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부동산 매매 시에는 크게 세 가지 세금을 내게 됩니다. 살 때 내는 ‘취득세’, 살면서 보유하고 있어야 하는 ‘재산세’, 그리고 팔 때 이익에 대해 내는 ‘양도소득세’인데요.
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오늘은 많은 분들이 어려워하시는 개념 중에 하나인 양도소득세에 대해서 알아 볼 거 에요. 우리 집을 팔면 얼마를 세금으로 내야하는지 양도소득세 계산하는 방법을 알려드리겠습니다. 복잡해서 포기하셨던 분들도 생각보다 어렵지 않으니! 저랑 같이 천천히 알아봐요~~~
세금계산이 어렵다고 자꾸 미루시면 안돼요~~ 나의 소중한 자산들과, 열심히 투자한 돈 아껴야죠! 차근차근 공부해두셔서 모두 좋은투자 하시기 바랍니다. 여러분 모두 행복해지셨으면 좋겠어요. 가시기 전에 구독과 좋아요 부탁드려요~~
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양도소득세 계산기 – 부동산계산기.com
주택·아파트, 분양권, 조합원 입주권, 토지 등 부동산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로, 매매거래 후 직접 신고·납부해야 합니다. 부동산은 양도일이 속하는 …
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 12/14/2022
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8억짜리 집 하나 파는데 세금만 3억…갈아타기 포기합니다
지난해 8월 국회를 통과한 세법 개정안에 따라 지난 6월부터 정부는 조정대상지역 내에 두 채 이상 주택을 가진 다주택자의 양도세 중과(重課)세율을 10% …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 1/21/2022
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양도소득세 계산 – 부동산계산기
주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득세(양도세)를 부동산계산기 EZB에서 확인해보세요.
Source: ezb.co.kr
Date Published: 1/4/2021
View: 3184
2021년부터 알아야 할 부동산 관련 세금 – 치과신문
먼저 유상 매매거래에 따른 취득세율을 살펴 보자. 취득 대상 주택이 조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택(과 그 이상)인 경우에는 …
Source: www.dentalnews.or.kr
Date Published: 2/13/2021
View: 352
02양도소득금액 계산명세서 – 알기 쉬운 양도소득세
양도자산 및 거래일 · 보유기간 1년 미만 : 50% · 조정대상지역 내 주택 분양권 : 50% (단, 무주택 세대 등은 제외) · 보유기간 1년 이상 2년 미만(주택 및 조합원 입주권 1년 …
Source: www.nts.go.kr
Date Published: 8/24/2021
View: 5946
하반기 달라지는 부동산 세금 총정리 – 택스워치
장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우 연 2%씩 양도세를 계산할 때 공제하는 제도입니다. 15년 이상 보유하면 최대 30%를 공제받기 때문에 …
Source: www.taxwatch.co.kr
Date Published: 3/21/2022
View: 348
아파트 매도시 세금, 모르면 안되겠죠? – 네이버 블로그
양도소득세는 매도 금액과 매수 금액의 차엑에서 이득을 보았을 때 납부하는 세금으로 경우에 따라 중과되거나 할인 및 비과세가 가능한 세금이죠. 주택을 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 2/30/2021
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주제에 대한 기사 평가 부동산 매매 세금
- Author: 김알TV Korea
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- Date Published: 2021. 1. 13.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=AqTVioTcZOc
“뭔 세금이 이리 많나”…취득세 재산세 종부세 양도세 어떻게 줄일까 [절세퀸]
“세금에 대해 불평하는 사람들은 두 종류로 나눌 수 있다. 바로 남자와 여자다.”
사람이면 누구나 세금을 싫어한다는 미국의 세금에 대한 유머인데요. 동서고금을 막론하고 세금은 정말 ‘싫은 존재’인가 봅니다. 알면 줄일 수라도 있는데, 이 세금이라는 게 또 꽤나 복잡합니다. 이에 ‘절세퀸’ 윤나겸 절세TV 세무사와 함께 우리가 생활에서 만나게 되는 세금과 절세 방법을 알아봅니다. 6화에 걸쳐 주식, 부동산, 가상화폐, 아트테크 등을 다룹니다. #매일경제 유튜브 에서 영상으로도 볼 수 있습니다.
부동산 살 때 : 취득세
▲ 디자인=홍수지
재산세와 종부세 : 보유하고 있는 동안 내는 세금
▲ 디자인=홍수지
▲ 디자인=홍수지
부동산 팔 때 : 양도세
▲ 디자인=홍수지
▲ 디자인=홍수지
부동산을 사다 보면 ‘두 번’ 놀라게 되는데요. 높은 집값에 한 번 놀라고, 생각보다 많은 세금에 두 번 놀라게 됩니다.부동산 매매 시에는 크게 세 가지 세금을 내게 됩니다. 살 때 내는 ‘취득세’, 살면서 보유하고 있어야 하는 ‘재산세’, 그리고 팔 때 이익에 대해 내는 ‘양도소득세’인데요. 최근에 집값을 잡겠다면서 정부가 부동산 관련 세금이 여러 번 바꾸기도 했고, 중과 규정도 많아 복잡하지만 가장 기초적인 것 위주로 살펴보았습니다. 현재 대부분 주요 지역이 조정지역인 만큼 조정지역주택을 중심으로 설명드립니다. 기사는 윤나겸 절세TV 대표의 도움을 받아 작성했습니다.취득세란 자산을 취득하면 내야 하는 세금입니다. 부동산뿐만 아니라 토지, 차량, 항공기, 회원권 등을 살 때도 내야 해요. 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉘는데요. 취득세와 뒤에 설명할 재산세는 지방세에 속합니다. 국세청에 내지 않고 구청에 가서 내야 해요. 농특세와 지방교육세가 취득세에는 따라다니는데요. 대체로 이 세금을 포함한 세율을 취득세라고 이해하면 좋을 것 같습니다.주택을 취득할 때 취득세는 대표적으로 취득 방법인 무상취득(상속·증여), 유상취득에 따라 세율이 달라집니다. 무상취득의 경우 공시가격을 과세표준으로 상속은 2.96%(3.16%), 증여는 3.8%(4%)입니다. 다주택자가 조정지역에 주택을 증여하는 경우에는 주택의 공시가격이 3억원이상인 경우 13.2%(13.4%)로 엄청 높습니다.저희가 일반적으로 주택을 구매할 때 내야 하는 세율을 알아보겠습니다. 1주택자와 다주택자 간 취득세가 크게 차이가 나는데요. 먼저 1주택자의 경우입니다. 6억원 이하에 85㎡ 이하의 아파트를 취득할 경우 1%, 농특세는 비과세, 지방교육세는 0.10%가 부과되어 전체 1.1% 취득세를 내게 됩니다. 액수에 따라서 조금씩 올라 1주택자는 지방교육세와 농어촌특별세를 포함하면 최대 3.5%(9억원 초과)까지 내게 됩니다.2주택자부터는 취득세가 가파르게 오르는데요. 조정지역과 비조정지역이 다른데, 지금 대다수 지역이 조정지역에 편입되어 있으므로 조정지역을 기준으로 말씀드리겠습니다. 개인이 조정지역에서 2주택을 매수할 때는 85㎡ 이상은 9%(85㎡ 이하는 8.8%), 3주택 매수할 때는 13.4%(85㎡ 이하는 13.2%)가 적용됩니다. 참고로 조정지역에 해당하느냐 아니냐는 원래 기존에 가지고 있던 주택이 아니라 새로 취득하는 주택이 기준입니다.취득세를 줄일 때 중요한 건 ‘일시적 1가구 2주택’이라는 제도인데요. 사고파는 과정에서 잠깐 2주택이 되는 상황인데 취득세가 중과되면 억울하겠죠. 이때 요건을 갖추었다면 2주택 취득세율이 아닌 1주택 취득세율을 적용시켜주는 겁니다. 취득 당시 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 때는 종전 주택을 1년 안에 매도해야 하고, 만약 종전 주택이나 신규 주택이 하나라도 비조정대상지역에 있으면 3년 안에 매도하면 됩니다. 이 조건을 맞출 수 있다고 약정하면 기본세율을 적용받아 신고하고 납부하면 됩니다. 다만, 기간 내에 처분하지 못하면 다시 9%(85㎡이하는 8.8%)가 적용되고, 과소신고에 대한 가산세까지 납부해야 할 수 있으니 유의하세요.생애최초 구입 때도 취득세를 감면해줍니다. 