바라볼 필요는 있다.
그렇게 말씀을 드리는 거라고 이해하시면 됩니다.
제가 그 아파트가 어디가 좋고 나쁘고는 저도 잘 모르죠.
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주상복합 재건축 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
주상복합 – 나무위키:대문
가면 갈수록 고층화가 이뤄지다 보니 낮은 높이의 건물을 고층 주상복합으로 재건축하면서 이미 주변에 지어진 주상복합 아파트의 앞면을 완전히 막아 …
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주상복합 투자가치의 재발견 – 네이버 블로그
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[부동산이야기] 주상복합 투자 주상복합의 미래
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Date Published: 10/14/2022
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View: 8149
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Source: dvdprime.com
Date Published: 8/28/2021
View: 2150
[‘공급 뚝’ 新정비사업 뜬다③] 규제폭풍에도 주상복합의 귀환 …
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Source: www.econovill.com
Date Published: 8/16/2022
View: 1483
주상복합으로 재건축 늘어 < 보도 < 보도 < 기사본문
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Source: www.rcnews.co.kr
Date Published: 4/2/2021
View: 2784
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주제에 대한 기사 평가 주상복합 재건축
- Author: 부룡의 부지런TV
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- Date Published: 2020. 1. 6.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=oQsNIBbya4g
주상복합 투자가치의 재발견
주상복합은 도시계획의 관점에서 보면 상당한 이점을 가지고 있다. 아파트는 보안이나 방충 문제 등으로 저층보다는 고층을 많이 선호한다. 아파트 고층부가 저층 보다 전망이 좋다는 점도 한 몫 한다. 이 때문에 아파트의 시세도 고층부가 저층부 보다 높은 편이다. 강남구 대치동에 있는 동부 센트레빌 아파트의 기준 시가를 예로 들어보면, 2~3층은 16억 9600만원인데 4~6층은 17억 4400만원, 7~9층은 17억 9200만원, 10~13층은 18억 3200만원, 14~16층은 18억 7200만원, 17~28층은 19억 400만원, 탑층은 18억 6400만원으로 형성되어 있다. 탑층을 제외하고는 층수가 높을수록 높은 시세가 형성된다고 할 수 있다.
반대로 상가는 1층이 가장 가치가 있고, 위로 올라갈수록 가치가 덜한다. 1층은 고객의 접근성이 좋지만 층수가 올라갈수록 접근성이 떨어지기 때문이다. 특히 1층은 2층 보다 두 배 이상의 시세를 형성하기도 한다. 주거시설인 아파트에서는 찬밥이었던 1층이, 상가에서는 귀한 몸이 되는 것이고, 상가에서는 찬밥이었던 고층부가 주거시설에서는 귀한 몸이 되는 것이다.
그러므로 건물의 하층부는 상가로 채우고, 건물의 상층부는 아파트와 같은 주거 시설로 채우는 것이 건물의 가치를 극대화하는 방법이다. 이런 개념으로 지어진 건물이 주상복합 아파트이다.
하지만 상가 부분을 이용하는 사람들의 수준이 그다지 높지 못할 때 문제가 발생한다. 아이를 키우는 엄마 입장에서 생각해 보자. 여자 아이가 학교에서 돌아오는데, 건장한 아저씨들이 집 근처에 모여서 수근 거리고 있다면, 불안하지 않을까? 이런 이유로 과거에는 주상복합은 실패한 주거시설로 치부되었다. 그 대표적인 예가 청계천에 있는 세운상가이다. 주거 시설과 상관없는 공구 상가들을 저층부에 입주시키면서 주거 환경을 열악하게 만든 것이다.
