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현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 45%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다.
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[소득세] 개인 임대사업자의 법인 전환 효과 및 방법
개인 사업자와 법인 사업자의 과세 체계는 많이 다릅니다. 개인 사업자는 종합소득세 신고를 통해 6~42%의 소득세를 부담하는 반면, 법인 사업자는 …
Source: help.bznav.com
Date Published: 12/13/2022
View: 3922
임대사업, 법인vs개인 누가 유리하나? – 라이나전성기재단
주택 임대소득에 대한 세금은 법인이 더 낮다. 개인은 6~42% 구간의 소득세를 내지만, 법인은 10~22% 구간의 법인세를 낸다. 개인사업자가 법인 …
Source: www.junsungki.com
Date Published: 10/25/2021
View: 2886
개인 임대사업자에게 법인 전환이 필요한 이유
이에 많은 개인 임대사업자가 법인 전환을 고려하게 되었습니다. 그 답은 `법인세율`에 있습니다. 현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 45%에 달하는 …
Source: www.starrich.co.kr
Date Published: 10/2/2022
View: 3913
[별별 재테크] 개인임대사업자 법인전환이 과연 유리할까?
즉 법인이 부동산 취득 후 양도시까지의 양도가액 증가분에 대한 세금은 개인종합소득세 보다 법인세율이 낮아서 부담세율이 줄어드는건 확실하다. 하지만 …
Source: www.busan.com
Date Published: 7/17/2022
View: 7490
부동산 개인임대사업자 법인 전환, 과연 유리할까?(3)
요즘 꼬마빌딩 또는 주택을 개인사업자로 임대사업을 영위하는 경우로서 종합소득세등 부담이 워낙 커서 법인사업자로 전환하고자 하는 사람들이 많다 …
Source: m.joseilbo.com
Date Published: 3/22/2021
View: 1181
원룸 140채 자산 120억, 임대사업자 ‘세금’ 진짜 얼마나 낼까?
개인 명의로 아파트를 여러 채 보유한 자산가도 취득세, 양도세, 보유세(재산세 + 종합부동산세)를 내야 한다. 법인 명의로 부동산을 보유하고 있다면 …
Source: news.mt.co.kr
Date Published: 9/19/2022
View: 6423
임대사업자 등록할 때 개인? 법인? 뭐가 유리할까 – 땅집고
우선 세율을 살펴보자. 개인사업자로 등록하는 경우 과세 표준에 따라 적용하는 세율은 6~40%이다. 반면 법인은 10~22%여서 소득세 최고 …
Source: realty.chosun.com
Date Published: 2/5/2022
View: 7609
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주제에 대한 기사 평가 법인 임대사업자 세금
- Author: 월세고수
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- Date Published: 2021. 10. 25.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=zxAJ3zl4_ds
[기업성장 컨설팅] 부동산 임대사업자, 개인보다 법인이 유리하다?
소득과 자산이 있는 대한민국 국민은 매년 세금을 납부해야 합니다. 최근 부동산 관련 소득에 대한 세금 증가가 큰 폭으로 상승했고 종합소득세 최고세율도 45%로 인상되었습니다. 더욱이 정부는 자산가를 위한 혜택을 줄이고 실거주자 중심의 거래를 요구하는 등의 부동산 정책을 제시하고 있습니다.
세원 투명성을 강화하고자 부동산 임대업 및 서비스업의 경우 5억 원 이상의 매출을 올릴 때 성실신고 확인제도의 대상이 되어 과세당국의 관리를 받게 됩니다. 특히 과세당국은 법인사업자보다 고소득 개인 사업자에게 더 큰 세금을 매기며 탈세 및 탈루를 엄격하게 단속하고 철저한 세무관리를 하고 있습니다.
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거듭된 세율인상과 규제는 임대사업자 사이에서 많은 논란이 되고 있지만, 전문가들은 정부의 부동산 규제가 당분간 지속될 것이라 입을 모으고 있습니다. 그렇기 때문에 부동산자산의 비중이 높은 임대사업자라면 법인 전환을 적극 고려해봐야 합니다.
현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 45%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다. 아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 세금이 절감되고 등기절차 없는 이전이 가능합니다.
종합소득세 외에도 양도소득세, 상속 및 증여세를 절감할 수 있으며 증여 완료기간 감소, 증여 완료 전 수입증가, 상속 및 증여에 대한 가족 간 분쟁을 완화할 수 있습니다.
법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.
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다음으로는 일반 사업양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있습니다.
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또한, 세 감면 사업양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용할 수 있습니다.
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임대사업자의 경우에는 이월과세 등 세감면 효과와 함께 세 부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용합니다. 하지만 임대사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치평가가 명확해야 하고 법인 전환의 절차와 진행방법에 따라 시간과 비용에 차이를 보이기에 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직할 것입니다.
스타리치 어드바이져는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 다양한 위험을 분석한 사례를 통해 컨설팅을 진행하고 있습니다. 그 내용으로는 가지급금 정리, 임원 퇴직금 중간 정산, 제도 정비, 명의신탁 주식, 기업부설 연구소, 직무발명보상제도, 기업 신용평가, 기업 인증, 개인사업자 법인전환, 신규 법인 설립, 상속, 증여, 기업가정신 플랜 등이 있습니다.