주택을 소유한 사실이 없을 것, 가구원 합산 소득이 7000만원 이하, 취득가액이 3억원(수도권 5억원) 이하인 주택을 유상거래로 취득, 3개월 내 전입신고 3년간 거주가 기준입니다. 2021년까지 1억5000만원까지는 전액 면제이고, 3억원까지는 50% 면제인데 서울에서는 찾기 쉽지 않겠죠.또 취득세 예외에 들어가는 주택도 있습니다. 이에 해당하는 주택을 취득하면 2주택이라도 중과되지 않는데요. 공시지가 1억원 이하인 주택입니다. 다만 정비구역에 속한 주택은 제외되고요.아파트를 보유하고 있는 동안에도 매년 세금을 내야 해요. 재산세와 그리고 또 요즘 논란이 되고 있는 종합부동산세죠. 같은 재산에 두 번 세금을 부과하니 이중과세가 아니냐는 논란도 있었지만, 일단 각각 지방세(재산세)와 국세(종부세)로 세목이 다르기 합니다.아마 아파트를 가지고 계신 분이라면 최근 올해 재산세 고지를 받으셨을 겁니다. 재산세는 6월 1일 기준으로 토지, 주택 등을 보유하고 있으면 내게 되는데요. 그래서 5~6월 무렵에 집을 사는 분이라면 이 재산세를 안 내기 위해 매도자와 매수자 사이에서 벌어지는 줄다리기를 경험하시게 될 겁니다. 만약 제가 6월 2일에 잔금을 치른다면 그 해 재산세는 내지 않아도 되거든요 (잔금일이나 등기일 중 빠른 날이 기준입니다).재산세를 이해하려면 공시가격을 알아야 하는데요. 실제 실거래가격에 부과되는 취득세와 양도세와 달리 재산세는 아파트의 공시가격에 대해 매겨지게 됩니다. 공시가격이란 쉽게 말하면 아파트에 살고 있는 동안에도 시세가 계속 바뀌잖아요. 그런데 매번 바뀌는 가격에 세금을 부여하게 되면 예측이 어렵겠죠. 그래서 나라에서 대략 이 아파트는 이 가격을 기준으로 세금을 매기면 된다고 정해놓은 기준가격입니다. 대략 실거래가격의 80%정도였는데요. 나라에서 이걸 최근 100%까지 올리겠다. 즉, 공시가격을 ‘현실화’하겠다고 선언해서 빠르게 오르고 있어요. 아파트 가격도 오르는 데다 공시가격까지 올라버리니 세금이 폭등하고 있다는 불만이 집주인들로부터 나오고 있죠.재산세를 계산하는 방식은 공시가격에 공정시가액비율(60%)을 구해 먼저 과세표준을 구합니다. 이 과세표준에 따라 6000만원 이하는 0.1%, 1억5000만원 이하는 0.15%, 3억원 이하 0.25%, 3억원 초과는 0.40%인데요. 이 세율을 과세표준에 곱하면 최종 재산세가 됩니다. 다만, 도시지역인 경우 0.14%가 추가적으로 부과됩니다.최근에 종부세 기준으로 이야기가 많습니다. 종부세는 사실 아파트를 가졌다고 모두 내는 세금은 아니에요. 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 주택 및 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금입니다. 공제금액은 6억원이지만, 1가구 1주택자는 9억원까지 공제됩니다. 세율은 표를 참고해주세요.최근에 이 종부세 기준을 두고 말이 많습니다. 기존 1주택자 종합부동산세 부과 기준은 ‘공시가격 9억원 초과분’이었는데요. 이를 ‘공시가격 상위 2%’로 바꾸겠다고 해서 논란이 되고 있습니다. 이 2%라는 기준이 모호하기 때문이에요. 대략 공시지가 기준으로 12억원이 될 것이라고 보는데. 11억5000만원은 12억원짜리 아파트로 반올림할 것인지 아닌지 등 여러 문제점이 벌써 제기되고 있죠. 단돈 몇 원 차이로 세금을 내느냐 안 내느냐가 갈리게 되니 국민들은 예민하게 반응하고 있습니다. 정확한 내용은 좀 더 시간이 지나야 나올 것 같습니다.양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익을 과세 대상으로 부과하는 세금을 말합니다. 즉 집값이 올라야 내는 세금입니다. 집값이 내려서 이득을 못 봤다면 안내겠죠.즉, 양도소득세는 차익에 대해 매기는 겁니다. 12억원짜리 집을 15억원에 팔았다면 ,3억원에 대해 내는 겁니다. 세율은 액수에 따라 6~45%입니다.조정지역의 다주택자에게는 여기에 중과가 되는데요. 2주택은 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 더해집니다. 올해 6월 1일부터 세율이 10%포인트씩 올랐습니다. 이로써 양도세 최고세율은 65%에서 75%포인트로 10%포인트 오른 겁니다. 지방세까지 포함하면 최대 82.5%까지 부과가 됩니다. 실상 이익의 대부분을 국가가 가져가는 거죠.양도세를 줄이기 위해서 필요경비를 꼭 챙겨야 해요. 집을 사면서 내는 중개료 등을 향후 이익 부분에서 제해주는데요. 수리비용도 집의 가치를 높여주는 행위인 경우 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 현금영수증, 세금계산서 등을 꼭 가지고 있어야 합니다..양도세를 줄이려면 공제 요건을 찾아서 챙기는 것도 중요한데요. 1주택의 경우 기본적으로 2년을 거주하면 (원래는 보유였는데 거주 요건으로 강화됐습니다) 9억원까지는 비과세됩니다. 최근 비과세 기준을 12억원으로 올려준다는 이야기도 나오고 있죠.만약 2년을 거주 하지 않으면 사실상 차익을 거의 세금으로 내야 합니다. 1년만 살았을 경우 양도세는 70%, 2년 미만인 경우 60%입니다.또 다른 혜택으로는 장기보유특별공제가 있습니다. 오래 거주하면 양도세를 깎아주는 거예요. 기존에는 1가구 1주택자가 주택 양도하는 경우 3년 이상 보유하면 보유기간 1년×8%를 적용해 24%에서 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능했습니다. 2020년에는 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장특공제 적용이 가능해서 혼란스러웠죠. 2021년부터 보유기간(3년 이상)×4%+거주기간(2년 이상)×4%로 해 최대 80%까지 장특공제 적용이 가능합니다.1가구 2주택이 되면 양도세가 늘어난다고 하잖아요. 1주택인 경우 양도할 때는 양도가액이 9억원을 초과하는 분에 대해서만 과세하고 장기보유특별공제도 적용 가능합니다. 그러나 2주택자가 주택을 양도하게 되면 앞서 설명드렸듯이 양도소득세율이 기본세율에 20%를 중과하게 되고 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 그래서 다주택자가 양도세를 줄이는 방법으로 싼 주택을 먼저 팔아서 1주택자가 되어 9억원의 비과세 혜택을 받는 걸 세무사들이 권하기도 합니다.그런데 최근 법 개정으로 또 혼란스러운 상황이 생겼는데요. 올해부터 최종 1주택 규정이 도입돼 오랫동안 실거주한 집도 비과세를 받지 못할 수 있기 때문입니다. ‘최종 1주택’ 규정이란 2주택 이상자가 비과세를 받으려면 다른 주택을 모두 팔고 최종 1주택이 된 날부터 보유기간과 거주기간을 다시 기산하는 규정입니다. 한마디로 1주택자가 되기 전에 살았던 기간은 ‘리셋’되는 거예요. 기획재정부 유권해석에 따르면 다주택자는 조정대상지역 지정 이후 취득한 주택은 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유 및 거주해야 비과세가 가능합니다. 기존에 거주했던 주택이라도 다시 2년 이상 거주해야 비과세받을 수 있다는 거죠. 이를 피하기 위한 각종 편법이 연구되고 있는 상황입니다.사실 부동산 세금은 방대하고, 절세 방법도 여러 가지입니다. 또 어느 지역에 어떤 아파트를 몇 채 가지고 있느냐에 따라서 정말 여러 사례가 나오는데요. 문제는 지금도 이 세금이 시시각각 국회에서 바뀌고 있다는 것이죠. 최근에는 이렇게 부동산 세금이 오르자 차라리 상속과 증여를 하는 사람들이 많아졌다고 합니다. 다음 회차에는 상속과 증여 세금에 대해 알아보겠습니다.[김연주 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
“8억짜리 집 하나 파는데 세금만 3억…갈아타기 포기합니다”
양도세 최고 75%까지 올라
매물 없고, 호가 급등
다주택자 증여만 크게 늘어
집주인들, 세율 완화 기대 ‘버티기’
사진=한경DB
다주택도 1주택도 집 팔면 양도세 ‘폭탄’
집주인들 “일단 버티자”
서울시내 아파트 단지 전경. /뉴스1