하지만 2002년 강남의 타워팰리스가 성공을 거두면서 주상복합에 대한 인식이 달라지기 시작했다. 타워팰리스가 성공한 근본 원인은 그 당시 강남에는 새 아파트가 없었고, 새 아파트가 공급될 가능성도 없었기 때문에 새 아파트처럼 생긴 타워팰리스가 성공한 것이다. 하지만 이전의 세운상가가 실패한 경험을 살려 상가를 주로 마트나 식당, 병원과 같은 생활 근린 시설로 넣고, 단지의 보안을 강화한 것도 성공의 중요한 요소이다. 이런 이유로 주상복합의 실거주 만족도는 상당히 높은 편이다. 주상복합이 진화한 것이다.
타워팰리스의 성공에 힘입어 2000년대 초중반에 강남과 분당에 고급 주상 복합이 대거 보급되면서, 주상 복합이 아파트를 대체할 차세대 고급 주택으로 인식되기까지 했다.
하지만 투자측면에서는 분명한 한계가 있다. 주상복합의 높은 용적률 때문이다. 강남 아파트가 강원도 아파트보다 비싼 것은 강남 아파트를 고급 자재로 지어서가 아니다. 강남의 낡은 아파트가 강원도의 새 아파트보다 비싼 것은 그것이 깔고 있는 땅의 가치 때문이다. 아파트의 가치는 건물 그 자체보다는 땅에서 나오는 것인데, 주상복합은 땅보다는 건물에 돈이 많이 들어간 상품이라고 할 수 있다.
그런데 건물이라는 것은 시간이 흐를수록 낡아지기 때문에 감가상각이 적용된다. 이래서 주상복합은 시간이 흐를수록 적게 오르거나 떨어지는 경향이 있는 것이다. 분당의 경우도 일반아파트는 과거에 비해 상당히 많이 올랐지만 주상복합은 오히려 가격이 떨어졌다.
위 표는 부동산 뱅크에서 집계한 데이터를 분석한 것이다. 같은 분당 정자동이지만 대표적인 일반 아파트인 상록우성 아파트와 대표적인 주상 복합인 더샵스타파크가 지난 12년간 어떤 추세를 그려왔나를 한 눈에 알 수 있다. 상록우성이 56% 오르는 동안, 스타파크는 18% 내렸다.
그러면 시장에서의 인식처럼 주상복합은 정말로 투자가치가 없는 것일까? 실거주지로서의 주상복합은 주거만족도가 높다. 이런 이유로 주민 중 고소득자의 비율이 일반 아파트보다 높은 편이다. 하지만 투자가치가 낮다고 여겨지는 것은 앞에서도 언급한 대지지분이 상당히 작기 때문이다. 그런데 아파트에서의 대지지분이라는 것은 실제 땅이 아니다. 그 아파트 단지 대지의 일부를 소유했다는 의미이지, 그 대지에 단독으로 건물을 짓는 것과 같은 권리를 행사할 수 있다는 뜻은 아니다. 다시 말해 재건축이 되지 않는한 대지 지분이라는 것은 아무 의미가 없다는 것이다.
그런데 그런 이유는 무시하고 “주상복합은 투자가치가 낮고, 일반 아파트는 투자가치가 높다.”라는 말이 미신처럼 퍼지면서, 용적률이 높거나 고도제한 등으로 재건축이 현실적으로 불가능한 일반 아파트보다도 주상복합이 더 싸지는 현상이 나타난 것이다.
주상복합은 원칙으로 재건축이 안된다. 정확하게 표현하자면 재건축이 필요없다. 일반 아파트에서 재건축이 필요한 이유는 철근콘크리트 구조물은 수명이 유한하기 때문에 시간이 흐를수록 붕괴 가능성이 높아진다. 그래서 일정 시간이 흐르면 철근 콘크리트조는 반드시 재건축을 해야한다. 하지만 주상복합은 철근 콘트리트로 짓는 것이 아니라 철골로 짓는다. 구조물의 수명이 거의 영구적이라는 뜻이다.
