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부동산PD 남승현
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미국 부동산 예측 뒤엎은 2022년 미국 집값, 안 떨어지고 16 …
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미국 부동산-경제 전망과 주택시장 – 아메리츠 재정 블로그
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Source: blog.allmerits.com
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그렇다면 2022년 노스 저지 부동산시장 전망은 어떻게 될까. … 노스 저지 지역, 특히 버겐 카운티는 미국내에서도 주택 수요가 높은 곳이라고 코르 …
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Date Published: 3/3/2021
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Source: fresh-poc-portal.focus-entmt.com
Date Published: 9/2/2021
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주제에 대한 기사 평가 2022년 미국 부동산 전망
- Author: 부동산PD 남승현 NamPD
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- Date Published: 2022. 7. 2.
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미국 부동산 예측 뒤엎은 2022년 미국 집값, 안 떨어지고 16% 급등..
지난해 미국 집값이 20% 상승해 최고치를 경신하면서 부동산 경제학자들은 앞으로의 집값 상승은 단순히 불가능하다고 내다봤었다. 포츈지(Fortune) 또한 2022년 7가지 부동산 가격 예측 모델 모두가 미국의 주택 가격 상승이 크게 둔화될 것이라고 보도했다.
그러나 더 많은 부동산 전문가와 업계 관계자들은 이전 예측을 뒤엎고 더 낙관적인 단기 부동산 전망에 힘을 실어주고 있다. 실제로 일부 전문가들은 2022년 봄 부동산 시장이 역사상 가장 경쟁이 치열한 시장이 될 것으로 내다보고 있다.
부동산 매물 웹사이트 질로우(Zillow)는 올해 미국 부동산 가격이 11% 상승할 것이라고 예측했었다. 하지만 질로우의 경제학자들은 해당 예측이 너무 보수적이었다고 밝혔다. 질로우 경제학자들의 최신 예측에 따르면 2021년 12월에서 2022년 12월까지 1년 동안 미국 주택 가격은 16.4% 급등할 것으로 보인다. 따라서 올해도 매매자에게 유리한 부동산 시장이 형성될 것으로 보인다.
질로우는 2022년 주택 가격 급등은 부동산 시장의 매물 부족을 가장 큰 원인으로 지목했다. 팬데믹 기간 동안 더 많은 부동산 매입자들이 시장으로 몰려들면서 40년 만에 매물 숫자가 최저 수준으로 떨어졌었다. 그러나 지난해 말 모기지 이자율이 상승하면서 매입자가 줄어들고, 특히 주택 압류 보호 프로그램이 끝나면서 매물이 쏟아져 나올 것으로 예상됐었다. 하지만 예상을 뒤엎고 부동산 매물 숫자는 오히려 줄어든 것으로 나타났다. 지난 1월 질로우 웹사이트에 등록된 미국 부동산 매물은 약 92만 3천여 개로 이는 2020년 1월 팬데믹 이전 수준보다 40.5%, 2021년 1월보다 19.5% 감소한 수치이다.
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하지만 연방 준비 이사회(the Federal Reserve System)이 인플레이션 완화를 위한 정책을 펼침에 따라 모기지 이자율이 더 오를 것으로 보인다. 실제로 1월의 30년 고정 모기지 이자율은 3.56%로 12월의 3.11%보다 올랐으며 이는 9년간 모기지 이자율의 최대 상승폭이다.
따라서 단기적으로 더 많은 매입자들이 부동산 가격 상승 전 부동산 시장에 뛰어들 가능성이 높다. 그러나 장기적으로는 더 높은 모기지 이자율이 부동산 가격 상승에 압력을 가할 것으로 보여, 일부 매입자는 시장 진입에 부담을 느낄 것으로 예상된다.
질로우 연구원들은 “우리 예측에 불확실성은 여전히 존재한다”라고 밝혔다. 그들은 “상승된 인플레이션은 모기지 금리를 높이고 주택 수요에 부담을 줄 수 있는 단기 통화 정책 긴축의 가능성을 높인다. 특히 높은 금리는 부동산 매입자의 구매력을 약화시키고 주택 소유자는 월 모기지 비용 상승으로 매매를 꺼리는 경향으로 나타나 올해 부동산 매매량을 감소시킬 수 있다”라고 설명했다.