“오랜 만에 나온 소형면적 매물이 하나 있었는데요. 최근 집주인이 거둬 들였습니다. 팔면 복비랑 세금 등 비용만 3억원 가까이 물어야한다고 매매 계약 직전에 매도를 포기하더군요.”2일 서울 구로구의 한 공인중개업소 대표는 “8억원짜리 집을 하나 파는데 차익은 4억원 남짓인데 그 중 세금만 2억6000만원 넘게 나온다고 하더라”며 이같이 말했다. 이어 이 대표는 “집주인이 1주택자였고 2년 정도 보유했다가 단기간에 집값이 올라서 갈아타기를 시도했는데 결국 포기했다”며 “세금 내고나면 별로 남는게 없다고 하더라. 자산은 집 한채가 다인데 세 부담이 크니 선뜻 팔기가 쉽지 않은 것”이라고 덧붙였다. 1200가구가 넘는 이 단지의 매도 물건은 10개가 채 안된다. 전용 59㎡ 이하 소형 매물은 ‘0’개다.정부가 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건을 강화한 데 이어 6월부터 단기 보유 매매 시 세율을 대폭 올리면서 아파트 매물이 급격히 줄고 있다. 서울·경기 등 수도권 집값이 폭등하면서 갈아타기가 어려워진데다 세금 부담까지 늘면서 집주인들이 매도 시기를 늦추고 있다.지난해 8월 국회를 통과한 세법 개정안에 따라 지난 6월부터 정부는 조정대상지역 내에 두 채 이상 주택을 가진 다주택자의 양도세 중과(重課)세율을 10%포인트 높였다. 조정대상지역 내 2주택자에게 기본 세율에 20%포인트를, 3주택자에게는 30%포인트를 중과했다. 기본세율이 최소 6%(1200만원 이하)에서 최대 45%(10억원 초과)까지 적용되는 만큼 최고세율은 65%에서 75%까지 올랐다.단기 거래자에 대한 양도세도 크게 올랐다. 1주택자라도 부담이 적지 않다. 1년 미만 보유 주택을 거래할 땐 양도세율이 40%에서 70%까지 치솟았다. 1년 이상~2년 미만 보유 주택의 경우 기존엔 기본세율(최대 45%)이 적용됐지만 현재에는 60%로 부과된다.올해부터 장기보유특별공제 조건도 달라졌다. 작년까진 연 8%였던 공제율이 ‘보유 기간 연 4%+거주 기간 연 4%’로 바뀌었다. 10년간 아파트를 보유하고, 이 가운데 2년간 실거주를 한 경우를 가정해보면 과거엔 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 그러나 올해에는 48%만 공제를 받는다.시장에선 양도세 부담이 역대 최고 수준으로 보고 있다. 서울 강동구의 T공인 관계자는 “다주택자들이 집을 정리하려고 해도 세금이 60~70%에 달하는데 누가 집을 팔려고 하겠느냐”며 “최근에도 한 다주택 고객이 노후 준비에 들어가면서 거주할 집 하나만 남기고 나머지를 매도하려고 했는데 아파트 하나를 파는데도 차익 10억원에 거의 8억원이 넘는 세금을 내야한다는 소식을 듣고 결국 포기했다”고 전했다.실제 2주택자가 15억원에 매수한 서울 아파트를 올해 25억원에 팔면 양도세를 6억4100만원 내야 한다. 여기에 지방세(양도세의 10%)까지 내고 나면 손에 쥐는 돈은 3억원도 안된다. 시세차익의 70% 이상을 세금으로 지불하는 것이다. 만약 같은 집을 3주택자가 판다면 지방세까지 더해 8억원이 넘는 세금을 내야 한다.1주택자라도 세금은 만만치 않다. 예컨대 3억원에 산 아파트를 8억원에 팔아 5억원의 시세차익을 얻었다 하더라도 보유기간이 1년 미만인 경우엔 지방세를 포함해 3억8000만원 이상의 양도세가 부과된다. 1년 이상∼2년 미만으로 보유한 경우 세 부담은 3억3000만원가량이다.상황이 이렇게 되자 하반기에 들어서면서 아파트 매물은 크게 줄었다. 부동산 빅데이터업체 아실 집계에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트 매매 매물은 4만3769건으로 세 달 전(4만8194건)에 비해 10.1% 감소했다.그나마 나온 매물에는 세금분까지 녹아들면서 값이 폭등하고 있다. KB국민은행은 6월 수도권 평균 아파트 매매가격은 7억1184만원으로, 처음으로 7억원을 돌파했다. 2018년 관련 통계 작성 이후 역대 최고액이다. 서울의 평균 아파트 매매가격은 11억4283만원으로 지난해 6월(9억2509만원)과 비교하면 1년 새 2억원 넘게 올랐다.매물이 늘지 않은 이유는 크게 두 가지다. 팔고 싶어도 팔 수 없거나, 양도세 완화나 집값이 더 오를 것으로 기대하고 ‘버티기’에 나서기 때문이다. 전문가들이 줄곧 “퇴로(양도세 완화)를 열어줘야 매물이 늘어난다”고 강조해 온 이유다.내다 팔 수 없으니 결국 다주택자가 주택 정리를 위해 선택하는 길은 증여다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 증여 건수는 지난 5월 1261건으로 1월(1026건)보다 23% 늘었다. 서울 아파트 증여는 2월 933건으로 1000건 이하를 기록했지만 3월에는 2019건으로 두 배 이상 치솟았다. 이어서 4월과 5월에도 각각 1528건과 1261건을 기록했다. 특히 강남에서 두드러졌다. 5월 강남3구(강남·송파·서초구) 아파트 증여 건수는 369건으로 서울 아파트 전체 증여의 29%를 차지했다.서울 상도동의 한 부동산중개업소 사장은 “정리할 사람들은 과거에 팔았고 최근엔 처분을 고려하는 이들 대다수가 증여를 하지 양도세를 수억원씩 물어가며 매도를 하지는 않는다”며 “과거엔 증여가 강남 부촌에서나 일어나는 일로 생각했지만 요즘엔 평범한 중산층도 고민한다”고 말했다.정부와 여당이 오락가락하는 모습을 보이면서 버티기에 들어간 다주택자도 적지 않은 것으로 분석된다. 집주인들이 “양도세 완화안이 나오면 팔자”며 보류시키는 것이다. 올해 초 야당은 양도세 일시 완화 얘기를 내비치고 이어 재·보궐선거를 치르면서는 양도세를 완화할 것 같은 인상을 줬다. 하지만 선거에서 참패한 뒤엔 ‘정책 후퇴’, ‘부자 감세’라는 비난이 나오자 “부동산 세금 논의는 당분간 없다”고 쐐기를 박았다. 최근엔 다시 두 차례의 정책 의총 등을 거쳐 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 상향하는 세제 개편안을 확정지었다.안혜원 한경닷컴 기자 [email protected]
양도소득세 계산
양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다. 2022년 세제개편안 선반영 계산기 운영 안내 세제개편안이 양도소득세에 미치는 영향을 미리 살펴보고 싶은 분들을 위해 선반영 계산기를 한시적으로 운영하고 있습니다. 세제개편안에 따른 변화는 2022년 세제개편안 선반영 양도소득세 계산기에서 확인해주시기 바랍니다. 정식 계산기 반영 : 2022년 세제개편안은 관련 법 개정이 이루어져야 본격적으로 시행될 수 있으며, 국회 논의 등 개정 과정에서 내용 일부가 변경되거나 삭제될 수 있습니다. 사용자분들에게 더 정확한 계산 결과를 안내해드리기 위해 세제개편안의 내용은 선반영 계산기를 통해서만 우선 제공되며, 시행이 확정된 이후 정식 계산기에 반영될 예정입니다. 부동산대책 및 개정세법 반영 안내 2021년 세법개정과 2022년 2월 세법개정, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 하는 2022년 5월·7월 세법개정이 양도소득세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 양도소득세에 대한 자세한 내용은 ‘세법개정’에서 확인해주시기 바랍니다. 2021년 소득세법 및 소득세법 시행령 개정 : 반영완료 2022년 2월 소득세법 및 소득세법 시행령 개정 : 반영완료 2022년 5월·7월 소득세법 시행령 개정 : 반영완료 양도소득세는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 실제 세금 신고·납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다. 양도소득세 계산 순서 1) 양도소득금액 산출 : 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제액 2) 양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 – 기본공제 3) 양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율 양도소득세 예정신고·납부 자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다. 양도소득세 확정신고·납부 과세기간 내 양도소득금액이 있는 경우 양도소득세 확정신고기간(해당 과세기간의 다음 연도 5월)에 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고를 이미 한 경우 별도로 확정신고를 하지 않아도 되지만 해당 연도에 2건 이상의 부동산을 양도하여 2회 이상 예정신고를 한 경우에는 확정신고를 해야 합니다. 규제지역 현황 및 관련 법령 투기과열지구 및 조정대상지역 현황 소득세법 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무