하지만 주상복합에서도 배관과 같은 설비는 시간이 갈수록 낡아진다. 다시말해 녹물이 나올 수도 있다는 뜻이다. 그러므로 주상복합은 구조물의 교체는 필요없지만 설비는 교체할 필요가 있다. 이것이 바로 리모델링 사업이다. 재건축 사업과 리모델링 사업의 차이는 기둥과 같은 구조물을 철거하느냐 재활용하는가의 차이이다.
이에 따라 주상복합 시장에도 리모델링 사업이 도입될 가능성이 높다. 지금까지는 지어진지 17년 밖에 안된 타워팰리스 1차가 가장 오래된 고급 주상복합이기 때문에 주상복합 시장에 리모델링이라는 변수가 등장하지 않았다. 하지만 2000년대 중후반에 지은 주상복합도 앞으로는 15년이라는 리모델링 필요 기간이 충족되면, 주상복합에서의 리모델링 시장도 열릴 가능성이 높다는 것이다.
일반아파트의 경우는 철근콘크리트 구조물의 특성상 힘을 받는 구조물에서 비구조물을 분리하여 철거하기가 쉽지 않다. 철거 작업중에 구조물에 무리를 줄 수 있다는 뜻이다. 이런 이유로 리모델링 사업은 두 차례에 걸쳐 안전진단을 한다. 첫번째는 리모델링 사업이 필요한가에 대한 안전진단이라면 두번째 안전 진단은 철거 작업이 구조물에 영향을 주었는지를 검사하는 과정이라 하겠다.
하지만 주상복합은 기술적으로 이러한 두번째 과정이 필요없다. 구조물과 비구조물이 깔끔하게 분리되기 때문이다. 극단적으로 표현하면 주상복합에서의 리모델링은 인테리어를 아주 심하게 하는 수준이라고 할 수 있다. 이는 일반 아파트보다 비용이나 시간을 크게 절약할 수 있다는 것을 의미한다. 그러므로 리모델링 사업은 일반 아파트보다는 주상복합에 걸맞는 사업이라 하겠다.
리모델링 사업은 용적률을 최대 30~40%까지 늘릴 수 있고, 층수를 최대 3개층, 가구수를 최대 15%까지 늘릴 수 있다. 이를 통해 개별 가구가 자체적으로 인테리어 하는 것보다 더 효율적인 사업이 되는 것이다.
투자측면에서 주상복합의 가치는 과거보다 시세가 적게 오르거나 오히려 떨어졌기 때문에 실제 가치보다 저평가되었다는 것도 있지만, 전세가율이 높다는 것도 있다. 전세가율이 높다는 의미는 투자자 입장에서는 실투자금이 적게 들어간다는 뜻이다.
앞에서 언급한 분당에 있는 스타파크라는 주상복합과 상록 우성이라는 일반 아파트를 비교해보자. 스타파크는 전세가 비율이 높기 때문에 실투자금이 3억원이면 투자가 가능하다. 이에 비해 상록우성 아파트는 실투자금이 전세를 끼더라도 6억원 이상 들어간다. 이것은 앞으로 상록 우성의 매매가 상승률이 스타파크 상승률의 두 배 이상이라야 더 이익이라는 것이다. 지난 2년간 상승률을 살펴보면, KB국민은행 시세(32% vs. 55%)나 부동산뱅크 시세(32% vs. 42%) 모두 상록 우성의 매매가 상승률이 더 높다. 하지만 두 단지의 상승률 차이가 두배는 넘지 않는다. 이 말은 앞으로 2년간의 집값 흐름이 지난 2년간과 같을 것이라고 가정하더라도 주상복합인 스타파크의 수익률이 일반아파트인 상록우성보다 높을 것을 의미한다.
“주상복합은 투자가치가 떨어지고, 일반아파트는 투자가치가 좋다”라는 이야기는 과거에는 맞는 이야기였다. 하지만 시간이 흘러 주상복합의 가격이 떨어진 현재 시점에는 맞지 않는 이야기이다. 그러나 세월이 흘러 먼 미래에 주상복합의 인기가 살아나면서 가격이 너무 올랐을 때, 필자는 또 다시 주상복합보다는 일반아파트가 투자가치가 높다고 할 것이다.
