당신은 주제를 찾고 있습니까 “아파트 가격 추이 – [재택플러스] ‘고공행진’ 아파트값, 안정화 추세로 전환? (2022.01.19/뉴스투데이/MBC)“? 다음 카테고리의 웹사이트 ppa.pilgrimjournalist.com 에서 귀하의 모든 질문에 답변해 드립니다: https://ppa.pilgrimjournalist.com/blog. 바로 아래에서 답을 찾을 수 있습니다. 작성자 MBCNEWS 이(가) 작성한 기사에는 조회수 35,907회 및 좋아요 346개 개의 좋아요가 있습니다.
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◀ 앵커 ▶
새해 들어 서울과 수도권 아파트를 중심으로 ‘사겠다’는 사람보다 ‘팔겠다’는 사람이 더 많아졌다는 조사 결과가 나왔습니다.
집값이 내림세로 접어들었다는 해석도 나오는데요.
오늘 +NOW에선 주택 가격이 전환점을 맞고 있는 건지 살펴보겠습니다.
+NOW 지금 시작합니다.
오늘은 김인만 부동산연구소장과 함께합니다.
안녕하세요. (안녕하세요.)
최근 전국 아파트의 실거래가 지수가 내림세로 돌아섰다면서요?
◀ 김인만 부동산연구소장 ▶
최근 발표된 지난해 11월 전국 아파트 매매 실거래가 지수가 전월보다 0.15% 떨어졌어요.
특히 서울은 전월보다 0.79% 까지 떨어졌는데, 서울 아파트 실거래가 지수가 하락한 건 지난 2020년 4월 이후 1년 7개월 만이에요.
지역별로 보면 같은 기간 경기가 -0.11%, 대전(-0.82%) 부산(-0.51%) 울산(-0.09%) 세종(-4.11%) 충북(-0.05%) 등 대부분 지역이 하락세로 돌아선 걸로 나타났어요.
◀ 앵커 ▶
떨어질 줄 모를것 같던 부동산 가격에 이런 변화가 생긴 이유는 뭔가요?
◀ 김인만 부동산연구소장 ▶
복합적입니다.
정부의 강력한 대출규제와 금리인상, 그리고 집값이 최고점이라는 인식이 맞물려 생긴 현상으로 보여지는데요.
‘사자’ 보다는 ‘팔자’가 많아지면서 가격을 내린 급매물만 거래되고 있는 상황입니다.
◀ 앵커 ▶
이걸 ‘일시적인 현상’으로 봐야 하는 건지, 집값이 ‘하락세로 돌아섰다’고 봐야 할 건지가 가장 궁금한데요?
◀ 김인만 부동산연구소장 ▶
서울을 예로 들어보면요, 소위 아파트를 ‘사자’는 매수심리가 지난해 연말 처음으로 93.9까지 떨어졌어요.
매매수급 지수가 100아래로 떨어지면 살 사람보다 팔 사람이 많다는 뜻인데요, 매수심리가 꺾인 건 27개월만입니다.
새해 들어선 1월 둘째 주 현재 서울의 거래량은 20건을 겨우 넘겼을 정도예요.
서울 아파트값 상승폭도 5주 연속 0.02%로 둔화세를 보이고 있는데요.
세종과 대구는 각각 21주, 5주 연속 하락세입니다.
지난해 12월부터는 동두천과 화성 등 수도권 외곽지역도 하락세에 진입한 곳이 있습니다.
◀ 앵커 ▶
부동산 가격이 확실히 안정세로 들어섰는지는 조금 더 지켜봐야 한다는 건데, 전·월세 시장에도 변화가 있죠?
◀ 김인만 부동산연구소장 ▶
일단 전셋값도 하락한 곳이 곳곳에서 보이고 있어요.
수도권은 2년 5개월 만에 하락세로 돌아섰고, 서울도 전셋값 상승세가 뚜렷하게 둔화되고 있어요.
이건 두 가지 해석이 가능한데요,
하나는 월세 수요는 오히려 늘고 있다는 거에요.