부동산 매입자고 매매자 모두 질로우의 부동산 가격 성장 예측 모델을 가능성의 모델로 해석하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 지난 2년간 주요 부동산 예측 모델 중 부동산 가격 급등을 예측한 모델이 없었기 때문이다. 실제로 2020년 봄 팬데믹 발생 후 나온 대부분의 부동산 예측 모델들은 2021년 봄까지 부동산 가격이 하락할 것으로 예측했었다.
미국 부동산-경제 전망과 주택시장
부동산투자 미국 부동산-경제 전망과 주택시장
대통령 누가 되든 경제회복 쉽지 않다는 전망 우세, 고용시장 타격에 모기지 연체·주택차압 대처해야
이 컬럼이 나가는 즈음 미국 대선이 판가름나겠지만 그 어느 당, 어느 대통령이 정권을 잡아도 현 코로나 바이러스 사태에 대한 회복 전망은 흐리다.
다수의 경제 석학들은 앞으로 수년간 고용 시장의 온전한 회복이 이뤄지기 어렵다는 데 한목소리를 내고 있다. 신종 코로나바이러스가 고용 시장을 직접 강타한 데 따른 후폭풍이 이미 본격화되어왔다. 갑작스럽게 소득이 사라지면서 미국 가계는 신용카드부터 주택 융자금 상환, 오토론을 포함한 부채와 아파트 월세를 감당하지 못하고 있다. 따라서 정부와 은행권의 지원책이 없을 경우 오는 2021년 많은 파산이 불가피한 상황이다.
바클레이(Barclay) 마이클 가펜 이코노미스트는 CNBC와 인터뷰에서 “코로나19 확산으로 인해 갑작스러운 고용 쇼크가 미국 경제를 흔들고 있다”며 현재 실업률은 7.9%이지만 실질 실업률이 10% 선을 뚫고 오를 여지가 높다고 했다. 2022년 말까지는 바이러스가 강타하기 이전 수준인 3.5%를 회복하기 어려울 것이라고 내다봤다. 앞서 골드만 삭스를 포함한 투자은행(IB) 업계는 미국 실업률이 가까운 미래에 두 자릿수까지 뛸 가능성에 무게를 두고 있다.
의회예산국(CBO)은 실업률이 2021년 말까지 9% 선에 머물 것이라는 의견을 내놓았다. 특히 종업원 500명 미만의 소규모 사업장이 반등하는데 예상보다 오랜 시간이 걸릴 경우 고용 침체가 더욱 깊어질 수 있다는 경고도 했다. 바이러스가 초래한 공급 및 수요 동시 붕괴에 고용 한파까지 맞물린 만큼 깊은 침체를 피하기 어렵다는 것이 중론이다.
옥스퍼드 이코노믹스의 그레고리 다코 이코노미스트는 월스트리트저널(WSJ)과 인터뷰에서 “이번과 같은 전례를 찾기가 어렵다”며 “말 그대로 경제적 재앙”이라고 강조했다.
상당수의기업이 기존 인력의 고용을 유지하려고 안간힘을 쓰고 있지만, 감원 대신 임금 삭감을 택하고 있어 실직하지 않은 가계도 소득 감소가 불가피한 상황이다. 이미 고용 시장 쇼크에 따른 후폭풍이 거세다. 은행권에 신용카드와 오토론, 학자금 대출 등 각종 채무를 탕감하거나 상환을 연기해 달라는 소비자들의 요청이 빗발치고 있다. 이른바 월세 대란 조짐도 같은 맥락이다. 아파트부터 소매 매장과 음식점까지 임차인들이 월세를 낼 돈이 없다며 면제를 요구하고 나서면서 부동산 시장의 충격이 예상되는 상황이다.
블룸버그에 따르면 경제 셧다운으로 인해 모기지론을 갚지 못하는 미국인이 전체 대출자의 30%까지 늘어날 전망이다. 이 때문에 역대 최악의 주택 압류 사태가 벌어질 것이라는 경고가 번지고 있다. 이에 따른 충격은 모기지 채권을 매입한 투자자들까지 강타할 전망이다. 고용 회복이 근본적인 해법이지만 바이러스 확산이 진화되지 않는 데다 사회적 거리 두기가 예상보다 장기화할 가능성에 무게가 실리고 있어 반전을 기대하기 어려운 실정이다.