임대사업, 법인vs개인 누가 유리하나?
“임대사업을 하려는데 법인과 개인 중 어떤 게 유리할까요?”
“법인으로 하면 매각할 때 개인보다 유리하지 않나요?”
소액으로 부동산을 구입할 때도 개인 명의로 할지, 법인 명의로 할지 문의하는 사람이 많다. 이런 고민을 하는 가장 큰 이유는 매각할 때 절약되는 세금 때문이다. 정답은 그때그때마다 다르다.
많은 사람이 법인으로 부동산을 구입해서 임대하거나 매각하면 법인세가 저렴해진다고 믿는데 꼭 법인으로 한다고 해서 유리한 것은 아니다. 세법 관점에서 종합적으로 개인이 유리한지 법인이 유리한지 판단하기는 어렵다. 그러나 취득과 보유, 처분 단계별로 유리한 점과 불리한 점은 구분할 수 있다. 무엇보다 최근 9.13 부동산 대책으로 임대사업 시 취득세, 종합부동산세, 양도세 등 세금 감면 사항이 기존과 달라졌기 때문에 꼼꼼히 체크해야 한다.
Q. 임대소득에 대한 세금은?
법인이 유리하지만, 배당 시 추가 소득세를 검토해야 한다. 주택 임대소득에 대한 세금은 법인이 더 낮다. 개인은 6~42% 구간의 소득세를 내지만, 법인은 10~22% 구간의 법인세를 낸다.
개인사업자가 법인으로 전환하면 임대소득에 대한 세금 부담을 줄일 수 있는 셈이다. 다만 고려해야 할 것이 있다. 법인의 잉여금(임대소득 순이익의 누적액)을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세된다는 점이다. 그러나 세율이 낮다는 이유만으로 법인 전환을 시도하는 것은 금물. 배당 시 세금을 꼼꼼하게 따진 뒤 결정해야 한다.
Q. 주택 구입 시 취득세는?
과밀억제권역은 개인이 유리하다. 부동산취득세는 원칙적으로 개인과 법인을 구분하지 않고 동일하다. 그러나 이번 9.13 부동산 대책은 수도권 과밀억제권역 내 주택을 구입할 경우 개인이 절대적으로 유리한 조건이 됐다. 법인은 주택임대사업을 등록하지 않는 이상 취득세 중과세를 적용받지만, 개인은 적용되지 않는다. 다만 설립한 지 5년이 경과한 법인은 취득세 중과세 대상에서 제외된다. 현재 개인은 구입하는 주택 가격에 따라 1.1~3.5%의 세율로 취득세를 부담한다. 그러나 설립한 지 5년이 경과하지 않은 법인이 수도권 과밀억제권역에서 주택을 구입하는 경우 5.3~8.1%의 세율로 취득세가 중과세된다.
현재 수도권 과밀억제권역은 서울시 전역, 인천광역시(강화군 등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 등 일부만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외) 등이다.
개인이 아니라 법인으로 주택임대사업을 할 경우, 구입하려는 부동산이 과밀억제권역에 있다면 설립한 지 5년이 경과한 법인을 인수해 부동산을 구입하는 것도 방법이다. 다만 인수한 법인이 사업 실적이 없거나 사실상 휴면법인이라면 취득세 중과세를 피할 수 없으니 주의해야 한다.
Q. 종합부동산세는?
개인과 법인이 동일하다. 9.13 부동산 대책에 따르면 2주택 이상 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억원을 초과하면 종합부동산세가 과세된다. 그러나 임대주택으로 등록하면 소득세와 법인세를 불문하고 동일하게 감면이 적용된다. 국민주택 규모(85㎡) 이하 주택을 임대주택으로 등록할 경우 임대소득에 대한 소득세와 법인세가 30% 감면되는 것.
또한‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따르면 기업형 임대주택이나 준공공 임대주택으로 등록할 경우 8년 이상 의무 임대 시 소득세와 법인세 모두 75%까지 감면된다. 다만 올해 9월 13일까지 청약조정대상지역에서 다주택자가 취득한 주택(수도권 기준 공시가격 6억원 이하)이 대상이며 9월 14일 이후 구입한 주택은 이 혜택을 받지 못한다.
임대주택에 대한 양도세 감면 기준도 바뀌었다. 9월 13일까지 구입한 주택은 전용면적 85m²이하면 가격에 상관없이 감면받을 수 있지만, 9월 14일 이후에 구입했다면 주택은 수도권 기준 공시가격 6억원 이하일 경우에만 감면된다.