지난해 12월 서울에서 거래된 아파트 임대차 계약 약 1만 4천 건 중에 반월세를 포함한 월세 거래량이 전체의 42% 달했어요.
특히 서울 아파트 평균 월세가 지난해 11월 124만 원 정도로 그 1년 전 112만 여 원보다 약 10% 정도 상승했는데요.
보유세 부담이 커진 집주인들이 세금 낼 돈을 만들려고 월세를 더 선호하고 있고, 세입자들도 각종 대출규제 등으로 오르는 전세금 마련이 어렵다 보니 반전세, 반월세를 택할 수밖에 없어졌다는 해석이 가능한 상황입니다.
세입자들의 부담은 여전히 높다, 부동산 가격 상승의 유탄을 계속 맞고 있다고 볼 수 있는 측면이 있고요,
다른 한편으론, ‘갭투자’라고 하죠, 전세보증금을 활용해서 비교적 적은 돈으로 집을 사는 수요는 확실히 줄어들었다는 해석도 가능하다는 겁니다.
◀ 앵커 ▶
갭투자는 본인 거주 목적은 보통 아니니까, 이걸로 ‘부동산 투기하던 열기는 좀 가라앉았다’ 이렇게 보인다는 거군요, 부동산 경매시장은 어떻습니까?
◀ 김인만 부동산연구소장 ▶
경매 시장이야말로 투자 심리를 살펴볼 수 있는 ‘바로미터’ 같은 곳인데요.
번거롭더라도 꼭 주택을 구입하겠다는 실수요 구매자가 특히 많은 곳이기도 하기 때문입니다.
70%를 웃돌던 서울 아파트 경매 낙찰률이 지난해 12월 처음으로 50%선이 무너졌어요.
무슨 얘기냐면, 경매시장에 나온 물건 절반 이상이 새 주인을 찾지 못했다는 건데요.
부동산 가격에 대한 관망세가 시작됐다, 좀 더 지켜보겠다는 사람이 많아진 걸로 해석될 수 있는 대목인데,
낙찰가가 감정가를 밑도는 현상은 서울뿐 아니라 인천과 울산 등 광역시에서도 나타나고 있어요.
◀ 앵커 ▶
전반적으로 부동산 거래 시장이 상당히 가라앉기는 한 것 같아요,
이렇게 바뀐데에는 수요공급의 변화보다는 정책적 요인이 크다 이렇게 봐야 할까요?
◀ 김인만 부동산연구소장 ▶
무엇보다 금리 영향이 가장 크죠.
실제 KB국민과 신한 등 4대 시중은행의 주택담보나 신용대출 금리가 1년 전 보다 1%포인트 올랐는데요.
1인당 대출 이자 부담이 평균 64만 원 이상 늘어나는 걸로 계산되고 있거든요.
여기에 기준금리를 연 1.25%로 올린 한국은행이 올해 추가로 두 차례가량 금리를 더 올릴 걸로 전망되고 있거든요.
이렇게 되면 이자 부담도 더 늘어날 수밖에 없게 되기 때문에, 이른바 ‘영끌’로 무리하게 집을 산 매물들은 시장에 쏟아질 가능성이 높아진다고 보고 있는 거죠.
◀ 앵커 ▶
정부는 최근의 집값 내림세, 주택가격 안정세를 어떻게 보고 있나요?
◀ 김인만 부동산연구소장 ▶
정부도 최근 집값이 안정단계에 접어들고 있다고 판단하고 있기는 한데,
서울의 같은 경우엔 올해 신규 입주물량이 줄어서, 투자 심리를 자극하지 않을지 예의주시하고 있는데요,
올해 입주 예정인 서울 신축 아파트는 2만 520가구로 지난해 3만 2천여 가구보다 약 36% 줄어든 거고,
거의 5만 가구가 공급된 재작년보다는 절반 이하로 줄어듭니다.
단기적으론 주택 시장이 위축된 건 분명하지만,
대선 이후 새 정부의 대출 규제나 부동산 규제 완화 정책, GTX나 경인선 지하화 같은 개발 공약이 또 집값에 영향을 줄 수 있기 때문에
당장은 어떤 대책을 내놓기보다는 당분간은 시장 추이를 지켜볼 걸로 보입니다.