1세대 1주택의 범위 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상)인 경우 해당 주택의 양도로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 1세대 1주택의 요건을 모두 충족하더라도 해당 주택의 양도가액이 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원)을 초과하는 고가주택이면 전체 양도차익 중 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원) 초과 부분에 대해서 양도소득세를 과세합니다. – 소득세법 시행령 제154조 1) 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령에서 정하는 취학, 근무상의 형편과 같은 부득이한 사유로 양도하는 경우처럼 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 「소득세법 시행령」 제154조 제1호부터 제3호까지의 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 2) 조정대상지역 공고일 이후에 주택(분양권 및 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득하였어도 조정대상지역의 공고가 있기 전(또는 조정대상지역 내 거주기간 요건이 신설되기 전인 2017년 8월 2일 이전)에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 계약금 지급일을 기준으로 해당 거주자가 속한 세대가 주택을 보유하고 있지 않다면 거주기간 요건이 적용되지 않습니다. 해당 요건을 충족하는 경우 양도소득세 계산 시 조정대상지역의 체크를 해제하고 계산하시기 바랍니다. 일시적 1세대 2주택 1주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득(자가건설 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하였고, 종전주택을 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 양도한다면 양도하는 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. – 소득세법 시행령 제155조 1) 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역이라면 신규주택의 취득일에 따라 아래의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로의 전입 요건이 추가될 수 있습니다. 2018년 9월 13일 이전 : 3년 2018년 9월 14일 이후 ~ 2019년 12월 16일 이전 : 2년 2019년 12월 17일 이후 ① 종전주택을 2022년 5월 9일 이전 양도 : 1년 + 1년 이내 신규주택 전입 ② 종전주택을 2022년 5월 10일 이후 양도 : 2년 2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건은 삭제되어 더는 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다. 상속, 동거봉양이나 혼인 등으로 일시적 2주택이 된 경우에 대해서는 「소득세법 시행령」 제155조를 참고해주시기 바랍니다. 법정요건을 충족하는 일시적 1세대 2주택을 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 대상주택을 2주택이 아닌 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 장기보유특별공제 보유기간이 3년 이상인 자산을 양도하는 경우에는 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)가 적용됩니다. 단, 양도하는 자산이 1세대 1주택에 해당하는 주택으로 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 일반 장기보유특별공제보다 공제율이 더 높은 1세대 1주택 장기보유특별공제(24% ~ 80%, 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%)가 적용됩니다. 2020년 1월 1일부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주기간 요건을 충족하지 못한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제가 아닌 일반 장기보유특별공제가 적용됩니다. – 소득세법 시행령 제159조의4 2020년 소득세법 개정으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 1세대 1주택의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%의 장기보유특별공제가 적용되었으나, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%, 그리고 거주기간에 따라 연 4%의 장기보유특별공제가 적용되니 유의하시기 바랍니다. 조정대상지역 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 다주택 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 2020년 소득세법 개정으로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다. – 소득세법 제95조제2항 및 소득세법 제104조제7항 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과 1) 다주택 세대가 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 효과는 양도소득세 계산 시 선택한 대상주택과 입력한 양도일자에 따라 자동으로 반영됩니다. 2) 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택처럼 「소득세법 시행령」 제167조의3 및 「소득세법 시행령」 제167조의10 등에 따라 중과세율 적용대상에서 제외되는 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 위 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 상생임대주택 직전임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상인 상생임대주택을 양도하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례와 임대사업자의 거주주택 비과세 특례, 그리고 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. – 소득세법 시행령 제155조의3 상생임대차계약 : 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않은 신규 또는 갱신 계약으로, 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 임대차계약 직전임대차계약 : 해당 주택을 취득한 후 직접 임차인과 체결한 임대차계약. 주택 취득 전 이미 체결된 계약에 따라 임대인의 지위를 승계받은 경우는 직전임대차계약으로 인정되지 않음 위의 요건을 충족하여 거주기간의 제한을 받지 않는 상생임대주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 상생임대주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 다주택에서 전환된 1세대 1주택 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대(일시적 1세대 1주택의 특례를 적용받는 경우 제외)가 다른 모든 주택을 처분(양도, 증여 및 용도변경)하고 남은 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간과 거주기간을 다시 기산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다. 2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 적용되지 않습니다. 따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 양도하는 경우더라도 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 2021년 1월 1일 이후 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우에만 적용됩니다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 다주택을 처분하고 2021년 1월 1일 현재 1주택만을 보유하고 있는 경우에는 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다. 2021년 1월 1일 이후 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 다주택에서 전환을 체크하고 추가정보를 입력하시기 바랍니다. 기본공제 연 1회 양도소득금액에서 250만원을 공제받을 수 있습니다. 기본공제는 납세의무자 별로 적용되기 때문에 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다. 양도소득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 양도소득세와 차이가 있을 수 있습니다.