결국 투자라는 것은 고정 관념보다는 그때 상황에 맞는 유연한 사고를 바탕으로 해야한다. 몇 년 전의 지식이 아닌 현재의 시장 상황에 맞는 투자를 해야 수익이 따라온다는 뜻이다. 이래서 투자의 세계에서는 끊임없이 공부를 해야 하는 것이다.
아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)
[부동산이야기] 주상복합 투자 주상복합의 미래
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돈 모이는 집, 집사슴입니다!
부동산 투자를 할때 흔히들 주상복합을 피하고 일반아파트에 투자하라는 말을 많이 들어보셨을 텐데요,
과연 주상복합. 피해야할 대상일까요??
주상복합이란 “주거와 상업 용도가 복합되어 다세대가 공동 주거하는 건물” 을 뜻합니다.
건물의 일정 층까지만 상가고 그 이상으로는 주거공간이거나
일정 층과 동이 오피스텔공간이고 나머지는 주거동인 경우도 주상복합에 포함이 됩니다.
2000년대 초반 도곡동 타워팰리스를 시작으로 전국에 주상복합 붐이 일어났을 정도로 인기가 대단했습니다.
왜 요즘은 주상복합보다 일반아파트에 투자를 하라는 것 일까요?
우선은 재건축의 관점에서 일반아파트의 수익이 좋다고 합니다.
재건축시 지분에 따라 1+1도 가능하기도 하고 더 큰 평수를 받을 경우도 많고
신축에 대한 시세가 더 좋은 것은 다들 아는 사실입니다.
그러나 요즘 일반아파트라고해서 재건축이 되지않습니다.
사실상 7~80년대 지어져 용적률도 낮고 대지지분이 많아서 사업성이 높은 일부 아파트들을 제외하고는
90년대 이후로 지어지고 15~20층 이상으로 용적률 200% 이상 뽑아먹은 아파트들은 어차피 재건축이 안된다고 봐야합니다.
그래서 정부에서도 재건축대신 리모델링 사업을 장려하는 부분이구요.
주상복합아파트는 처음부터 입지가 상업지역이거나 준주거지역에 지어져 용적률을 많이 받고 지어져 훨씬 고층인 경우가 많습니다.
고층 건축물을 지을때는 내진설계도 들어가고 보통 기둥식구조를 선택하여 더 안전하고 높게 짓습니다.
어차피 용적률 문제로 재건축이 불가능한 이상, 주상복합도 노후시 리모델링을 해야 할 겁니다.
리모델링시 주상복합은 일반판상형 아파트에 비해 가지는 이점이 많습니다.
기둥식구조로 리모델링시 호실 레이아웃 변경도 용이하며, 시공도 훨씬 용이합니다.
층고 또한 높게지어지고 이미 기존설계에 시스템에어컨, 환기시스템 등이 반영되어 리모델링시에도 추가 공간을 차지하지않습니다.
반면에 90~00년대 판상형아파트의 층고는 보통 낮은 편이며, 시스템에어컨과 환기시스템등을 추가할 시에 천장공간확보가 어렵습니다.
아파트 리모델링사업에서 또 중요한 부분인 지하주차장입니다.
기존 아파트는 지하주차장이 없는 경우가 대부분이라 지하주차장 설치하는데 큰 비용과 시간이 소요됩니다.
반면에 주상복합아파트는 이미 지하주차장 연결이 다 되어있어서 전체적인 조명, 자재변경, 폭 변경 등의 변경만으로
사업비 절감 및 시간 절약이라는 이점이 있습니다.
또한 신식 커뮤니티를 확충하는 것도 리모델링사업에서 큰 부분을 차지하는데요,
주상복합아파트는 이미 커뮤니티를 반영하여 지어진경우가 대부분이라 별도의 커뮤니티 공간이나 건물확충이 필요치 않습니다.