◀ 앵커 ▶
오늘은 새해 들어 상승세가 꺾인 부동산 시장에 대한 평가와 전망 알아봤고요,
내일은 출렁이고 있는 원-달러 환율, 이럴 때 ‘달러 좀 사야 하는 것인지’ 한 번 살펴보겠습니다.
오늘 말씀 감사합니다.
지금까지 재택플러스였습니다.
https://imnews.imbc.com/replay/2022/nwtoday/article/6334101_35752.html
#재택플러스, #아파트매매, #전세가격
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주택매매가격 동향 – e-나라지표
아파트 분양가 상승과 뉴타운, 재개발, 재건축 등의 호재로 10월이후 상승폭이 크게 확대됨. ㅇ 2007년도 주택가격은 부동산 제도 변화와 대출 규제, …
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Date Published: 3/1/2021
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서울 아파트 실거래가 1년7개월 만에 하락…집값 하락 ‘신호탄’
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View: 9096
하반기 아파트 가격 내려갈까 김진수의 부동산 인사이드
아파트값을 비롯한 부동산 시장 동향은 늘 관심입니다. 하반기가 시작된 지도 3일이 지났습니다. 하반기 아파트 매매와 전세 시장은 어떻게 될까요.
Source: www.hankyung.com
Date Published: 5/24/2022
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주택시장 변동 원인과 아파트가격 결정요인 고찰
주택시장 변동 원인과 아파트가격 결정요인 고찰 … 2020년에 주택매매가격(한국부동산원 통계 기준)은 연간 전국은 5.4% 상승했고, 수도권은 6.5%, 서울은 2.7%, 비수도권 …
Source: shinnambang-economy.co.kr
Date Published: 7/24/2021
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![[재택플러스] '고공행진' 아파트값, 안정화 추세로 전환? (2022.01.19/뉴스투데이/MBC)](https://i.ytimg.com/vi/4nnnNvvVEio/maxresdefault.jpg)
주제에 대한 기사 평가 아파트 가격 추이
- Author: MBCNEWS
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- Date Published: 2022. 1. 18.
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e-나라지표 지표조회상세
[지표해석]■ 주택매매가격 동향
ㅇ 외환위기 직후인 ‘98년 12.4%의 큰 폭으로 감소했던 주택가격은
이후 상승추세를 지속하여 2002년에는 증가율이 16.4%에 이름
ㅇ 부동산 정책이 강화된 2004년은 하락세(△2.1%)를 보이다가
2005년은 강남 및 분당을 시작으로 강북 및 수도권 남부 일부까지 가격 상승세가 확산되면서 상승세로 전환
– 2005년도 주택가격 상승은 저금리 기조가 지속됨에 따라 금융자산 등에 비해 부동산 투자에 대한 기대가
상대적으로 높고, 서울과 수도권 지역의 주택보급율이 상대적으로 낮은 것이 주요 요인
ㅇ 2006년도 주택가격은 주거환경과 학군이 우수한 지역과 판교 인근지역을 중심으로 매수세가 증가 하였으나