2021년과 2022년 2월 개정된 소득세법과 소득세법 시행령, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 2022년 5월·7월 개정된 소득세법 시행령이 양도소득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다. 개정내용 적용시기 소득세법 및 소득세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 양도분부터 적용되는 내용과 시행일자 이후 취득분부터 적용되는 내용 등으로 구분되어 있으니 유의하시기 바랍니다. 상생임대주택 특례 요건 완화 및 혜택 확대[2022년 8월 2일 양도분부터 적용] 상생임대주택 제도의 활성화를 위해 임대개시 시점 1세대 1주택 요건 및 주택가액 기준이 폐지되었고, ① 1세대 1주택 비과세, ② 임대사업자의 거주주택 비과세, 그리고 ③ 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 2년의 제한을 받지 않도록 혜택이 확대되었습니다. 또한 상생임대차계약의 체결 기한이 기존 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일까지로 연장되었습니다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제[2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일 양도분에 적용] 다주택자가 보유기간이 2년 이상이고 조정대상지역에 소재하는 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않습니다. 중과 배제되는 주택에 대해서는 기본세율(6% ~ 45%)이 적용되며, 보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)도 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지[2022년 5월 10일 양도분부터 적용] 다주택자가 1주택을 제외한 모든 주택을 처분하고 남은 1주택을 양도하는 경우 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유·거주기간을 다시 기산하는 제도가 폐지되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날이 아닌 주택의 취득일부터 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화[2022년 5월 10일 양도분부터 적용] 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 완화되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건이 삭제되어 더는 적용되지 않습니다. 1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권 비과세 기준금액 상향[2021년 12월 8일 양도분부터 적용] 1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권의 비과세 기준금액이 기존 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다. 상향된 비과세 기준금액은 2021년 12월 8일 이후 양도하는 주택 및 조합원입주권부터 적용되니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건 정비[2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 조합원입주권부터 적용] 납세의무자의 예측가능성을 제고하기 위해 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건에 다른 분양권을 보유하고 있지 않을 것을 구체적으로 명시하였습니다. 또한 적용대상이 되는 분양권을 2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터로 한정하였으니 유의하시기 바랍니다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 보유기간이 2년 미만인 주택에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지 보유기간 1년 미만 : 40% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 기본세율 2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 보유기간 1년 미만 : 70% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60% 분양권에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 분양권에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터는 규제지역 여부와 관계없이 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 특히 보유기간과 관계없이 최소 60%의 세율이 적용되니 유의하시기 바랍니다. 1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지 보유기간 1년 미만 : 50% 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 40% 보유기간 2년 이상 : 기본세율 조정대상지역 : 보유기간에 관계없이 50% 2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 보유기간 1년 미만 : 70% 보유기간 1년 이상 : 60% 다주택 세대 조정대상지역 양도소득세 중과세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용] 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용받는 중과세율이 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용됩니다. 1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 20%P 중과 2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과 1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가[2021년 1월 1일 양도분부터 적용] 보유기간을 기준으로 공제를 적용하던 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받을 수 있었지만 2021년 1월 1일 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있습니다. 예) 5년 보유기간 중 3년 거주를 한 1세대 1주택 : 기존 40%(= 5년 X 8%) 공제 → 개정 32%(= 5년 X 4% + 3년 X 4%) 공제 분양권 주택 수에 포함[2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 적용] 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권은 1세대 1주택 비과세 및 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 이미 주택 수 산정에 포함하던 조합원입주권에 분양권까지 추가되면서 앞으로는 분양권과 조합원입주권이 모두 다른 주택의 양도에 영향을 미치게 됩니다. 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도할 때 분양권을 주택 수에 포함하는 것이 아니라 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하는 것이니 유의하시기 바랍니다. 소득세 과세표준 구간 신설 및 최고세율 인상[2021년 1월 1일 양도분부터 적용] 과세표준 10억원 초과 구간을 신설하고, 최고세율을 기존 42%에서 45%로 인상하였습니다. 신설된 과세표준 구간과 인상된 최고세율은 개정된 소득세법의 시행일인 2021년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.
