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임대개시일 당시 기준시가6억(수도권외 3억)이하
임대주택일 것.
임대의무기간을 준수할 것.
임대료증액제한을 준수할 것.
세무서 임대사업자등록과 지자체 주택임대사업자 등록을 하였을 것.
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‘종부세 합산배제’ 하려면 이달 30일까지 신고해야
합산배제 신고란 일정 요건에 해당하는 주택이나 토지를 종부세 과세대상에서 제외하도록 신고하는 것을 말한다. 합산배제 신고대상은 전용면적 및 공시 …
Source: m.joseilbo.com
Date Published: 8/13/2022
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종부세 합산배제·과세특례, 9월30일까지 신청…국세청, 46만명 …
법인 보유주택 종부세 최고 단일세율 적용… · 건설임대주택 합산배제 공시가격 기준, 6억원 이하→9억원 이하로 완화 · 부부공동명의 1주택자, 1세대 1 …
Source: www.taxtimes.co.kr
Date Published: 7/30/2021
View: 8895
[Q&A] 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)관련 주요 …
올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 20일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. ② 종합부동산세 합산배제 신고란? □ …
Source: www.sejungilbo.com
Date Published: 10/16/2022
View: 7311
‘등록말소’ 임대사업자, 합산배제 제외신고 안 하면 가산세
합산배제는 일정 요건을 충족하는 주택이나 토지를 종부세 과세 대상에서 제외해주는 제도로, 신고 대상은 공시가격·의무 임대 기간·임대료 증가율 상한(5 …
Source: www.yna.co.kr
Date Published: 7/23/2021
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- Author: 헤리움월드
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- Date Published: 2022. 3. 8.
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종부세액 줄이려면…‘합산배제·과세특례’ 여부 살펴야
▲ 국세청은 12월1~15일 종부세납부기간 동안 합산배제·과세특례신청이 가능하다고 설명했다. ⓒ연합뉴스 제공
주택분 5조6789억원, 토지분 2조8892억원 등 총 8조5681억원에 달하는 역대급 종합부동산세가 고지되자 어떻게하면 세액을 줄일 수 있을지 납세자들의 관심이 쏠린다.
24일 국세청에 따르면 종부세를 줄이려면 비과세되는 합산배제와 과세특례를 잘 활용해야 한다.
종부세 합산배제를 신고한 물건은 정기고지시 과세대상에서 제외되며 부부공동명의 1주택자 과세특례를 신청한 납세자는 1세대1주택자 계산방식이 적용된다.
국세청 관계자는 “합산배제와 과세특례는 9월16일부터 9월30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 완료를 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있다”고 밝혔다.
종부세 1세대1주택자란 세대원중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미한다.
따라서 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억원씩 공제혜택을 받을수 있는데 올해부터는 부부공동명의 1주택자는 신청에 의해 1세대1주택 세액계산 방식을 적용 받게 된다.
예를들어 공시가격 12억원인 아파트 1채를 지분 50%씩 공동명의로 보유한 부부는 종부세 대상에서 제외된다. 부부 공동명의일 경우 각각 6억원씩, 총 12억원을 공제받기 때문이다.
또한 60세미만의 소유주가 공시가 14억원의 주택을 단독명의로 5년미만 보유한 경우 종부세로 올해는 123만원을 내야 하지만 지분을 5대5로 나눈 부부공동명의자라면 특례 신청시 65만원만 내면 된다. 단독명의인 경우 공제금액이 11억원이지만 부부공동명의라 기본공제액 6억원씩 12억원이 적용되기 때문이다.
국세청은 과세기준일인 6일1일 기준 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우 1세대1주택자 특례적용이 가능하다고 설명했다.
부부 공동명의 1주택의 납세의무자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 1세대1주택자 특례적용이 가능하지만 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 특례적용에서 배제된다.
아울러 종부세 비과세가 적용되는 합산배제 신고대상은 임대주택, 사원용 주택 등과 주택 건설업자가 취득한 주택신축용 토지로 12월 추가신청이 가능하다.
▲ 1주택자 ‘고령·장기보유감면율’ 현황 ⓒ국세청 자료
한편 올해는 조정대상지역 2주택과 3주택자의 경우 세율은 최저 0.6%~최고 3.2%에서 올해는 각각 1.2%와 6.0%가 적용돼 상승률이 0.6%~2.8%까지 상승한다.
다만 1세대1주택자 기본공제액이 9억원에서 11억원으로 상향 됐으며 고령자 공제율 및 공제한도도 인상됐다.