Q. 주택 매각 시 양도세는?
의무 임대 기간을 채우면 개인이 법인보다 유리하다. 주택을 매각해 차익이 발생하면 법인은 10~22%의 세율을, 개인은 6~42%의 세율을 적용받는다. 그러나 법인이 주택임대사업자 등록을 하지 않았다면 매매차익에 대해 10%가 추가된다. 주택임대사업자 등록을 한 경우 법인이 개인보다 다소 유리해 보일 수 있다. 하지만 개인에게 주어지는 또 다른 혜택인 장기보유특별공제를 따져야 한다. 장기보유특별공제란 보유한 기간에 따라 일정률을 양도차익에서 공제하는 것으로 법인세는 구조상 관련 공제가 없다. 즉, 아무리 오랜 기간 임대 부동산을 보유했더라도 처분 시 보유 기간에 대한 혜택이 없다. 일반적으로 준공공 임대사업자를 등록한 개인이 적용받는 장기보유특별공제(8년 이상 50%, 10년 이상 70%)를 고려하면 개인이 부담해야 하는 실질 세율은 3~21%(8년 이상) 또는 1.8~12.6%(10년 이상)로 내려간다. 결국 의무 임대 기간을 모두 채우고 양도할 계획이라면 개인이 법인보다 유리하다.
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개인 임대사업자에게 법인 전환이 필요한 이유 : 스타리치 어드바이져
최근 몇 년 동안 부동산 관련 소득에 대한 세금 부담이 커지고 있습니다. 현재 개인 임대사업자는 최고 45%에 달하는 종합소득세율을 적용받고 있습니다. 추가로 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등 각종 세금까지 부담하고 있습니다. 거듭된 세율 인상으로 인해 임대사업자들의 반발을 사고 있지만, 정부의 부동산 규제가 당분간은 지속될 것으로 전망되고 있습니다.
물론 올해 6월부터 법인이 보유한 부동산에 대한 종부세 최고세율이 적용되었으며, 기존의 종부세 공제 혜택이 폐지되는 등 부동산에 대한 세금 부담이 커졌습니다. 이에 많은 개인 임대사업자가 법인 전환을 고려하게 되었습니다. 그 답은 `법인세율`에 있습니다.
현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 45%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다. 예를 들어 연 소득 4억 원의 임대사업자 이 씨는 종합소득세 과세표준 3억원 초과 5억원 미만의 범주에 속합니다. 이에 40%의 소득세율을 적용받아 종합소득세를 납부해야 합니다.
이 씨가 법인으로 전환하게 되면 본인 포함 5명의 가족을 임원과 주주로 구성하고 4억 원의 소득을 올렸을 때 5명이 8천 만원씩 소득을 나누게 됩니다. 이때 과세표준 4,600만 원 초과 8,800만 원 미만의 범주에 속해 24%의 세율을 적용받습니다. 따라서 5명에게 1,400만 원의 세금이 부과되고 5명의 세금을 합하더라도 약 7,000만 원의 종합소득세가 부과됩니다. 따라서 일정 규모 이상의 매출을 내는 개인사업자라면 법인 전환이 세금 절세의 포인트가 될 수 있습니다.
아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 세금이 절감되고 등기절차 없는 이전이 가능합니다. 종합소득세 외에도 양도소득세, 상속 및 증여세를 절감할 수 있으며 증여 완료기간 감소, 증여 완료 전 수입증가, 상속 및 증여에 대한 가족간 분쟁을 완화할 수 있습니다.
법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.
다음으로는 일반 사업양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있습니다.
또한 세감면 사업양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용할 수 있습니다.
임대사업자의 경우에는 이월과세 등 세감면 효과와 함께 세부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용합니다. 하지만 임대사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치평가가 명확하게 이뤄져야 하며, 법인전환의 절차와 진행 방법에 따라 시간과 비용적인 측면에서 많은 차이가 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
스타리치 어드바이져는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 다양한 위험을 분석한 사례를 통해 최적화된 컨설팅을 진행하고 있습니다. 그 내용으로는 가지급금 정리, 임원퇴직금 중간정산, 제도 정비, 명의신탁 주식, 기업부설연구소, 직무발명보상제도, 기업 신용평가, 기업 인증, 개인사업자 법인전환, 신규 법인 설립, 상속, 증여, 기업가정신 플랜 등이 있습니다.
관련 사항에 대한 문의는 ‘스타리치 어드바이져’로 가능합니다.
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[별별 재테크] 개인임대사업자 법인전환이 과연 유리할까?
개인의 종합소득세율이 6%~45%이고 법인의 법인세율이 10%~25%로 법인세가 개인의 종합소득세율보다 낮다. 단순세율만 비교한다면 개인보다 법인이 훨씬 세금부담이 작은 것처럼 보인다.
과연, 개인사업자보다 법인사업자가 조세부담에서 유리한 것일까? 이에 대해서 요즈음 핫한 부동산임대사업자를 중심으로 설명해보고자 한다.
첫 번째, 법인전환하는 단계에서 개인의 양도소득세 절세여부
부동산 임대사업을 영위하던 개인이 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양도·양수의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우로서 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 한다. 하지만, 일정한 요건을 모두 충족하여 법인전환 등을 하는 경우에는 그 사업용 고정자산에 대하여는 이월과세를 적용받을 수 있다. 다만, 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 2021년부터는 이월과세가 적용되지 않는다. 즉 개인주택임대사업자는 1인법인사업자로의 법인전환시 이월과세 혜택이 적용되지 않게 된 것이다.
그리고 부동산매매업의 부동산은 고정자산이 아니라 재고자산으로 분류되어 양도소득세 이월과세 대상자산이 아니다.