인테리어 레이아웃 변경 및 자재변경 만으로도 기존 커뮤니티를 새로운 커뮤니티로 바꿀 수 있어
사업비용 및 시간절감이라는 큰 장점이 있습니다.
이를 미리 알아차린 발빠른 투자자들은 저평가된 주상복합을 중심으로 투자를 해두었습니다.
그리고 상승장에 가파른 상승을 가져다주었습니다.
용산 한강로, 성수동, 삼성-도곡동 등 개발의 중심이자 녹지도 풍부한 지역의 주상복합 아파트들의 상승률… 어마어마했죠.
그렇지만 모든 주상복합이 다 전도유망한 것은 아닙니다.
주변 개발이 활발한 곳의 역세권 주상복합.
나홀로 주상복합이 아닌 주변 3개 단지 이상의 주상복합촌.
주상복합의 단점을 보완할 수 있는 주변 공원 및 녹지가 풍부한 주상복합.
이러한 조건들에 부합하는 주상복합이라면, 오히려 일반아파트보다 더욱 큰 수익을 가져다 줄 것입니다.
모든 건축사업에는 사업비 절감과 공사기간 단축이 가장 중요한 요소로 손꼽힙니다.
그 것이 사업성을 결정하기 때문입니다.
현재 실거주도 편리하고 향후 리모델링시 사업성도 좋은 주상복합 투자.
피할 이유가 있을까요??
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주상복합의 리모델링 투자 가치에 주목하라
[아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자]주상복합은 도시계획의 관점에서 보면 상당한 이점을 가지고 있다. 아파트는 보안이나 방충 문제 등으로 저층보다 고층을 많이 선호한다.아파트 고층부가 저층보다 전망이 좋다는 점도 한몫한다. 이 때문에 아파트의 시세도 고층부가 저층부보다 높은 편이다. 반대로 상가는 1층이 가장 가치가 있고 위로 올라갈수록 가치가 덜하다. 1층은 고객의 접근성이 좋지만 층수가 올라갈수록 접근성이 떨어지기 때문이다.주거 시설인 아파트에서는 찬밥이었던 1층이 상가에서는 귀한 몸이 되는 것이고 상가에서는 찬밥이었던 고층부가 주거 시설에서는 귀한 몸이 되는 것이다. 그러므로 건물의 하층부는 상가로 채우고 건물의 상층부는 아파트와 같은 주거 시설로 채우는 것이 건물의 가치를 극대화하는 방법이다.이런 개념으로 지어진 건물이 주상복합 아파트다. 하지만 상가 부분을 이용하는 사람들의 수준이 그다지 높지 못할 때 문제가 발생한다. 아이를 키우는 엄마의 관점에서 생각해 보자. 여자 아이가 학교에서 돌아오는데 건장한 아저씨들이 집 근처에 모여 수근거리고 있다면 불안할 것이다. 이 때문에 주상복합은 예전에 실패한 주거 시설로 치부됐다.하지만 2002년 강남의 타워팰리스가 성공을 거두면서 주상복합에 대한 인식이 달라지기 시작했다. 상가에 마트·식당·병원과 같은 근린생활시설을 넣고 단지의 보안을 강화한 것이 주효했다.이 때문에 주상복합의 실거주 만족도가 상당히 높은 편이다. 주상복합이 진화한 것이다. 타워팰리스의 성공에 힘입어 2000년대 초·중반에 강남과 분당에 고급 주상복합이 대거 보급되면서 주상복합이 아파트를 대체할 차세대 고급 주택으로 인식되기까지 했다.그럼에도 불구하고 주상복합은 투자 측면에서 분명한 한계가 있다. 주상복합의 높은 용적률 때문이다. 