2021년부터 알아야 할 부동산 관련 세금
거의 매월 단위로 발표되는 부동산 정책과 관련해 이제는 현업에서 실제 업무를 담당하는 세무사, 회계사들조차도 양도소득세 상담은 꺼리고 있는 실정이며, 7.10 대책에 따른 법 개정 이후에는 취득세조차 여러 케이스가 발생되고 있다. 이에 간단하게나마 지면을 빌어 2021년부터 변경되는 부동산(주택)에 대하여 정리해 보려 한다. 주택을 보유하기로 결정하고 매수 계약을 하면서부터 세금은 계속 따라오는 항목이다. 취득할 때 취득세가 발생하며, 보유 중에는 재산세와 종합부동산세가 발생한다. 보유 후 처분하게 될 때에는 양도차익에 따른 양도소득세가 발생한다.
주택을 취득할 때 발생하는 취득세
주택 취득 방법에는 유상 매매, 무상 매매(상속, 증여), 원시취득 등이 있다. 2020년 6월 17일 및 2020년 7월 10일 대책(7.10 대책)에서 제시되고 개정된 지방세법에 따르면 취득대상 주택이 조정대상지역이냐, 비조정대상지역이냐에 따라서, 또한 취득대상 주택이 기존 주택을 포함하여 몇 번째 주택이냐에 따라서 세율을 다르게 적용하도록 개정됐다.
먼저 유상 매매거래에 따른 취득세율을 살펴 보자. 취득 대상 주택이 조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택(과 그 이상)인 경우에는 12%의 취득세율(지방교육세와 농어촌특별세 별도, 이하 동일)을 적용한다. 다만, 조정대상지역의 주택을 두 번째로 취득하는 경우에는 기존과 동일하게 거래금액에 대하여 1~3%의 세율을 적용해 취득세를 납부하고 처분기한 중에 처분을 하지 못하는 경우 8%의 세율을 적용한다.
취득대상 주택이 비조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택의 경우에는 8%의 취득세율을, 네 번째 및 그 이상의 주택을 취득하는 경우에는 12%의 세율을 적용한다. 또한 무상 매매 중 증여에 의한 취득의 경우에도 조정대상지역의 주택으로서 공시가격 3억 원 초과의 주택을 증여로 취득하는 경우에도 12%의 세율이 적용된다. 이상의 사례를 요약하면, 아래와 같이 정리할 수 있다.
위 표를 적용함에 있어 세대의 기준이 어떻게 되는지, 조합원 입주권, 오피스텔, 주택의 분양권 등이 주택 수에 포함되는지의 여부 등도 개정 법률에 따라 개정되었으므로 신규 취득 시 주택의 수를 계산함에 있어 세심한 주의가 필요하다.
주택 보유 중 발생하는 재산세와 종합부동산세
주택 보유 중 발생하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다. 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 그 주택을 소유 중인 사람에게 부과되는 세금이다. 다만, 시장에서 거래되는 금액(시가)이 아닌 공시가격을 기준으로 하며 그 공시가격에 대해서도 공정시장가액비율이라는 법률상의 비율을 곱한 과세표준 금액을 사용한다. 정부 발표에서 공시가격을 시가 대비 최대 90%~100%까지 올린다는 발표가 있었고, 이에 따라 공시가격은 매년 상승하도록 되어 있다. 재산세는 물건별로 부과되며, 과세표준 금액에 따라 0.1~0.4%의 세율이 부과되도록 되어 있다. 또한 재산세에 추가하여 지방교육세 및 도시계획세 등이 부가적으로 발생한다.
뉴스에 매번 등장하는 시가 15억 원, 공시가격 10억 원(2020년 기준) 내외의 1주택자에게 부과되는 재산세는 매년 공시가격이 1억 원씩 상승해도 409만 원(2021년 예상)에서 558만 원(2025년 예상) 정도로 예상돼 민감도가 크지 않을 것으로 보인다.
종합부동산세는 세대별과세가 위헌 판정을 받음에 따라 각 개인이 소유하는 공시가격을 합산하여, 6억 원을 초과하는 부분에 대하여 과세한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원을 초과하는 부분에 대하여만 과세한다. 종합부동산세 역시 공시가격 기준에서 6억 원을 차감하고, 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 100%)을 곱하여 과세표준을 산출하고, 여기에 세율을 곱해 종합부동산세액을 산출한다. 추가적으로 재산세 중복분을 차감하여 산출세액을 계산한 후 1세대 1주택자에 적용하는 세액공제를 반영하고, 농어촌특별세를 추가하면 최종 납부하게 될 종합부동산세가 산출된다. 이렇게 계산과정이 복잡하고 용어들이 낯설기 때문에 종합부동산세에 대해서 특히 두려움이 큰 것 같다.
1세대 1주택자가 단독명의로 소유하는 경우에는 9억 원 공제와 함께 장기보유에 따른 세액공제, 고령자에 대한 세액 공제 등을 추가로 적용 가능하여 공동명의가 오히려 불리한 부분이 일부 있었다. 이에 최근 법률 개정을 통하여 단독명의 9억 원 공제와 장기보유 공제를 선택하거나, 공동명의를 적용하여 각 6억 원을 공제하는 방법을 선택할 수 있도록 개정됐다. 5년 이상 10년 보유에 해당하는 20%의 장기보유공제를 적용하여 연도별 금액을 비교해 보면 다음과 같다.
Case 1. 단독명의 +5년 장기보유공제 적용 시
Case 2. 공동명의로 적용 시
위 사례에서 살펴보는 것처럼 공시가격 15억 원 내외의 주택에 경우에는 공동명의로 보유 시 과세표준의 감소효과(본인, 배우자 각자 6억 원 공제 가능)로 인해 종합부동산세 계산이 유리한 것으로 나타난다. 다만 한 가지 유의할 사항은 공동명의가 유리한 것으로 보인다고 하여 기존 단독명의 보유 주택을 공동명의로 변경하는 것을 고려하는 경우가 많다. 단독명의 주택을 공동명의로 변경하는 경우에는 증여세(물론 6억 원까지는 배우자에게 증여 시 증여세가 발생하지 않습니다)와 증여에 따른 취득세를 고려하여야 하므로 반드시 세무전문가와 상담 후 결정하기 바란다.