전반적인 매물부족 현상으로 5월 중순까지는 높은 가격 상승세를 지속, 5월 중순 이후 부동산 거품 논쟁과
3.30 대책 등 정부의 각종 규제강화와 금리인상 등으로 매수심리가 위축된 가운데 그동안 상승을 주도하던
서울강남지역의 상승세가 꺾이면서 상승폭 크게 둔화되었으나, 계절적 수요와 더불어 전세 물량 부족으로 인한
매매로의 일부 전환수요 등으로 9월 상승폭이 확대되었으며,
아파트 분양가 상승과 뉴타운, 재개발, 재건축 등의 호재로 10월이후 상승폭이 크게 확대됨
ㅇ 2007년도 주택가격은 부동산 제도 변화와 대출 규제, 세부담 증가 , 금리 인상 등의 여러 요인이 교차하면서
이에 따른 관망세로 연간 3.1% 상승하며 지난해 같은기간에 비해 상승폭이 크게 둔화되면서 전반적인 안정세를 보임
ㅇ 2008년 주택매매가격은 부동산 규제완화와 지역개발 호재, 글로벌 금융위기와 공급물량 증가 등의 요인으로
상승과 하락이 교차하면서 지역별 차별화현상이 심화된 가운데, 전년말대비 3.1% 상승하며 장기평균
상승률(4.3%)을 하회하는 부진한 모습
ㅇ 2009년 3분기 주택매매가격은 경기호전에 대한 기대감과 가을 이사철을 앞둔 계절적 수요 증가로
전분기대비 1.3% 상승하며 크게 상승. 연초대비로는 0.7% 상승하며 상반기 하락폭을 만회하였으나
지난해 같은 기간 상승률(4.3%)을 크게 하회함
ㅇ 2010년 전국의 주택가격은 전년대비 1.9% 상승하며 장기평균 증감률(4.1%)을 하회함. 부동산 경기 침체 장기화에 대한 우려로 매수심리가 크게 위축되며 전국의 주택매매가격은 수도권을 중심으로 2, 3분기에 하락한 모습을 보임.
ㅇ 2011년 전국의 주택매매가격은 전년대비 6.9% 상승하며, 장기평균 증감률(4.2%)을 상회함. 부동산 경기침체에 대한 우려로
매수심리가 크게 위축된 2010년 대비 주택매매가격의 상승폭은 확대되었으나, 유럽발 재정위기로 인한 금융
시장 불안과 예상보다 부진한 국내 경제 성장률 등으로 인해 하반기로 갈수록 상승세가 둔화됨.
ㅇ 2012년 전국의 주택매매가격은 전년말대비 0.0% 보합을 나타내며 2011년 전년말 상승률(6.9%) 대비 부진한 모습.
수도권의 약세 속에 지방광역시 및 기타 지방의 강세는 지속되었으나 유럽발 경제위기로 인한 부동산 경기침체와
내수경기 부진 등으로 하반기 들어서는 하락세가 지속됨.
ㅇ 2013년 1월~12월까지 전국의 주택매매가격은 0.31% 상승한 가운데, 수도권은 1.12% 하락, 지방은 1.65% 상승하며
지역별로 대조적인 모습을 나타냄.
– 주택유형별로는 아파트(0.75%)와 단독주택(0.24%)이 상승하였고, 연립주택(-1.03%)은 하락
ㅇ 2014년 12월 전국 주택매매가격은 수도권을 중심으로 매수인의 관망세가 확산되고 계절적 비수기가 겹쳐 한산한 모습을
보이며 오름폭 둔화
ㅇ 2015년 전국 주택매매가격 상승률은 전국 3.51% 수도권 4.37% 지방 2.73% 로서 실수요자의 매매전환이 증가하며 상승세 지속
ㅇ 2016년 전국 주택매매가격 상승률은 전국 0.7%로 15년 상승률(3.5%) 및 최근 5년(2011-2015년) 평균 상승률(2.0%)보다
낮은 수치를 기록, 수도권은 1.3%, 지방광역시는 0.9% 상승한 반면, 기타 지방은 0.3% 하락
ㅇ 2017년 전국 주택매매가격 상승률은 전국 1.48%로 16년 상승률(0.71%) 및 최근 5년(2012-2016년) 평균 상승률(1.14%)보다
높은 수치를 기록했으나, 물가상승률(1.9%), GDP성장률(3.0% 전망)보다 낮음
ㅇ 2018년 전국 주택매매가격 상승률은 1.10%로 17년 상승률(1.48%) 및 최근 5년(2013-2017년) 평균 상승률(1.54%)보다