‘양도소득세 이월과세’란 개인이 해당 사업에 사용되는 사업용고정자산 등 종전 사업용고정자산 등을 현물출자 또는 사업양도·양수를 통하여 법인에 양도하는 경우 이를 양도하는 개인에 대해서는 양도소득에 대한 양도소득세를 과세하지 아니하고, 그 대신 이를 양수한 법인이 향후 그 사업용 고정자산 등을 양도할 때 양도소득 상당액을 법인세로 납부하는 것을 말한다.
이때, 납부하는 법인세는 세목이 달라지는 것뿐이고 세액이 달라지는 것은 아니다. 따라서 개인기업의 법인전환으로 인해서 양도소득세가 줄어드는 것은 아니라는 것이다.
다만, 법인이 취득한후 양도시까지 증가한 양도가액에 대한 양도소득세는 법인세율을 적용한 금액으로 납부하게 된다. 즉 법인이 부동산 취득 후 양도시까지의 양도가액 증가분에 대한 세금은 개인종합소득세 보다 법인세율이 낮아서 부담세율이 줄어드는건 확실하다. 하지만,
여기서 간과해서는 안될게 있다. 법인자산의 개인화이다. 즉 부동산양도 후 낮은 법인세율이 적용되는 것은 맞지만 법인자산을 인출하는 방법 즉 법인자산의 개인화 방법은 급여 또는 배당의 방법이 있다. 이때 근로소득세가 6%~45%가 적용되고, 배당의 경우 2천만원 이하까지는 14%(지방소득세 1.4%) 2천만원 초과되는 배당소득은 종합합산과세된다.
따라서, 법인전환으로 인한 양도소득세 이월과세 및 개인임대사업자 고정자산의 양도차익에 따른 세부담 절감효과는 장담할 수 없다.
※ 법인전환시 취득세 감면적용 문제
부동산임대 및 공급업이 아닌 개인사업자가 사업용 고정자산을 현물출자하거나 양수도 방법으로 전환한 후 전환법인이 취득한 사업용자산에 대한 취득세는 지방세특례제한법 제57조의2제4항에 의하여 2021년 12월 31일까지는 취득세의 75%를 경감한다.(경감분에 대해서 농어촌특별세 20%부과하므로 실질경감률은 60%정도이다) 그러나 부동산 임대 및 공급업자가 법인전환하는 경우로서 2020. 8. 12. 이후 사업용 고정자산을 취득하는 분부터 감면을 배제한다.
한편, 취득일부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업 하거나 해당 재산을 처분 또는 주식을 50%이상 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징하게 된다.
두 번째, 법인전환 후 부동산을 보유시 부담하는 조세문제
법인이 법인전환 등으로 부동산을 보유하고 있는 경우에는 재산세와 종합부동산세를 부담해야 한다. 과세기준일은 매년 6월 1일이 되며 재산세율은 종합합산과세대상 재산 또는 별도합산과세대상 또는 분리과세대상 재산 등에 따라 세율이 0.2%~0.4% 부과된다.
종합부동산세를 부과할 때 해당법인이 소유한 주택에 대하여는 개인에게 허용하는 기본공제 6억원을 2021년부터 적용하지 않으며, 세율도 6%의 단일세율을 적용하며, 세부담상한도 없애버려 종합부동산세 부담이 대폭 증가 되었다.
즉, 주택임대사업자는 법인으로 전환하는 경우에 종합부동산세의 증가를 피할수 없게 된다.
세 번째, 법인이 부동산을 양도하는 경우 부담하는 조세문제
개인의 경우 주택 등을 양도하는 경우 양도소득세는 최고 기본세율 45%로 누진과세되고, 지역과 주택수에 따라 중과세를 적용받게 되지만, 법인의 경우 과세표준에 따라 10%~ 20%(과세표준이 200억 초과인 경우에는 25%)를 적용받기에 개인과 법인의 세부담 차이가 발생하게 된다. 이러한 개인과 법인과의 세율차이를 보완하고, 법인을 통한 부동산 투기 방지 및 생활활동으로의 유인을 통해 법인의 주택 등 특정자산 양도시 법인세를 추가과세를 하고 있다.
토지 등 법인세 추가과세 대상은 주택,별장,비사업용토지, 주택을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권, 분양권) 이며, 이때 적용되는 추가법인세율은 비사업용토지는 10%, 주택 등은 20%추가과세가 된다. 법인이 부동산을 취득한후 양도시까지의 양도차익도 해당 부동산이 주택 등인 경우에는 양도소득세 절세효과가 별로 없다고 할 수 있다. 물론 상가 등의 경우에는 법인세 추가납부세액이 없어 배당을 하지 않는다면 개인보다 낮은 법인세율을 적용받게 된다.
마지막으로 앞에서 살펴본 바와 같이 주택 등 부동산임대업을 영위하는 개인사업자가 법인으로 전환하여 부동산 임대업 등을 영위하는 경우로 법인전환에 따른 실질적인 세부담액이 결코 줄어드는 것이 아님을 알 수 있다.