주택 처분 시 발생하는 양도소득세
2021년 1월 1일 이후 적용되는 세법에 따라서 양도소득세는 세율 변경을 포함하여 크게 3가지로 나누어 설명할 수 있다. 먼저 첫 번째로 1세대 1주택 9억 원 이하 비과세 적용 시 9억 원 초과 부분에 대하여 장기보유공제의 계산방식이 달라진다. 2020년 내 매도의 경우에는 취득시점과 관계없이 보유기간 중 거주 2년만 충족하면, 9억 원 초과 과세 부분에 대하여 최대 80%의 공제가 가능했다. 그러나 매도 시점이 2021년 1월 1일 이후가 된다면 실거주 2년 이상을 충족한 경우에 한하여, 보유기간에 따른 장기보유공제 4%/1년(최대 40%)과 거주기간에 따른 장기거주공제 4%/1년(최대 40%)을 분리해 적용하게 된다. 이 규정은 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택에 대해서도 적용되는 것이다. 9억 원 이하 비과세 요건 적용 시에 실거주 조건과 9억 원 초과 과세 부분에 대한 실거주 조건을 구분하여 생각해야 하겠다.
Case 분석 > 8억 원에 매수하여 15억 원에 매도할 수 있는 10년 보유
1주택자의 거주기간에 따른 예상 양도소득세
계산의 단순화를 위하여 기본공제(250만 원)및 지방소득세(양도소득세의 10%)를 생략했는데, 거주기간에 따른 양도소득세 차이를 확인할 수 있다.
2021년 이후 적용되는 양도소득세와 관련하여 살펴볼 두 번째는 최종 1주택의 보유기간과 관련한 내용이다. 2019년 2월 12일 소득세법에 따라 개정됐으나, 유예기간을 거쳐 2021년 1월 1일 이후 매도하는 경우부터 적용한다. 거주기간에 대한 내용은(해석이 나오지 않았기에) 별론으로 하고, 비과세를 위한 보유기간 2년의 판단에 대해서만 설명하겠다. 기존에는 양도소득세 비과세를 판단함에 있어 최초 취득일(매수 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날) 기준으로 판단했기에 매수 계약서상 잔금일 기준으로 보유기간을 판단하면 됐다. 그러나 다주택자가 다른 주택을 매도하고, 최종 1주택만 남은 경우에는 다른 주택을 매도한 시점부터 최종 1주택의 보유기간을 새로 계산한다. 이 때 다주택자는 2주택자도 해당한다.
즉, 2주택을 보유한 사람이 2019~2020년 중에 어느 주택을 양도소득세를 납부하면서 매도했다면, 남은 1주택의 비과세를 위한 보유기간은 매도 시점으로부터 새롭게 계산하므로, 이전 매도시점으로부터 2년이 지나야 비과세가 가능하다. 다만, 보유하고 있는 두 개의 주택이 일시적 2주택을 만족하는 두 개의 주택에 대해서는 본 개정 규정을 적용하지 않는다. 여기서 주의할 점은 ‘일시적 2주택’이라 함은 다른 조건을 만족하는 경우에 종전의 주택을 먼저 매도하는 경우를 이야기한다. ‘일시적 2주택’에 해당하더라도 신규주택을 먼저 매도하는 경우에는 2주택자(=다주택자)로 판단하고, 보유기간을 새로 계산하는 조건에 해당한다.
다음으로 지난해 12월을 기준으로 3주택자의 경우를 살펴보겠다. 3주택자가 하나의 주택을 매도하여 2주택자가 되는 경우가 있겠다. 이 때는 실물이 2주택이 있으므로 ‘최종 1주택’의 적용대상이 되지 않는 것이고, 매도하지 않은 2주택에 대해서 마침 ‘일시적 2주택’의 적용이 가능하다면, 예외 적용이 되어 보유기간을 새로 계산하지 않는다. 그러나 3주택자가 2개의 주택을 과세로 매도하여 최종 1주택이 된다면, 보유기간을 새로 계산하게 된다.
마지막으로 2021년 6월 1일 이후 적용되는 양도소득세율 개정에 대해 살펴보겠다. 2019년 12월 16일 대책에서 세율변경이 이야기됐으나 국회일정 등으로 개정되지 못하고, 2020년 7월 세법개정안에 따라 개정이 되었으며, 유예기간을 거쳐 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우부터 적용된다. 현재는 조정대상지역의 분양권의 경우에만 50%의 세율을 적용하고, 그 외 지역 분양권의 경우에는 보유기간에 따라 세율을 적용한다.
그러나 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 1년 미만 보유의 경우 70%의 세율을, 1년 이상 보유의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 또한 주택, 조합원의 입주권의 경우에는 현재 1년 이상 보유 시 기본세율을 적용하나, 개정규정에 따르면, 2년 이상 보유하여야 기본세율을 적용하며, 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 60%의 세율을 적용한다. 요약하면 아래 표로 정리할 수 있다.
또한 이와는 별도로 조정대상지역에서 매도하는 주택에 대해서는 중과세가 적용이 되며, 1세대가 보유하고 있는 주택 수를 계산함에 있어 주택, 조합원 입주권 및 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권도 포함하여 중과세율 적용 대상 주택 수를 계산하게 된다. 또한 중과세율에 적용되는 세율도 기존 기본세율+10%(2주택자), 기본세율+20%(3주택자)에서 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 기본세율+20%(2주택자), 기본세율+30%(3주택자)로 추가된다.
주택은 의식주 항목 중 하나로서 개인이 삶을 영위함에 있어 반드시 시장에 참여하여야 하는 항목 중 하나다. 의사 결정과정에 있어 금액이 크기 때문에 고려해야 할 사항이 많은 것은 당연하다. 또한 주택을 보유하기로 결정했다면, 그와 관련한 세금은 피할 수 없다. 뉴스나 기사에서 연일 사상최대의 세 부담 등의 항목이 부담스러운 것도 사실이다. 그러나 앞서 살펴본 대로 1주택자의 경우에는 종부세의 부담은 크지 않으며(개인의 소득금액, 경제활동 지속 여부 등에 따라 클 수도 있다), 양도세 또한 일시적 2주택까지는 상당부분 절세가 가능하다.
다만, 2주택 이상 보유의 경우에는 취득시점부터 보유, 처분 시까지 각 단계마다 높은 세율을 부담해야 한다. 특히 일정금액의 투자수익이 발생한다 하더라도 처분 시 양도소득세 중과적용 등 다음 단계의 의사결정이 쉽지 않은 것이 현실이다. 따라서 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 예상 투자 수익 및 투자금액에 대한 회수 전략 등에 대한 충분한 고민을 한 후에 의사결정하길 바란다. 고민 과정에서는 반드시 다수의 세무전문가의 조언을 통하여 혹시 놓치는 부분이 없는지 체크를 하는 것이 좋다.