아파트의 가치는 건물 그 자체보다 땅에서 나오는 것인데, 주상복합은 땅보다 건물에 돈이 많이 들어간 상품이라고 할 수 있다.그런데 건물이라는 것은 시간이 흐를수록 낡아지기 때문에 감가상각이 적용된다. 이 때문에 주상복합은 시간이 흐를수록 적게 오르거나 떨어지는 경향이 있다. 분당도 일반 아파트는 과거에 비해 상당히 많이 올랐지만 주상복합은 오히려 가격이 떨어졌다.는 부동산뱅크가 집계한 데이터를 분석한 것이다. 같은 분당 정자동에 있지만 대표적 일반 아파트인 상록우성 아파트와 대표적 주상 복합인 더샵스타파크가 지난 12년간 어떤 추세를 그려왔는지 한눈에 알 수 있다. 상록우성이 56% 오르는 동안 스타파크는 18% 내렸다.투자 가치가 낮다고 여겨지는 것은 대지 지분이 상당히 작기 때문이다. 그런데 아파트에서의 대지 지분이라는 것은 실제 땅이 아니다. 그 아파트 단지 대지의 일부를 소유했다는 의미이지 그 대지에 단독으로 건물을 짓는 것과 같은 권리를 행사할 수 있다는 뜻은 아니다. 다시 말해 재건축이 되지 않는 한 대지 지분이라는 것은 아무 의미가 없다는 것이다.그런데 “주상복합은 투자 가치가 낮고 일반 아파트는 투자 가치가 높다”는 말이 미신처럼 퍼지면서 용적률이 높거나 고도 제한 등으로 재건축이 현실적으로 불가능한 일반 아파트보다 주상복합이 더 싸지는 현상이 나타난 것이다.주상복합은 원칙으로 재건축이 안 된다. 정확하게 표현하자면 재건축이 필요 없다. 일반 아파트에서 재건축이 필요한 이유는 철근콘크리트 구조물의 수명이 유한하기 때문에 시간이 흐를수록 붕괴 가능성이 높아진다.그래서 일정 시간이 흐르면 철근콘크리트는 반드시 재건축을 해야 한다. 하지만 주상복합은 철근콘크리트로 짓는 것이 아니라 철골로 짓는다. 구조물의 수명이 거의 영구적이라는 뜻이다.하지만 주상복합에서도 배관과 같은 설비는 시간이 갈수록 낡아진다. 만약 오랜 시간이 지나면 녹물이 나올 수도 있다. 그러므로 주상복합은 구조물의 교체는 필요 없지만 설비는 교체할 필요가 있다. 이것이 바로 리모델링 사업이다. 재건축 사업과 리모델링 사업의 차이는 기둥과 같은 구조물을 철거하느냐 재활용하느냐의 차이다.이에 따라 주상복합 시장에도 리모델링 사업이 도입될 가능성이 높다. 지금까지는 지어진 지 17년밖에 안 된 타워팰리스 1차가 가장 오래된 고급 주상복합이기 때문에 주상복합 시장에 리모델링이라는 변수가 등장하지 않았다.하지만 2000년대 중·후반에 지은 주상복합도 앞으로는 15년이라는 리모델링 필요 기간이 충족되면 주상복합에서의 리모델링 시장도 열릴 가능성이 높다. 일반 아파트는 철근콘크리트 구조물의 특성상 힘을 받는 구조물에서 비구조물을 분리해 철거하기가 쉽지 않다.철거 작업 중 구조물에 무리를 줄 수 있다는 뜻이다. 이에 따라 리모델링 사업은 두 차례에 걸쳐 안전 진단을 한다. 첫째는 리모델링 사업이 필요한지에 대한 안전 진단이라면 둘째 안전 진단은 철거 작업이 구조물에 영향을 줬는지 검사하는 과정이다.하지만 주상복합은 기술적으로 이러한 둘째 과정이 필요 없다. 구조물과 비구조물이 깔끔하게 분리되기 때문이다. 