또한 주택임대사업자의 법인전환 시 양도소득세 이월과세가 배제되고, 부동산임대업자에 대한 취득세 감면이 배제되면서 법인으로 전환하는 과정에서 양도소득세 및 취득세 부담 등 법인전환 비용도 대폭 증가하였으며, 법인전환수수료 (감정평가수수료, 법무사비용, 세무사수수료 등)도 제법 많이 발생한다.
다만, 개인사업자로 임대사업을 영위하는 경우에는 6~45%에 해당하는 종합소득세를 매년 납부하여야 하지만 법인으로 전환한 경우로서 배당을 하지 않는 경우에는 10~25%에 해당하는 법인세만 납부하면 되므로 당장의 세부담은 적을지 모르나 이후 법인자산의 개인화를 통해서 근로소득세 또는 배당소득세가 과세된다고 하면 결코 절세했다고 확신할 수는 없을 것이다.
따라서 부동산 개인임대사업을 영위하는 사람 중에서 법인사업자로 전환할지 여부를 고민하시는 분들은 전문가와의 충분한 사전 검토를 통해서 법인전환 여부를 결정하여야 할 것이다.
박성일 객원기자 [email protected] / 세무사
원룸 140채 자산 120억, 임대사업자 ‘세금’ 진짜 얼마나 낼까?
소득이 있는 곳에 세금이 있다. 근로소득, 자본소득, 사업소득 어떤 소득이든 예외는 없다.
세금 많이 내는 사람들은 어떤 사람들일까. 억대연봉을 받는 직장인이 내는 세금은 상당하다. 성공한 사업가도 소득세, 국민연금, 의료보험 등 막대한 세금을 낸다.
개인 명의로 아파트를 여러 채 보유한 자산가도 취득세, 양도세, 보유세(재산세 + 종합부동산세)를 내야 한다. 법인 명의로 부동산을 보유하고 있다면 소득세가 아닌 법인세를 납부한다.
원룸 140채, 자산 120억원을 보유한 자산가는 세금을 얼마나 낼까? 최근 정부의 다주택자 규제 강화 기조 하에서 주택임대사업자들은 어떤 생각을 하고 있을까?
싱글파이어가 경기 평택 지역에 원룸 140채를 보유한 120억원 자산가 강용수씨(47)를 만나 진솔한 이야기를 나눠봤다. 맨손으로 시작해 악착같이 돈을 아끼고 모아 수익형 자산에 투자해 부를 이룬 젊은 부자, 그는 정부 정책과 세금에 대해 어떤 생각을 가지고 있을까.
<강용수님의 인터뷰와 Q&A 영상은 유튜브 채널 '싱글파이어'에서 찾아보실 수 있습니다. 더 많은 이야기를 담은 Q&A 2편은 4월 2일 금요일 오후 5시에 유튜브에서 공개됩니다.>
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“부채로 만든 120억 자산? 안해본 사람들이 하는 소리”
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Q. 자산(자본+부채)이 120억원이면 그 중 대부분이 부채일거라는 추측이 있는데, 실제 어때?
A. 120억 자산 중에 100억 가까이가 부채일 거라는 추측을 하는 사람들이 있는데 전혀 아니야. 한 달에 얼마의 자본소득을 올리느냐가 중요하지 내 자산가치가 얼마인지는 중요하지 않다고 생각해. 매달 자본소득으로만 6000만원을 벌어들이고 있으니까. 하지만 궁금하다면, 내 순자산은 매년 증가하고 부채 비율은 감소하고 있어. 부채 비율은 어떻게 투자하고 관리하느냐에 따라 계속 달라지지만 낮을 때는 20%, 아주 높아도 60%를 넘어간 적이 없어. 갑자기 금리가 상승할 수도 있고 은퇴하면 근로소득이 사라질 수 있기 때문에 특히 40대가 된 이후부터는 부채비율을 안전한 수준으로 낮게 관리하고 있지. 부채 비율은 정답은 없지만 젊었을 땐 비교적 높아도 괜찮지만 나이가 들수록 줄여나가야 한다는 게 핵심이야.
Q. 원룸 140채 중 전세 비중이 얼마나 돼?
A. 전세와 대출을 끼고 원룸건물을 매입해서 돈을 모아 전세를 월세로 전환한다는 전략을 구사했다고 하니까, 전세가 엄청 많을 거라고 생각하더라. 원룸은 보통 ‘호실’로 이야기하는데 140호실 중에 전세는 20~25호실 정도밖에 안돼. 오랜 기간 월세로 전환을 했고 더 이상 자산을 불리기 위해 건물을 늘리진 않고 있어. 전세보증금은 어디서 났냐 묻는데 직장생활하면서 지금까지 급여의 최소 60% 이상을 저축하지 않은 달이 없어. 자본소득은 당연히 한 푼도 쓰지 않고 저축했지. 나이가 들면서 급여는 계속 늘어나고 자본소득도 증가하지만 중요한 건 지출은 크게 늘리지 않았다는 거야. 가슴 찡한 건, 다른 건 다 아껴도 자녀 교육비는 아끼기 어려운데 나는 그것도 꼭 필요한 것만 시키고 아꼈다는 거야. 나중에 자녀가 컸을 때 더 큰 뒷받침을 해줄 수 있다는 믿음으로 아끼고 또 아꼈어.