미국 경제가 34% 역성장하는 최악의 시나리오가 현실화될 경우 실업률은 20%까지 뛸 수 있다는 것이 월가의 판단이다. 개인 파산과 주택 압류 등 고용 침체에 따른 후폭풍이 본격화되면서 금융시스템을 위협할 것이라는 우려다. 좋은 전망이 보이지 않음이 안타까운 현실이다. 위에 명시한 바와 같이 내년 초 많은 주택 압류가 예상된다. 현재 소유한 주택의 융자금 상환이 앞으로 어렵다고 예상되면 빠른 시일 내에 현명한 특단의 조처를 하여야 할 것을 권고한다.
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2022년 뉴저지 주택 가격은 계속 오를 것인가? 부동산 전문가들의 의견을 들어본다
In English: Will NJ home prices keep soaring in 2022? Here’s what real estate experts expect
2021년은 교외 지역 부동산 열풍이 아직 죽지 않았던 해로 기억될 것으로 보인다.
그러나 지역 부동산 업계에 따르면 올해는 바이어들에게 있어 희망적 소식이 있을 것으로 보인다. – 다만 상승하는 모기지 이자율이 주택 구매수요를 너무 방해하지 않는다면 말이다.
지난 12개월 동안 팬데믹에도 불구하고 주택 가격은 급등했다. 원격근무 환경 및 주식시장 활황으로 인해 교외 지역 부동산 수요가 늘었다.
지난 가을부터 주택구입 열풍이 잦아들긴 했지만, 노스 저지는 여전히 셀러스 마켓seller’s market으로 남아있다. 뉴저지 부동산협회에 따르면 2021년 첫 10개월간 버겐카운티 싱글 패밀리 주택의 중간 판매가격은 지난해 같은 기간 대비 11.6%가 상승한 61만5000달러였다.
같은 기간 패식과 모리스 카운티는 주택 가격이 16% 상승했다. 에섹스 카운티는 11%, 서섹스 카운티는 21%가 올랐다. 더 좋은 매입가와 더 큰 계획을 가진 주택 구입자들이 서부까지 손을 뻗친 결과다.
그렇다면 2022년 노스 저지 부동산시장 전망은 어떻게 될까. 전문가들의 예상은 다음과 같다.
1. 부동산 시장은 안정될 것인가?
주택 가격 상승 현상은 고가 주택 시장에서는 이미 안정된 상황이라고 포트리의 켈러 윌리암스 시티뷰 리얼티 브로커 어소시에이트Keller Williams City Views Realty 조나단 코르비셀로Jonathan Corbiscello는 말한다. 그는 앞으로 15개월간 이 같은 추세가 낮은 가격 수준까지 내려가 부동산 시장은 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것이라고 전망했다.
지난해 주택 가격을 상승시켜왔던 주택 낙찰 전쟁과 반복된 현금 구매 제안은 현재 줄어들고 있다고 멘담의 KL 소더비 인터내셔널 리얼티KL Sotheby’s International Realty 소속 부회장 및 세일즈퍼슨 제프 펠러스Jeff Fellers는 말한다.
이처럼 서부시대 같은 부동산 활황 추세는 팬데믹 셧다운 덕분이라고 펠러스는 말한다. 2020년 매물 전시가 연기됨에 따라 2021년에 보복소비 심리가 발휘됐기 때문이다.
코르비셀로는 부동산 시장이 정상 수준으로 돌아가는 것은 시간문제라고 예상했다. 최근 경제 추세를 볼 때 이 같은 급격한 가격 상승과 주택 판매 추세는 오래 가지 못하기 때문이다.
리얼터 닷컴Realtor.com의 전국 주택시장 전망 national housing forecast에 따르면 미국민들은 2022년 더 나은 주택 구입 기회를 가지게 되지만, 부동산 시장은 여전히 “경쟁이 심한 셀러스 마켓이 될 것”이라고 전망했다. 온라인 부동산 리스팅 웹사이트는 2021년 주택 중간 가격이 12% 상승했지만, 2022년 주택 중간 가격이 2.9% 상승할 것으로 내다봤다. 노스 저지 지역에는 지난 1년반 추세에 비해 낮은 2.3% 주택 가격이 있을 것으로 보인다.