낮은 수치를 기록, 지역별로 보면 수도권은 3.31%, 지방광역시는 0.38% 상승했으며, 8개도는 -1.73%로 하락
– 전국 주택시장은 7월 이후 서울 등 주요지역에 국지적 과열이 나타났으나, 9.13대책 및 공급대책(9.21, 12.19), 신규입주물량
증가 등으로 하반기부터 안정세를 회복
ㅇ 2019년 전국 주택매매가격 상승률은 -0.36%로 18년 상승률(1.10%) 및 최근 5년(2014-2018년) 평균 상승률(1.29%)보다
낮은 수치를 기록, 지역별로 보면 수도권은 0.45%, 지방광역시는 0.48% 상승했으며, 8개도는 -2.10%로 하락
ㅇ 2020년 전국 주택매매가격 상승률은 전국 5.36% 수도권 6.49% 지방 4.34%로서 초저금리와 풍부한 유동성, 전세가율 상승 및 매수 심리 상승세 등의 요인으로 상승세 지속
ㅇ 2021년 전국 주택매매가격 상승률은 9.9%로 최근 10년간 가장 높은 상승률을 기록하였으며, 특히 수도권(12.8%)에서 높은 상승률을 보임(전국 9.9%, 수도권 12.8%, 지방광역시 9.3%, 8개도 6.3%)
2022년 상반기 수도권 아파트가격 변화추이(2022.01.01~04.28 아파트실거래가)
지난 2022년 1월 5일부터 3주간 서울시, 경기도, 인천시 아파트가격 동향을 시각화 데이터로 제공해 드렸었는데요. 그 이후 대통령선거가 치뤄지고, 그 가운데 부동산 정책공약에 따른 시장의 반응, 우크라이나 전쟁, 금리인상 등 많은 변화가 일어났었습니다.
윤석열 대통령의 부동산정책은 부동산가격을 상승시킬 것이라고 많은 사람들이 진단하고 기대하고 있습니다. 재건축 규제완화가 주택공급시장에 긍정적으로 작용할 것이고, 집값은 안정화 될 것이라는 것입니다.
몇몇(아니, 꽤 되는) 유튜브 채널에서는 집값이 계속 오를 것이라고 자신있게 진단하고 있습니다.
“허걱~~금리가 이렇게 오르는데 집값은 더 오른다고? 금리가 오르면 대출을 받아 집을 사는 사람들은 가계부담증가로 인해 집을 구입하는 것을 미루게 되고, 그만큼 수요자는 확~줄어들게 되는데, 더군다나 대출규제를 강하게 해놔서 안그래도 거래절벽 상태인데..”
집값은 수급의 균형에 의해 균형가격이 형성되거나 또는 공급 대비 과수요로 인해 집값이 오르거나 할텐데. 요즘같은 시기에 그 많은 집을 누가 산다고…
저 또한, 2006년부터 16년간 실거래가 시계열 시각자료를 통해서 우리나라 집값은 우상향하고 있다고 말씀드린적이 있습니다. 주장이 아니라 팩트를 데이터로 말씀드렸던 것인데요.
또 한편으로는, 윤석열 정부의 재건축시장 규제완화는 서울시 주택공급에 긍정적으로 작용할 것이라고도 했습니다.
하지만, 집값이 더 오를 것이라고 단정지어서 주장하는 것이 어디 쉬운 얘기입니까? 보통 집값과 관련하여 전문기관에서는 전망을 내놓는 경우가 많습니다. 과거부터 오늘날까지의 집값추세, 경제상황, 정부정책 등을 종합적으로 고려하여 발표하는데 “전망합니다” 보다는 약간 소극적인 수동태 형식의 “전망됩니다”는 표현을 많이 사용합니다. 그만큼 집값이 오른다 내린다는 말을 섯불리 썼다가는 시장에 그릇된 신호로 작용할 수도 있는 것을 감안한 것 아닐까 합니다.
서울 아파트 실거래가 1년7개월 만에 하락…집값 하락 ‘신호탄’
작년 11월 실거래가지수 하락 전환…경기도는 30개월 만에 내려 12월 월간 주택가격도 오름폭 크게 둔화…전문가 “상반기 조정 가능성”
서울 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 전국의 아파트의 실거래가 지수가 지난해 11월 들어 일제히 하락 전환했다.