Q. 원룸건물에서 나오는 자본소득이 6000만원인데 이 중 절반이 세금으로 나가?
A. 지금 정부 규제가 강화되면서 다주택자가 되면 세금이 엄청 부과되니까 내가 버는 자본소득도 대부분 세금으로 나가고 남는 게 얼마 없을 거라고 생각을 해. 소득세 최고세율이 45%니까 월세 받아서 이거 내고 의료보험, 국민연금 등 낼 거 다 내고 나면 절반도 안 남을 거라고 생각하는거지. 스트레스 받아가면서 건물 관리해봐야 손에 쥐는 게 없을거라고. 그러나 실제론 그렇지 않아. 세금에 대해 잘 몰라서 그런 이야길 하는거야. 법인 명의로 원룸건물을 보유하고 나라에서 부과한 세금을 성실하게 모두 내고 있지만 자본소득의 절반이 나간다, 그건 전혀 사실이 아니고 아주 조금 내는 수준이야. 아주 민감한 이야기지만 사실이니까 솔직하게 이야기 하는거야.
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“주택임대사업자는 ‘악의 축’ 아냐, 법인으로 아파트 사고파는 게 문제”
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Q. 정부에서 법인 명의로 아파트 사고파는 행태를 막으려고 규제 강화한 후 세금 때문에 법인이 다 망할 것처럼 이야기하던데?
A. 원룸건물을 늘려 나가면서 세금 낼 거 정당하게 내고 하자는 생각으로 주택임대사업자 등록을 했었지. 나는 100억대 자산가가 돼서 은퇴하고 자본소득으로만 먹고 사는 게 꿈이었는데 직장을 그만두는 순간 근로소득에 부과되던 국민연금, 의료보험 같은 세금이 개인 소득 기준으로 바뀌면서 엄청 나올 수 있는거야. 그래서 주택임대사업자 등록을 하고 나니까 생각보다 세금이 많이는 안 나오더라는거야. 법인세는 내지만 재산세는 상당 부분 감면해줘. 감면 받아서 재산세 내지 않는 건물도 있어. 임대소득으로는 따로 내지 않기 때문에 내가 월세 받는 거에 비하면 세금은 큰 비중은 아니라는 거야. 그렇다고 법인이 결코 만병통치약은 아니야. 지금 법인 등록해서 자산 취득하면 12% 취등록세 내야 해. 한 마디로 법인 만들어서 아파트 투기하지 말라는 취지인거지. 나는 계속 보유할 거기 때문에 괜찮아.
*** 추가설명 : 법인은 종합소득세가 아닌 법인세를 납부함. 법인세는 순수입 2억원 이하는 10%, 초과는 20% 세금을 부과. 주택임대사업자에겐 일부 감면 혜택도 주어짐.
Q. 정부에서 다주택자, 임대법인 규제 강화한 건 어떻게 생각해?
A. 24번째 부동산 정책이 나왔어. 부동산 시장은 아직 안 꺼지고 있지. 25번째, 30번째 정책이 계속 나올 수 있어. 규제책은 집값, 특히 강남 필두로 아파트값이 너무 오르니까 나오기 시작한 거잖아. 전 정권에선 정부에서 빚내서 집 사라고 하던 시절도 있었어. 불과 얼마 전이야. 어떤 정책이 나쁘다는 게 아니야. 시장 상황에 따라 정부 정책은 계속 바뀐다는 이야길 하는거야.
Q. 그럼 투자는 하고 싶은데 정부가 규제하면 어떻게 해야 해?
A. 종잣돈을 모으고 불려서 자산가가 되고 싶은 2030 친구들은 한 방에 나처럼은 못 될 거 아냐. 단계적으로 접근해야지. ‘지금 정책 때문에 내가 투자하려고 했는데 안되겠다’ 하지 말라는 거야. 어차피 충분한 종잣돈도 없잖아. 시장 상황과 정책은 계속 바뀌는거야. 때를 기다리면서 차근히 준비를 해야지. 사람들은 마트에서 세일을 한다, 블랙 프라이데이다 하면 장바구니에 물건을 한 가득씩 담아 사잖아. 근데 부동산이 세일을 하면 안산다는 거야. 부동산을 물건으로 보지 않고 투기 대상으로 보기 때문이지. 세일할 땐 떨어질까봐 안 사고 비쌀 때 사고싶어 하는거야. 그런데 기다렸다가 세일할 때 사야 하는거야. 세일할 때 사서 가지고 있어야지.
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“140호실 원룸 직접 관리, 피곤하다는 건 노하우 부족한 때문”
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Q. 140호실이나 되는 원룸을 관리하려면 하루 종일 매달려야 하지 않나?