이에따라 60~65세는 20%, 65세~70세 30%, 70세 이상은 40%까지 공제율이 적용되며 보유기간은 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상은 50%가 적용돼 고령자공제와 장기보유 공제혜택은 최대 70%에서 80%로 높아졌다.
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합산배제·과세특례 적용 받았어도 요건 미충족시 경감세액·가산세 추가납부
오는 11월 종합부동산세 정기고지를 앞두고 이달 16일부터 30일까지 합산배제 및 과세특례 신고 및 신청기간이 운영된다.
이번 신고기간 동안 합산배제를 신청할 수 있는 대상은 일정요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 주택건설업자가 취득한 주택 신축용 토지 등이다.
최초로 합산배제 신고를 하거나 추가로 합산배제 대상에 포함하려는 물건이 있는 경우 대상물건을 추가신고해야 하며, 기존에 합산배제 신고서를 제출한 사실이 있는 납세자는 변동사항이 없으면 별도 신고할 필요는 없으나 소유권 및 면적 등에서 변동이 있을 경우에는 변동내역을 반영해 신고하면 된다.
또한 임대등록이 말소됐거나 임대료를 5% 초과해 갱신하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못했다면 제외신고를 해야 한다.
올해부터 종부세 합산배제 신고의 경우 지난해 7·10 대책 이후 민간임대주택에 관한 특별법이 개정됨에 따라 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택 유형이 폐지됐다.
이에 따라 폐지유형에 해당돼 임대주택이 자동말소됐거나, 자진말소를 신청해 의무임대기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 기존에 감면받은 종부세는 추징하지 않는다. 다만, 기존 합산배제 신고된 임대주택이 올해 6월1일 현재 등록말소된 경우에는 합산배제 제외 신고를 해야 한다.
또한 지난해 7월11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록신청한 아파트(매입임대)는 합산배제를 적용받을 수 없으며, 장기일반민간임대주택의 경우 지난해 8월18일 이후 신규등록분부터 합산배제 의무 임대기간이 종전 8년에서 10년으로 연장된다.
올해부터는 법인에 대한 종부세 과세가 강화돼, 법인 등이 지난해 6월18일 이후 임대등록 신청한 조정대상지역내 장기일반민간 매입임대주택(건설임대주택 제외)은 합산배제를 적용받을 수 없다.
이에 따라 법인이 주택취득 시기와 상관없이 2020년 6월18일 이후 조정대상지역내 소재한 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록 신청했더라도 합산배제 적용이 불가능하다.
다만, 개인의 경우 2018년 9월13일 이전에 주택을 취득(계약)한 경우에는 장기일반민간임대주택 등록시 조정대상지역 소재 여부를 불문하고 합산배제가 가능하며, 2018년 9월14일 이후에는 조정대상지역 공고일 이전에 취득(계약)한 경우에만 장기일반민간임대주택 등록시 합산배제가 가능하다.
신탁재산 납세의무자도 변경돼, 지난해말 종부세법 개정으로 신탁재산의 납세의무자가 종전 수탁자에서 위탁자로 변경됐다.
이에 따라 합산배제 신고 또한 올해부터는 납세의무자인 위탁자가 해야 하며, 합산배제 요건은 종전과 같이 위탁자를 기준으로 판단한다. 다만, 종전 납세의무자인 수탁자 명의로 이미 합산배제 신고된 물건은 별도로 신고하지 않아도 작년과 동일하게 합산배제가 적용되며, 기존 신고사항에 변동내역이 있다면 위탁자는 변동내역을 신고해야 한다.
이외에도 종부세 시행령 개정으로 올해 2월27일 이후 신규 임대등록한 건설임대주택의 합산배제 공시가격 기준이 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화됐다.
특히 올해부터는 부부 공동명의 1주택자도 1세대 1주택자 계산방식을 신청할 수 있는 특례가 신설됐다.
신청대상은 과세기준일인 올해 6월1일 현재 거주자인 부부가 1주택만을 공동으로 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 한다. 납세의무자는 부부 가운데 보유 지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 지분율이 동일한 경우에는 선택할 수 있다.
이외에도 향후 지분율 변동으로 납세의무자가 변경되는 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례 변경 신청을 해야 하며, 보유지분율이 동일해 최초 신청시 납세의무자를 선택한 경우에도 다음연도 변경신청할 수 있다.
다만, 부부 공동명의 과세특례를 신청한 경우 홈택스에 게시된 간이세액계산 프로그램을 참고해 1세대 1주택자 계산방식이 유리한 경우에만 신청해야 한다.
다음은 부부 공동명의 특례 적용시와 미적용시 차이점.