이는 일반 아파트보다 비용이나 시간을 크게 절약할 수 있다는 것을 의미한다. 그러므로 리모델링 사업은 일반 아파트보다 주상복합에 걸맞은 사업이라고 할 수 있다.리모델링 사업은 용적률을 최대 30~40%까지 늘릴 수 있고 층수를 최대 3개 층, 가구 수를 최대 15%까지 늘릴 수 있다. 이를 통해 개별 가구가 자체적으로 인테리어를 하는 것보다 더 효율적인 사업이 되는 것이다.“주상복합은 투자 가치가 떨어지고 일반 아파트는 투자 가치가 좋다”는 이야기는 과거에는 맞는 이야기였다. 하지만 시간이 흘러 주상복합의 가격이 떨어진 현시점에는 맞지 않는 얘기다. 하지만 세월이 흘러 먼 미래에 주상복합의 인기가 살아나면서 가격이 너무 올랐을 때 필자는 또다시 주상복합보다 일반 아파트가 투자 가치가 높다고 할 것이다.결국 투자라는 것은 고정관념보다 그때 상황에 맞는 유연한 사고를 바탕으로 해야 한다. 몇 년 전의 지식이 아닌 현재의 시장 상황에 맞는 투자를 해야 수익이 따라온다는 뜻이다.
일반 아파트 대비 덜 올라 갭 메우기 나섰나…주상복합만의 수요는 따로 있다
[비즈한국] ‘주상복합 최고 상승률 경신!’ ‘“상대적으로 싸다” 갭 메우기 용산·여의도·강남 등 수요 몰려!’그동안 상승세에서 소외됐던 서울 주요 주상복합단지들이 잇달아 사상 최고가를 기록하고 있다. 일반 아파트 대비 상대적으로 덜 오른 주상복합이 갭 메우기에 나섰다는 기사가 쏟아진다.
최근 주상복합에 대한 문의가 많이 들어온다. 정리하면 두 가지다.
1. 주상복합을 어떻게 보는가. 실거주 및 투자가치 양쪽 모두 궁금하다.
2. 용적률 300%가 넘는 주상복합 아파트도 향후 재건축이 가능할까? 노후화되면 수요가 줄지 않을까?
#주상복합이 무조건 고급이던 시대는 지났지만, 가능성이 없는 것도 아니다
서울은 완전 질적 시장이라고 이전 칼럼들을 통해 이야기했다. 좋은 것과 나쁜 것에 대한 기준을 개개인이 스스로 결정한다. 좋은 것은 더 많은 돈을 지불하고, 나쁜 것은 저렴해도 매수하지 않는다.
2000년대 중반까지만 하더라도 아파트 상품에 대한 개인적인 선택 기준이 많지 않았다. 판상형 아파트가 대부분이던 시기였으니까. 이전에 없는 상품이면 무조건 더 비싼 줄 알았던 시장이었다. 건설사들은 그렇게 홍보했다.
예를 들면 이런 것이다. “조망이 좋다.” 그럼 조망권 프리미엄 때문에 분양가가 더 비싸다. “타워형 평면이다.” “신평면이다.” “LDK(Living·Dining·Kitchen) 구조다.” 성냥갑 같은 기존 평면보다 있어 보이기 때문에 분양가가 더 비싸다. 이렇게 홍보해도 소비자는 그러려니 했다. 분양가가 비싸도 수용했다.
이제 소비자도 다 안다. 아파트에 여러 번 거주해본 경험이 있기 때문이다. 웬만한 조망권보다 남향이 좋다는 것을 알고, LDK 구조 타워형보다 옛날 판상형이 생활하기 편하다는 걸 안다.
조망권을 선택하는 소비자도, 타워형을 선택하는 소비자도 있다. 개인적으로 좋아서 선택하는 것이다. 과거처럼 모르고 선택하는 것과 질적으로 다르다. 선택한 것에 대해 개인이 책임을 지는 시장이다.