주택시장의 ‘바로미터’인 서울의 경우 1년 7개월 만에 실거래가 지수가 하락하면서 집값 하락이 본격화하는 게 아니냐는 관측이 나온다.
14일 한국부동산원이 공개한 지난해 11월 공동주택 실거래가 지수에 따르면 서울 아파트 실거래가 지수는 179.9로 전월 대비 0.79% 하락했다.
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또 인천은 전월 대비 0.49% 올랐으나 경기도가 0.11% 하락하면서 수도권 전체의 11월 실거래가 지수도 0.27% 떨어졌다.
서울 아파트 실거래가 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만에 처음이며, 경기도는 2019년 5월 이후 2년 6개월 만의 하락이다.
실거래가지수는 시세 중심의 가격 동향 조사와 달리 실제 거래된 실거래가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 것으로, 최근의 시장 상황을 가장 정확히 반영하는 것으로 평가된다.
다만 거래량이 적거나 비정상적인 거래가 포함될 경우 변동폭이 불안정한 한계도 있다.
서울 연도별 월별 실거래가 변동률 추이 [한국부동산원 제공. 재판매 및 DB 금지]
전문가들은 최근 서울의 아파트 시장이 정부의 강력한 대출 규제와 금리인상, 집값 고점 인식 등으로 거래 절벽이 심화된 가운데 시세보다 싸게 나온 급매물만 거래가 되면서 실거래가 지수도 하락한 것으로 보고 있다.
실제 서울 아파트 시장에는 직전 거래가보다 하락해 팔린 사례들이 점차 늘어나는 추세다.
서울부동산정보광장에 따르면 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡는 지난해 11월에 최고 26억원에 팔려 10월의 최고가(26억2천만원)보다 2천만원 하락했다. 24억원(저층)과 24억5천만원짜리 거래도 있었다.
도봉구 쌍문동 한양2차 전용 84.9㎡는 지난해 11월 말에 직전 거래가(9월 7억원)보다 1천500만원 떨어진 6억8천500만원에 팔렸다.
한국부동산원의 주간 아파트값은 이번주 서울이 0.02% 오르는 등 아직 하락 전환되진 않았으나 노원·성북·은평구 등지로 하락 지역이 확산하고 있다.
경기지역에서는 지난해 아파트값이 급등했던 의왕, 시흥, 하남, 의정부 등지의 주간 아파트값이 떨어졌다.
지방의 실거래가 지수도 하락 지역이 늘었다.
11월 기준 세종(-4.11%), 대전(-0.82%), 부산(-0.51%), 울산(-0.09%), 충북(-0.05%) 등지의 실거래가지수가 전월 대비 하락 전환됐고 대구(-1.35%)는 2개월 연속 하락세를 이어갔다.
이에 따라 전국의 아파트 실거래가 지수도 0.15% 하락했다.
송파구의 한 부동산 중개업소 모습 [연합뉴스 자료사진]
지난달 서울을 비롯한 전국의 월간 아파트값 상승률도 전월보다 크게 둔화됐다.
한국부동산원이 발표한 지난해 12월 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택 포함) 가격은 전월 대비 0.29% 올랐으나 오름폭은 11월(0.63%) 대비 크게 줄었다.
이 가운데 서울 아파트값은 지난해 11월 0.60%의 상승률에서 12월 0.25%로 둔화됐고, 지난해 11월 각각 1.67%, 1.90%를 기록하며 1%대의 높은 상승률을 기록한 경기와 인천은 12월에 각각 0.36%, 0.52%로 오름폭이 크게 축소됐다.
세종시 아파트값은 12월 한 달간 무려 2.10% 떨어지며 전월(-0.82%)보다 낙폭이 확대됐고, 대구의 아파트값도 12월에 0.17% 내리며 11월(-0.07%)보다 하락폭이 커졌다.
전국의 월간 주택종합 월세가격도 지난달 0.22% 올랐으나 전월(0.29%) 대비 상승폭이 축소됐다.