구 분 특례 적용(’21.6.1.기준 판단) 특례 미적용 납세의무자 지분율이 큰 자( 같은 경우 선택 ) 각각 납세의무자 공제금액 11억원 각각 6억원씩 세액공제 가능*(최대 80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준) 불가능
*연 령 : 만60세 이상(20%), 만65세 이상(30%), 만70세 이상(40%)
보유기간 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)
한편, 국세청은 올해 11월 종합부동산세 정기고지에 반영하기 위해 합산배제 및 과세특례 적용이 예상되는 46만여명에게 신고(신청)안내문을 발송했다고 14일 밝혔다.
안내문이 발송된 대상자들은 합산배제 신고대상 29만6천614명, 부부 공동명의 1주택자 과세특례 대상 12만8천292명, 자진·자동말소 임대주택 3만2천820여명이다.
안내문을 받는 납세자들은 9월16일부터 30일까지 홈택스 또는 서면으로 합산배제 및 과세특례를 신청해야 한다.
국세청은 합산배제를 신고한 물건에 대해서는 오는 11월 종합부동산세 정기고지시 과세대상에서 제외하며, 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 신청한 납세자에게도 1세대 1주택 계산방식을 적용한 세액을 부과한다.
특히 올해부터 법인 또는 법인으로 보는 단체가 보유한 주택에 대해서는 종합부동산세 계산시 최고 단일세율(3%, 6%)이 적용되고 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제되나, 시행령에서 지정한 일부 법인에 대해서는 신청에 따라 개인과 동일하게 일반 누진세율과 6억원 기본공제 및 세부담 상한이 적용된다.
이와 관련, 종부세 시행령에서 지정한 일반 누진세율이 적용되는 법인으로는 △공공주택 특별법 제4조1항에 따른 공공주택사업자 △상속세 및 증여세법 제16조1항에 따른 공익법인 등 △주택법 제2조제11호에 따른 주택조합 △도시 및 주거환경정비법 등에 따른 사업시행장 △민간임대주택에 관한 특별법상 민간건설임대주택을 2호 이상 보유하고 있는 임대사업자(매입임대주택을 함께 임대하는 사업자는 제외) 등이다.
해당 법인은 이달 30일까지 합산배제를 신청해야 하며, 신청 주기 또한 매년 재신청해야 일반누진세율이 적용된다.
이외 향교재단 및 종교단체 명의로 등기된 부동산의 공부상 명의자와 실질소유자가 다른 경우에는 실질소유자를 기재해 과세특례 신고서를 제출하면 실질소유자에게 해당 부동산에 대한 종부세가 부과된다. 이 과정에서 신고는 공부상 명의자인 향교재단 등에서 일괄로 신고하면 되고, 개별단체는 별도로 신고할 필요는 없다.
국세청은 이번 종부세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)기간을 맞아 홈택스를 통해 편리하게 신고할 수 있도록 미리채움 서비스를 제공 중으로, 납세자는 신고에 필요한 부동산 명세를 조회하고 내려받을 수 있으며 미리채움 서비스를 활용해 보다 쉽게 전자신고할 수 있다.
서면으로 신고·신청하는 경우에는 홈택스 또는 세무서에 신고서식을 제공받아 작성할 수 있으며, 궁금한 사항은 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 게시된 합산배제, 부부공동명의 1주택자 및 향교·종교재단 과세특례 전자신고(신청) 안내 동영상을 참조하거나, 안내문에 기재된 각 세무서 담당자 또는 국세청 국세상담센터에 문의하면 된다.
국세청 관계자는 “합산배제 및 과세특례를 적용받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우 경감받은 세액과 가산세 등을 추가 납부해야 한다”며 “납세자가 보다 꼼꼼하게 성실하게 신고해 줄 것”을 당부했다.
[Q&A] 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)관련 주요 내용
① 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?
□ 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 20일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
② 종합부동산세 합산배제 신고란?
□ 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택1) 및 토지2)를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 관할세무서에 신고하는 것입니다.
1)임대주택 및 사원용 주택 등(미분양 주택,대물변제 주택 등 포함)
2)주택 건설 사업자가 주택을 건설하기위해 취득한 토지
○ 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 홈택스를 이용하여 전자신고(www.hometax.go.kr)하거나 주소지(본점) 관할세무서에 신고서를 제출할 수 있습니다.
③ 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?
□ 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 부부 간 합의에 따라 납세의무자를 선택할 수 있습니다.
○ 지분율 판단은 공부상 면적 기준이 아니며, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 판단하는 것입니다.
④ 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지 ?
☞ (사례) 단독주택: 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%)
□ 주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용 받을 수 있습니다.