이 보고서는 “팬데믹이 새로운 주택 구입 기회를 창출할지, 아니면 주택 구입을 지연시킬지 알수 없으나, 미국민들은 올 한해 주택을 구입할 준비가 돼 있다”고 말했다.
NJ housing guide:Everything to know if you’re looking to buy or sell a home in North Jersey
More:운동화 세일즈맨에서 TV앵커, 그리고 이제 뉴저지 한인사회의 지도자가 되다 | 메리 차오
2. 코로나 감염이 늘어나면 매물도 늘어날 것인가?
코르비셀로는 부동산 매물 부족 현상이 2022년 부동산 시장을 압박할 것이라고 전망했다. 2021년 첫 10개월 동안 버겐 카운티에 리스팅된 주택 숫자는 전년도 같은 기간에 비해 8.5% 줄었다고 뉴저지 부동산협회는 밝혔다.
그러나 펜데믹 상황이 안정되고 주택 소유주들이 외부인들을 집안에 받아들이기가 좀더 편해진다면 더 많은 주택이 시장에 나올 것이라고 펠러스는 전망했다.
최근 코로나 감염사례가 다시 늘어나고 있지만, 이 같은 추세는 바뀌지 않을 것이라고 그는 내다봤다. 펠러스는 바이어, 셀러, 그리고 부동산 에이전트가 모두가 집을 둘러보는데 있어 연방정부 보건 가이드라인을 준수하고 있다면서 “이러한 이유 때문에 매물이 줄어들지는 않을 것”이라고 말했다.
3. 주택 시장이 활발한 곳은 어디인가?
노스 저지 지역, 특히 버겐 카운티는 미국내에서도 주택 수요가 높은 곳이라고 코르비셀로는 말했다. 최근 몇 개월간 마켓이 침체 상태지만, 뉴욕과 뉴저지 주택시장은 여전히 활발하다고 그는 말했다.
코르베셀로는 버겐 카운티에서 주택 시장이 가장 활발한 곳은 파라무스라고 말했다. 온라인 부동산 사이트인 질로우에 따르면 지난 10월 보로내 평균 주택 가격은 75만6633달러이며, 이는 전년도에 비해 12.5%상승한 수치다. (이 가격은 때마다 조정되며 주택의 중간 수준의 가격을 포함한다.)
그밖에도 파크리지와 힐스데일 주택 시장도 활발하다고 코르비셀로는 말했다.
서섹스 카운티에서는 스파르타가 주택 시장이 성장하고 있다. 질로우에 따르면 지난 10월 이곳의 보통 주택 가격은 46만6688달러로 전년도에 비해 올랐다.
몽클레어와 모리스 플레인스 등 철도를 끼고 있는 도시들도 인기가 높다고 펠러스는 말했다.
질로우에 따르면 지난 10월 현재 몽클레어의 중간수준 보통 주택 가격은 85만2258달러였다. 모리스 플레인스의 주택 가격은 1년 전에 비해 11.4% 증가한 55만달러였다.
4. 이자율은 얼마나 많이 오를 것인가?
한해가 저물면서 경제 스트레스 신호로 미뤄볼 때 마켓이 다시한번 변할 수도 있다. 지난 1월 역사적으로 낮은 수준의 모기지 이자율을 기록한데 이어, 지난해 30년 고정 주택 모기지 이자율은 천천히 상승해 지난 12월 중순 3.1%를 기록했다. 그러나 지난 11월 인플레이션은 40년 이래 최고 수준을 기록했다.
연방준비은행은 2021년 3회의 금리 인상을 예상하고 있으며, 이에 따라 주택 대출 비용이 좀 더 많이 들 것으로 보인다.
금리 인상과 2월 초로 예상되는 매물 증가를 감안하면 2022년 부동산 시장은 일방적으로 셀러에게 유리하지는 않을 것이라고 펠러스는 내다봤다.
그는 “2022년에 대한 기대가 크다. 부동산 시장이 매우 좋아질 것”이라고 말했다.
Mary Chao 趙 慶 華 covers the Asian community and real estate for NorthJersey.com. To get unlimited access to the latest news out of North Jersey, please subscribe or activate your digital account today.
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