아파트 전셋값은 서울이 지난해 11월 0.47%에서 12월에는 0.25%로 오름폭이 줄었으며 인천은 0.79%에서 0.37%로, 경기도는 0.70%에서 0.25%로 상승폭이 둔화했다.
대구 아파트 전셋값은 12월에 0.06% 떨어지며 하락 전환됐다.
전셋값 급등으로 월세 전환 속도가 가팔라지고 있는 가운데 월세가격도 전월보다 하락했다. 월세 물건이 증가함에 따라 가격 상승도 둔화된 것으로 보인다.
지난달 서울 주택종합 월세가격은 11월 0.23%에서 지난달에는 0.18%로 상승폭이 축소됐고, 서울 아파트도 0.29%에서 0.24%로 줄었다.
인천의 단독주택 월세가격은 12월 0.01% 떨어지며 하락 전환됐다.
전문가들은 3월 대선을 앞두고 매수, 매도자의 극심한 눈치보기 장세가 이어지고 있는 가운데 대출 규제 강화에 함께 이날 추가 금리인상까지 단행되면서 집값도 당분간 약세를 보일 것으로 관측하고 있다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “지난해 대출규제에 금리까지 오르면서 소위 ‘영끌·빚투’에 나섰던 젊은층 수요자들이 관망세로 돌아서면서 거래절벽이 심화된 결과”라며 “상반기까지 숨고르기 보다는 다소 큰 폭의 가격 조정이 예상된다고 말했다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 “3월 대선을 앞두고 세제, 공급 등 신정부의 부동산 정책변화 가능성이 모두 열려있어 수요자들이 일제히 주택구입 의사 결정을 미룰 것”이라며 “주택을 포함해 금리인상, 여신축소에 따른 자산 시장 양극화도 심화될 것으로 보인다”고 전망했다
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하반기 아파트 가격 내려갈까 [김진수의 부동산 인사이드]
아파트값을 비롯한 부동산 시장 동향은 늘 관심입니다. 하반기가 시작된 지도 3일이 지났습니다. 하반기 아파트 매매와 전세 시장은 어떻게 될까요.시장 전망에 앞서 최근 주택 시장을 둘러싼 전반적인 환경을 살펴보면 썩 좋지 않습니다. 원자재와 에너지값이 치솟고, 공사비가 뛰고 있습니다. 금리도 인상하는 분위기이고, 정부의 대출 규제는 여전히 팍팍하기만 합니다.부동산 관련 기관들이 보통 6월 하순에 하반기 시장 전망을 합니다. 올해 부동산 전망을 내놓은 곳 한국건설산업연구원이 처음입니다. 지난달 27일 ‘2022 하반기 건설 부동산 경기 전망’ 세미나에서는 연말까지의 주택 매매, 전·월세 시장 전망과 건설경기 동향을 내놨습니다.요약하면 하반기 수도권 주택 매매가격은 0.5%, 전국으로는 0.7% 하락할 것으로 내다봤습니다. 상반기 수도권 주택매매시장은 통계상 보합(0.0%)을 보였습니다.전셋값은 상반기 0.1% 오른 데 이어 하반기 2.5% 올라 연간 상승 폭이 2.6%에 이를 것으로 분석했습니다.솔직히 부동산 시장을 둘러싼 변수가 너무 많아 정확히 예측하는 건 불가능합니다. 다만 연구기관이 개별 변수에 가중치를 두고 전망치를 냈으니 참고하면 될 것 같습니다.그렇다면 하반기 부동산시장에 영향을 미칠 변수로 어떤 게 있을까요.주택 가격을 내리게 할 하방 요인을 살펴보겠습니다. 우선 거시경제 환경이 불안정합니다.기대인플레이션(미래 물가 상승률)이 높아 물가 상승 압력이 커지고 금리 인상이 불가피해 보입니다. 한국은행은 올해 기준 금리를 두 번 인상해 현재 1.75%입니다. 오는 13일 열리는 금융통화위원회에서 사상 첫 ‘빅 스텝(0.5%포인트) 인상’에 연말까지 기준금리를 3.0%까지 끌어올릴 것이란 전망도 나옵니다. 