A. 건물관리 업체를 따로 쓰는 사람들도 물론 있지만 나는 직접 해. 작년까진 청소도 직접 했어. 도배나 변기·도어락 교체, 전기수리 이런 건 지금도 하고 있어. 이런 얘길 하면 하루 종일 건물 관리하느라 시간이 없을거라 생각하겠지만 점심 시간을 활용해서 일주일에 2번, 많으면 3번 가면 될 정도야. 일주일 내내 한 번도 안 가는 경우도 있고. 여기에 얽매여 아무것도 못 할거란 생각은 안 해본 사람들이 어디서 전해들은 이야기 아닐까 싶어.
Q. 어렵다는 세입자 관리, 노하우가 있어?
A. 건물 관리보다 진짜 어려운 건 사실 세입자 관리지. 월세를 제대로 꼬박꼬박 받는 게 정말 어려운거야. 중요한 건 세입자와 내가 동등한 인격체로 좋은 관계를 가져가면서도 월세가 밀리지 않게 관리해야 한다는 거야. 새로 입주해서 세입자가 월세를 낼 때가 되면 정중한 안내 문자를 보내. 반응이 없으면 추가로 문자나 전화를 해서 정중하게 월세 납부를 안내하고 있어. 한 달, 두 달 미뤄지는데 곧 내겠지 하고 그냥 기다리면 그분은 점점 더 내기가 어려워 질거야. 모이면 금방 큰 돈이 되거든. 서로 기분 나쁘지 않게 하면서 세입자가 월세를 납부하는 걸우선순위로 인식하게끔 관리하는 게 시스템화되면 나중엔 큰 스트레스 없이 잘 관리할 수 있어.
<수익형 자산 실전 투자 노하우부터 적절한 레버리지 비율에 대한 조언, 연령대별 사연에 대한 답변까지, 더 알찬 내용을 담은 다음 Q&A 영상은 내일인 2일 유튜브 '싱글파이어'에서 공개됩니다.> 소득이 있는 곳에 세금이 있다. 근로소득, 자본소득, 사업소득 어떤 소득이든 예외는 없다.세금 많이 내는 사람들은 어떤 사람들일까. 억대연봉을 받는 직장인이 내는 세금은 상당하다. 성공한 사업가도 소득세, 국민연금, 의료보험 등 막대한 세금을 낸다.개인 명의로 아파트를 여러 채 보유한 자산가도 취득세, 양도세, 보유세(재산세 + 종합부동산세)를 내야 한다. 법인 명의로 부동산을 보유하고 있다면 소득세가 아닌 법인세를 납부한다.원룸 140채, 자산 120억원을 보유한 자산가는 세금을 얼마나 낼까? 최근 정부의 다주택자 규제 강화 기조 하에서 주택임대사업자들은 어떤 생각을 하고 있을까?싱글파이어가 경기 평택 지역에 원룸 140채를 보유한 120억원 자산가 강용수씨(47)를 만나 진솔한 이야기를 나눠봤다. 맨손으로 시작해 악착같이 돈을 아끼고 모아 수익형 자산에 투자해 부를 이룬 젊은 부자, 그는 정부 정책과 세금에 대해 어떤 생각을 가지고 있을까.A. 120억 자산 중에 100억 가까이가 부채일 거라는 추측을 하는 사람들이 있는데 전혀 아니야. 한 달에 얼마의 자본소득을 올리느냐가 중요하지 내 자산가치가 얼마인지는 중요하지 않다고 생각해. 매달 자본소득으로만 6000만원을 벌어들이고 있으니까. 하지만 궁금하다면, 내 순자산은 매년 증가하고 부채 비율은 감소하고 있어. 부채 비율은 어떻게 투자하고 관리하느냐에 따라 계속 달라지지만 낮을 때는 20%, 아주 높아도 60%를 넘어간 적이 없어. 갑자기 금리가 상승할 수도 있고 은퇴하면 근로소득이 사라질 수 있기 때문에 특히 40대가 된 이후부터는 부채비율을 안전한 수준으로 낮게 관리하고 있지. 부채 비율은 정답은 없지만 젊었을 땐 비교적 높아도 괜찮지만 나이가 들수록 줄여나가야 한다는 게 핵심이야.A. 전세와 대출을 끼고 원룸건물을 매입해서 돈을 모아 전세를 월세로 전환한다는 전략을 구사했다고 하니까, 전세가 엄청 많을 거라고 생각하더라. 원룸은 보통 ‘호실’로 이야기하는데 140호실 중에 전세는 20~25호실 정도밖에 안돼. 오랜 기간 월세로 전환을 했고 더 이상 자산을 불리기 위해 건물을 늘리진 않고 있어. 전세보증금은 어디서 났냐 묻는데 직장생활하면서 지금까지 급여의 최소 60% 이상을 저축하지 않은 달이 없어. 자본소득은 당연히 한 푼도 쓰지 않고 저축했지. 나이가 들면서 급여는 계속 늘어나고 자본소득도 증가하지만 중요한 건 지출은 크게 늘리지 않았다는 거야. 가슴 찡한 건, 다른 건 다 아껴도 자녀 교육비는 아끼기 어려운데 나는 그것도 꼭 필요한 것만 시키고 아꼈다는 거야. 나중에 자녀가 컸을 때 더 큰 뒷받침을 해줄 수 있다는 믿음으로 아끼고 또 아꼈어.A. 