⑤ 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 1세대 1주택자 특례 신청이 가능한지?
□ 과세기준일 6.1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하며,
○ 부부 공동명의 1주택의 납세의무자*가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능합니다.
* (납세의무자)지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택
-다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 불가합니다.
⑥ 부부 공동명의 1주택자 과세특례와 법인 일반 누진세율 등 적용신청을 합산배제 신고기간에 하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에도 신청이 가능한 것인지?
□ 합산배제 및 과세특례는 9월16일부터 9월30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 신고․신청하지 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있습니다.
⑦ 종합부동산세 향교․종교단체 과세특례 신고란?
□ 개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단등의 명의로 통합 등기한 경우,
○ 실질적 소유자인 개별단체 기준으로 종합부동산세를 부담하도록 신고하면 요건을 충족한 주택 및 토지는 과세대상에서 제외됩니다.
□ 과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되며 실질 소유자인 개별단체는 별도의 신고 없이 부과고지를 받을 수 있습니다.
⑧ 임대주택 등록이 자동(자진)말소 된 경우에 반드시 합산배제“제외”신고를 하여야 하는지?
□ 기존 합산배제 신고된 임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(8.18.시행)에 따라 폐지된 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택에 해당되어 자동(자진) 말소 된 경우 합산배제 “제외(과세대상 포함)”신고를 해야 합니다.
○ 합산배제 “제외”신고를 하지 않은 경우 추후 가산세를 포함하여 경감된 세액이 추징될 수 있습니다.
⑨ 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용 받을 수 없는지?
□ ’20년 7월 11일 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청한 경우에는 합산배제를 적용 받을 수 없습니다.
○ 다만, 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 적용이 가능합니다.
〈종합부동산세 합산배제 임대주택 요건 변화〉
○(’18.3.31.이전 임대등록) 단기 및 장기임대주택 합산배제 허용
○(’18.4.1.이후 임대등록) 단기임대주택 제외, 장기일반민간임대주택만 합산배제 허용
○(’20.7.11.이후 임대등록 신청) 장기일반민간임대주택 중 아파트 합산배제 제외
○(’20.8.18.이후) 민특법 개정에 따라 아파트 장기일반민간임대주택 등록 폐지
○(’21.3.16.이후) 민특법 추가 개정에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록 허용 ⇒ 합산배제 가능
⑩ 5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제가 가능한지?
□ 개정 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(’21.3.16.)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록을 허용하였으므로 합산배제가 가능합니다.
○ 다만, ’20.7.11. 이후 종전 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 ’20.7.11.∼’20.8.17. 사이 등록신청한 도시형 생활주택의 경우에는 합산배제 대상에서 제외합니다.
⑪ 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?
□ 기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간 내에 물건 변동내역을 반영하여 신고하면 됩니다.
○ 변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.
○ 다만, 기존 합산배제 적용받던 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고를 해야 합니다.
⑫ 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?
□ 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액*을 포함하여 추가로 신고․납부해야 합니다.
*납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000 가산
□ 또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외됩니다.
⑬ 조정대상지역 판단 기준은?
□ 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 판단합니다.
⑭ 개인이 ’18.9.14.이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 ’18.9.13.이전에 한 경우에도 장기일반민간임대주택은 합산배제 적용이 안되는지?
□ ’18. 9. 13.까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제가 적용됩니다.
○ 또한, 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후인지 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라집니다.
*(사례) 안양 만안구, 의왕시 등은 ’20.2.21. 조정대상지역으로 지정되었으므로 ’20.2.20.일 이전의 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득·계약한 분은 합산배제 적용 불가
⑮ 신탁재산에 대한 납세의무자가 변경되었는데 합산배제 신고 방법은?
□ ｢종합부동산세법｣ 개정(’20.12.29.)으로 신탁재산의 납세의무자가 종전 수탁자에서 위탁자로 변경되었습니다.
○ 따라서 합산배제 신고 역시 납세의무자인 위탁자가 하여야 하며, 합산배제 요건은 종전과 같이 위탁자를 기준으로 판단합니다.
□ 다만, 종전 납세의무자인 수탁자 명의로 기 합산배제 신고된 물건은 별도의 신고가 없어도 작년과 동일하게 종전과 같이 합산배제가 적용됩니다.
○ 단, 이 경우에도 기존 신고사항에 변동내역이 있는 경우 위탁자는 당해 연도 신고기간에 변동내역을 신고하여야 합니다.
⑯ 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?
□ ’19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용되며,
○ 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.
⑰ 합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?