물가 안정을 위해 통화 긴축 기조를 이어갈 가능성이 높습니다. 1800조원을 넘는 가계부채가 가파른 금리 인상에 부실화할 위험이 커지고 있습니다. 기준 금리를 인상하고 있어 주택담보대출 금리도 오르는 추세입니다.아파트의 절대적 가격 수준이 높습니다. 한 정보업체에 따르면 3.3㎡당 서울 아파트값은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 2041만원에서 2021년 5월 3806만원으로 4년간 86.5% 올랐다고 합니다. 문재인 정부 때 체감 아파트값은 두 배 가까이 뛰었습니다. 물가 상승률이나 임금 상승률을 고려할 때 시장 수요자들이 감당하기 어려운 수준의 가격대를 형성하고 있는 셈입니다. 금리 인상과 금융 규제가 지속될 경우 현재 가격 수준을 유지하기가 어렵다는 주장이 나오는 이유입니다.지방은 미분양 물량이 증가하는 등 분양시장에 찬바람이 불고 있습니다. 연간 공급 물량이 많은 지역을 중심으로 미분양 물량이 추가될 수 있습니다. 다만 지난달 30일 투기과열지구 조정대상 지역 등 지방을 중심으로 규제지역을 일부 완화한 건 해당 지역에 호재로 작용할 수 있습니다.그럼 아파트값이 상반기 조정을 거쳐 다시 상승할 요인으로는 어떤 게 있을까요.임대료 상승이 첫 번째입니다. 수도권 아파트의 전세 및 월세 가격이 강보합세입니다. 2018년 6월부터 지난 5월까지 4년간 수도권 아파트 전셋값은 30%가량 상승했습니다. 전세 선호 현상은 지속되겠지만 전세금 상승 부담이 커 월세·반전세 거래가 늘어날 수 있습니다. 이 과정에서 일부 임차인이 매매로 돌아설 수 있습니다.수요 우세 지역인 서울은 상반기에 이어 하반기에도 공급량이 적을 가능성이 있습니다. 서울의 입주 물량도 줄어듭니다. 부동산R114에 따르면 올해 서울아파트 입주 물량은 2만520가구로 지난해(3만2012가구)보다 약 35.9% 줄어든다고 합니다. 코로나19 사태와 우크라이나 전쟁으로 글로벌 공급망 붕괴와 에너지 가격 급등으로 시공 관련 비용도 덩달아 뛰고 있습니다. 공사비 급등이 아파트 공급(분양)을 막는 장애물로 작용하고 있는 것도 부담입니다. 물론 정부가 분양가 상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도를 일부 개선한 건 그나마 다행입니다.하반기에는 규제 완화 기대감으로 상반기와 달리 매물이 줄어 가격 상승 현상이 나타날 수도 있다는 게 건산연의 분석입니다. 실수요자 중심으로 대출 규제를 완화하는 것도 시장 활성화에 도움이 됩니다.대한건설정책연구원에서도 지난달 30일 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈'(2022년 2분기)를 통해 주택시장 전망을 했습니다. 상반기 주택시장은 새 정부 기대감과 세제 완화 조치 등에도 불구하고 수급 심리가 안정되면서 가격의 하향 안정세가 유지됐다고 분석했습니다. 하반기에도 주택시장 수급 심리와 가격 안정 추이는 지속될 것으로 전망했습니다. 아파트 가격 순환변동에서 매매와 전셋값 모두 수축 국면이 유지되고 있어 향후 주택가격 안정세가 기대된다는 얘기입니다. 정부의 주택공급 확대 기조가 유지되고 금리상승 등으로 자금조달 여건이 악화해 주택시장은 지속적으로 안정될 가능성이 크다고 내다봤습니다.부동산 시장은 심리에 많이 좌우됩니다. 글로벌 경제의 불안정성이 커지면서 국내외 소비자가 위축되고 있습니다. 이런 변수를 염두에 두고 실수요자나 투자자가 움직이는 게 현명해 보입니다.김진수 기자 [email protected]
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