주상복합도 마찬가지다. 과거에는 고급 아파트의 전형으로만 알았기 때문에 비싸다고 생각했던 시대가 있었다. 타워팰리스가 고급 아파트의 대명사가 될 수 있었던 이유였다. 타워팰리스는 2000년대 내내 가장 비쌌던 아파트 중 하나였다. 지금 위상은 어떤가? 과거 많은 유명인이 살았던 아파트로 유명할 뿐이다.
타워팰리스가 있는 도곡동, 대치동 권역에서 현재 가장 비싼 아파트는 래미안 대치팰리스다. 타워팰리스 50평형대보다 래미안 대치팰리스 30평형대가 훨씬 시세가 높다. 이것이 주상복합의 현재 위상을 보여주는 사례다. 타워팰리스가 이 정도면 다른 주상복합도 크게 다르지 않을 테니까.
주상복합은 용도상 주거지역이 아닌 상업지역에 건설되는 부동산이다. 용적률이 높기 때문에 높게 지을 수 있고, 높게 건축하기 위해 더 많은 설비기술이 들어갔다. 원가가 일반 아파트보다 비싸니 분양가가 높을 수밖에 없다.
하지만 태생 자체가 주거입지가 아니므로 쾌적성·편리성은 떨어질 수 있다. 주거 쾌적성·편리성만 보면 일반 아파트가 더 생활하기 좋은 입지일 확률이 높다.
정리해보자. 비싸고 생활 쾌적성이 상대적으로 낮은 주상복합에서 거주하고 싶은 사람이 많을까? 상대적으로 싸고 생활 쾌적성이 높은 일반 아파트에서 거주하고 싶은 사람이 많을까? 정답은 없다. 소비자 취향대로 선택을 받을 테니 말이다.
이런 예상은 가능하다. 3~4인 가족, 특히 자녀가 학교에 다니는 세대는 일반 아파트가 편리할 확률이 높겠지만, 1~2인 가구라면 주상복합이 더 편리할 수 있다. 예전에는 주상복합이면 베란다가 없고 맞통풍이 안 되어 불만이 많았다. 요즘은 과거랑 다르다. 상품 수준이 많이 발전했다.
세대 내부 상품성을 논외로 한다고 하면, 주상복합의 장점이 꽤 많다. 무엇보다 중앙로비 시스템이기 때문에 보안이 철저하다. 저층이 상가이므로 상가 이용이 편리하다. 이마트 같은 대형 상권이 형성되어 있고, 거기에 역세권이라면 원스톱 생활 주거공간이 된다. 엘리베이터로 이 모든 생활이 가능하다. 일반 아파트에서는 구현되지 않는 시스템이다.
나이가 있는 은퇴 세대에게는 일반 아파트보다 주상복합이 합리적인 선택이 될 수 있다. 은퇴한 뒤엔 일반 아파트 투자로 시세 상승을 기대하는 것보다 생활 편의성이 더 중요한 요소이기 때문이다.
#주상복합의 재건축, 확실한 가치가 있어야 가능하다
타워팰리스가 재건축이나 리모델링이 될 수 있을까? 충분히 가능하다고 생각한다. 일반 아파트와 똑같다. 지금 매매 가격에 추가 분담금을 더해 재건축 또는 리모델링으로 미래가치가 투입 비용보다 높아진다는 확신이 들면 타워팰리스든 삼성동 아이파크든 입지가치 높은 곳은 상품가치를 높이려 할 것이다.
단, 비싼 땅이기 때문에 비싸게 공급될 수밖에 없고, 비싼 돈을 주고 들어가서 살고 싶을 정도로 대외적으로 폼이 나야 한다. 비싼 상업지에서 무엇이 가장 중요할까? 교통망이다. 도로든 전철이든 확실한 교통망이 있어야 한다.
주상복합일 때 오히려 더 좋은 평가를 받을 수 있는 입지가 있다. 주상복합을 좋아하는 수요층이 있다. 이제 주상복합에도 관심을 가져야 한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019) 등이 있다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com
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