지금 정부 규제가 강화되면서 다주택자가 되면 세금이 엄청 부과되니까 내가 버는 자본소득도 대부분 세금으로 나가고 남는 게 얼마 없을 거라고 생각을 해. 소득세 최고세율이 45%니까 월세 받아서 이거 내고 의료보험, 국민연금 등 낼 거 다 내고 나면 절반도 안 남을 거라고 생각하는거지. 스트레스 받아가면서 건물 관리해봐야 손에 쥐는 게 없을거라고. 그러나 실제론 그렇지 않아. 세금에 대해 잘 몰라서 그런 이야길 하는거야. 법인 명의로 원룸건물을 보유하고 나라에서 부과한 세금을 성실하게 모두 내고 있지만 자본소득의 절반이 나간다, 그건 전혀 사실이 아니고 아주 조금 내는 수준이야. 아주 민감한 이야기지만 사실이니까 솔직하게 이야기 하는거야.A. 원룸건물을 늘려 나가면서 세금 낼 거 정당하게 내고 하자는 생각으로 주택임대사업자 등록을 했었지. 나는 100억대 자산가가 돼서 은퇴하고 자본소득으로만 먹고 사는 게 꿈이었는데 직장을 그만두는 순간 근로소득에 부과되던 국민연금, 의료보험 같은 세금이 개인 소득 기준으로 바뀌면서 엄청 나올 수 있는거야. 그래서 주택임대사업자 등록을 하고 나니까 생각보다 세금이 많이는 안 나오더라는거야. 법인세는 내지만 재산세는 상당 부분 감면해줘. 감면 받아서 재산세 내지 않는 건물도 있어. 임대소득으로는 따로 내지 않기 때문에 내가 월세 받는 거에 비하면 세금은 큰 비중은 아니라는 거야. 그렇다고 법인이 결코 만병통치약은 아니야. 지금 법인 등록해서 자산 취득하면 12% 취등록세 내야 해. 한 마디로 법인 만들어서 아파트 투기하지 말라는 취지인거지. 나는 계속 보유할 거기 때문에 괜찮아.A. 24번째 부동산 정책이 나왔어. 부동산 시장은 아직 안 꺼지고 있지. 25번째, 30번째 정책이 계속 나올 수 있어. 규제책은 집값, 특히 강남 필두로 아파트값이 너무 오르니까 나오기 시작한 거잖아. 전 정권에선 정부에서 빚내서 집 사라고 하던 시절도 있었어. 불과 얼마 전이야. 어떤 정책이 나쁘다는 게 아니야. 시장 상황에 따라 정부 정책은 계속 바뀐다는 이야길 하는거야.A. 종잣돈을 모으고 불려서 자산가가 되고 싶은 2030 친구들은 한 방에 나처럼은 못 될 거 아냐. 단계적으로 접근해야지. ‘지금 정책 때문에 내가 투자하려고 했는데 안되겠다’ 하지 말라는 거야. 어차피 충분한 종잣돈도 없잖아. 시장 상황과 정책은 계속 바뀌는거야. 때를 기다리면서 차근히 준비를 해야지. 사람들은 마트에서 세일을 한다, 블랙 프라이데이다 하면 장바구니에 물건을 한 가득씩 담아 사잖아. 근데 부동산이 세일을 하면 안산다는 거야. 부동산을 물건으로 보지 않고 투기 대상으로 보기 때문이지. 세일할 땐 떨어질까봐 안 사고 비쌀 때 사고싶어 하는거야. 그런데 기다렸다가 세일할 때 사야 하는거야. 세일할 때 사서 가지고 있어야지.A. 건물관리 업체를 따로 쓰는 사람들도 물론 있지만 나는 직접 해. 작년까진 청소도 직접 했어. 도배나 변기·도어락 교체, 전기수리 이런 건 지금도 하고 있어. 이런 얘길 하면 하루 종일 건물 관리하느라 시간이 없을거라 생각하겠지만 점심 시간을 활용해서 일주일에 2번, 많으면 3번 가면 될 정도야. 일주일 내내 한 번도 안 가는 경우도 있고. 여기에 얽매여 아무것도 못 할거란 생각은 안 해본 사람들이 어디서 전해들은 이야기 아닐까 싶어.A. 건물 관리보다 진짜 어려운 건 사실 세입자 관리지. 월세를 제대로 꼬박꼬박 받는 게 정말 어려운거야. 중요한 건 세입자와 내가 동등한 인격체로 좋은 관계를 가져가면서도 월세가 밀리지 않게 관리해야 한다는 거야. 새로 입주해서 세입자가 월세를 낼 때가 되면 정중한 안내 문자를 보내. 반응이 없으면 추가로 문자나 전화를 해서 정중하게 월세 납부를 안내하고 있어. 한 달, 두 달 미뤄지는데 곧 내겠지 하고 그냥 기다리면 그분은 점점 더 내기가 어려워 질거야. 모이면 금방 큰 돈이 되거든. 서로 기분 나쁘지 않게 하면서 세입자가 월세를 납부하는 걸우선순위로 인식하게끔 관리하는 게 시스템화되면 나중엔 큰 스트레스 없이 잘 관리할 수 있어.
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