□ 아래의 신고(신청)서를 작성하여 서면으로 신고(신청)하거나,
○ 홈택스(www.hometax.go.kr)* 이용 시 과세물건 명세 조회와 미리채움 서비스를 통해 보다 쉽게 전자신고(신청)할 수 있습니다.
*공동인증서 로그인>신고/납부>일반신고>각 신고(신청) 메뉴 선택
⑱ 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?
□ 종합부동산세 과세기준일(6.1.)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우
○합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있습니다.
○ 다만, 아파트의 경우 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 매입임대주택 유형이 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가하므로 합산배제가 적용되지 않습니다(건설임대는 가능).
⑲ 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?
□ 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며,
○ 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.
⑳ 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?
□주소지 관할 시·군·구청에서 본인 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됩니다.
*’18.4.2.부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능
‘등록말소’ 임대사업자, 합산배제 제외신고 안 하면 가산세
30만명에 종부세 합산배제 신고 안내
(세종=연합뉴스) 곽민서 기자 = 임대주택 등록이 말소된 임대사업자는 이달 말까지 종합부동산세 합산배제 제외신고를 하지 않으면 가산세를 물어야 한다.
나머지 임대주택 등도 종합부동산세를 부과받지 않으려면 과세 당국에 합산배제 신고를 해야 한다.
◇ 30일까지 종부세 합산배제 신고
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국세청은 오는 11월 종부세 정기고지를 앞두고 합산배제 적용이 예상되는 29만7천명에게 신고 안내문을 발송했다고 14일 밝혔다.
합산배제는 일정 요건을 충족하는 주택이나 토지를 종부세 과세 대상에서 제외해주는 제도로, 신고 대상은 공시가격·의무 임대 기간·임대료 증가율 상한(5% 이하) 등 요건을 갖춘 임대주택과 주택 건설 사업자가 취득한 주택 신축용 토지 등이다.
신고는 오는 16일부터 30일까지 관할 세무서나 홈택스를 통해 받는다.
기존에 합산배제 신고를 한 사람이라면 별도로 신고할 필요가 없지만, 소유권·면적 등에 변동 사항이 있는 경우는 새로 신고를 해야 한다.
이번에 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 제외(과세대상 포함) 신고를 해야 하는데, 신고를 누락하면 경감된 세금을 납부하는 것은 물론 별도 가산세를 물어야 한다.
올해부터는 신탁재산 납세의무자가 종전 수탁자에서 위탁자로 변경됐으므로 합산배제 신고도 납세의무자인 위탁자가 해야 한다.
합산배제 적용요건 [국세청 제공. 재판매 및 db 금지]
◇ 등록말소 임대사업자는 제외 신고해야…아파트 장기 매입임대 등
올해는 임대주택 가운데 단기(4년) 임대와 장기(10년) 일반 아파트 매입임대 유형이 폐지됐기 때문에 특히 주의가 필요하다.
폐지유형에 해당하여 임대주택이 자동말소됐거나, 사업자가 자진 말소를 신청해 올해 6월 1일 현재 등록말소된 경우에는 합산배제 제외 신고를 해야 한다.
이번에 국세청이 추산한 자진·자동말소 임대주택 사업자는 약 3만3천명이다.
이외에도 합산배제를 적용받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면 가산세를 추가로 납부해야 한다.
▲ 임대사업 등록을 하지 않았는데도 합산배제 신고를 한 경우 ▲ 의무 임대 기간이 지나기 전에 임대주택을 양도하거나 임대주택 등록을 말소한 경우 ▲ 사용승인일로부터 5년이 지난 미분양 주택을 합산배제 신고한 경우 등이 여기에 해당한다.
임대주택 사업자가 임대료 상한 요건을 위반한 경우는 해당 연도와 그다음 연도 2년간 합산배제 적용 대상에서 제외한다.
신규 임대주택 등록 가능여부 [국세청 제공. 재판매 및 db 금지]
◇ 아파트 합산배제 제외…5층 이상 도시형 생활주택은 가능
아파트 장기 일반 매입임대가 폐지됨에 따라 지난해 7월 11일 이후 아파트를 매입임대주택으로 등록한 경우는 합산배제를 적용받을 수 없다.
단, 5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우는 지난해 7월 11일~8월 17일 신청한 주택을 제외하고 합산배제가 가능하다.
법인 등이 임대등록을 신청(2020년 6월 18일 이후 등록분)한 조정대상지역 내 장기 일반 매입임대주택(건설임대주택 제외) 역시 합산배제를 적용받을 수 없다.
개인은 지난 2018년 9월 13일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 합산배제가 적용된다.
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