알기 쉬운 양도소득세
9 양도가액신고서식으로 복귀 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 금액입니다. 금전의 수수가 수반되지 않는 교환의 경우에는 인도한 자산의 가액 당사자간의 매매약정에 의하여 양도자가 부담할 양도소득세를 양수자가 부담하는 조건으로 계약을 체결한 후 양수자가 이를 이행한 때에는 대신 납부한 양도소득세액을 양도자의 양도소득세 계산시 산입(처음 1회에 한함) 부동산을 취득할 수 있는 권리는 양도일까지 투입된 원가에 권리금 상당액 가산 상속세·증여세 물납하는 경우에는 물납에 충당하는 자산의 수납가액(상속세·증여세 과세가액)
10 취득가액신고서식으로 복귀 실지거래가액으로 하는 경우 : 취득에 실제 든 가액(별지 제84호 서식 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서의 ⑤번란의 금액)
매매사례가액에 의하는 경우 : 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액
감정가액에 의하는 경우 : 취득일 전후 3개월 이내의 감정평가업자의 감정가액 2개 이상의 평균가액
환산취득가액에 의하는 경우 : 양도가액(⑨번) ×〔취득시기준시가(+) / 양도시기준시가(+)〕로 환산한 가액
취득가액 종류란 : 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가로 구분하여 적으며, 국외자산의 경우 실지거래가액, 해당정부평가액, 매매사례가액, 감정가액으로 구분하여 원화환산금액을 적습니다.
11 기납부토지초과이득세신고서식으로 복귀 해당 양도토지에 대하여 기납부한 토지초과이득세가 있는 경우 기납부한 토지초과이득세액을 적습니다.
12 기타 필요경비신고서식으로 복귀 취득당시 가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 자본적지출액 등(별지 제84호 서식 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서의 ⑬번란의 금액)을 적고, 취득 당시 가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가에 의하는 경우에는 개산공제액을 적습니다.
13 양도차익 (⑨-⑩-⑪-⑫)신고서식으로 복귀 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제한 금액입니다.
(고가주택의) 과세대상 양도차익
14 장기보유특별공제신고서식으로 복귀 토지·건물 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 다음의 보유기간에 따른 공제율을 곱하여 계산하며, 국외자산은 해당되지 않습니다. 1세대1주택 : 2년이상 거주하고 3년이상 보유시 24%, 매년 8%씩 추가 공제하며 10년 이상은 80% 한도로 공제 (소득세법 §95② 표2) 1세대1주택 외 : 3년이상 보유시 6%, 매년 2%씩 추가 공제하며 15년 이상은 30% 한도로 공제 (소득세법 §95② 표1) 준공공임대주택 : 10년이상 계속 임대한 후 양도하는 경우 70% 공제 (조세특례제한법 §97의3) 장기임대주택 : 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 소득세법 §95② 표1의 공제율에 임대기간 6년 이상 2%, 7년 이상 4%, 8년 이상 6%, 9년 이상 8%, 10년 이상 10%를 추가공제 (조세특례제한법 §97의4) 일반공제 장기보유특별공제 일반공제 : 보유기간 정보 보유기간 3년~ 4년~ 5년~ 6년~ 7년~ 8년~ 9년~ 10년~ 11년~ 12년~ 13년~ 14년~ 15년~ 1세대1주택
(2년 이상 거주) 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80% 1세대 1주택 외 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26% 28% 30% 장기보유특별공제 조세특례제한법상의 임대주택 공제율 조세특례제한법상의 임대주택 공제율 : 임대기간 정보 임대기간 6년 ~ 7년 7년 ~ 8년 8년 ~ 9년 9년 ~ 10년 10년~ 장기일반민간임대주택
(조특법§97의3) – – 50% 70% 장기임대주택
(조특법§97의4) 추가 2% 추가 4% 추가 6% 추가 8% 추가 10%
15 양도소득금액 (⑬-⑭)신고서식으로 복귀 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하고, 그 금액에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액입니다.
16 세액감면대상신고서식으로 복귀 양도소득세액 감면을 「소득세법」 제90조제1항(세액감면방식)을 적용하여 계산하는 경우 양도자산의 감면소득금액을 적습니다.
17 소득금액감면대상신고서식으로 복귀 양도소득세액 감면을 「소득세법」 제90조제2항(소득금액 차감방식)을 적용하여 계산하는 경우 양도자산의 감면소득금액을 적습니다.
하반기 달라지는 부동산 세금 총정리
새 정부가 부동산 대책을 21일 발표했습니다. 부동산 대책이 나올 때마다 빠짐없이 등장하는 것이 바로 세금인데요.
이전 정부에서 강력하게 규제했던 세금 부담을 대폭 줄이는 내용이 담겼습니다.
지난 5월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년 유예를 시행한 데 이어 이번에는 취득세와 보유세, 양도세 등 부동산 세금 전반의 감면 조치가 나왔습니다.
부동산 시장 정상화를 위해 세금에 대한 근본적 개편을 추진하겠다는 게 정부의 방침입니다. 정부 발표내용을 토대로 하반기부터 부동산 세금이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.
#다주택자 양도세
먼저, 다주택자 양도세 개편입니다. 윤석열 정부가 출범한 5월10일부터 시행된 내용인데요. 다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 팔 때 중과세율을 적용하던 것을 1년 동안 한시적으로 배제하는 조치입니다.
2022년 5월9일까지 2주택자는 양도세 기본세율(6~45%)의 20%p를 중과한 26~65%, 3주택자는 기본세율의 30%p를 중과한 36~75%의 세율을 적용했지만, 2022년 5월10일부터 2023년 5월9일까지 기본세율로 과세하게 됩니다. 다만, 보유기간이 2년 미만이면 기본세율 적용이 어렵다는 점을 주의해야 합니다.
조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제도 적용받지 못했는데요. 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우 연 2%씩 양도세를 계산할 때 공제하는 제도입니다. 15년 이상 보유하면 최대 30%를 공제받기 때문에 양도세를 확 줄일 수 있죠. 이번 조치로 인해 2023년 5월9일까지 다주택자가 집을 팔면 장기보유특별공제도 적용할 수 있게 됐습니다.
#일시적 2주택자
이사를 갈 때 기존에 실던 집이 팔리지 않아서 일시적 1세대2주택 상태가 되는 경우가 있죠. 조정대상지역 내에서 1년 이내에 종전 주택을 팔고 세대원 전원이 신규주택에 전입하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요.
2022년 5월10일부터 일시적 2주택 요건이 완화됐습니다. 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역이라도 종전주택을 2년 이내에 팔면 비과세 혜택을 받게 되며, 세대원 전원이 신규주택에 전입해야한다는 요건도 삭제됐습니다.
2021년 1월1일 신규주택을 취득했다면 2년 이내인 2022년 12월31일까지 종전주택을 팔아도 비과세가 가능합니다.
#생애최초 취득세
2022년 6월21일부터 시행된 내용도 있습니다. 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 혜택인데요.
주택가격이 1억5000만원 이하일 경우 취득세 100%를 감면받고, 1억5000만원을 초과하면 50%를 감면받는 제도입니다. 수도권 4억원짜리 주택에 대해서는 1%의 취득세율과 50% 감면을 계산해서 최대 200만원까지 감면받을 수 있는 셈이죠.
6월20일까지는 부부 합산 연소득 7000만원 이하인 상태에서 수도권의 4억원 이하(비수도권은 3억원 이하) 주택을 생애최초로 구입하면 취득세를 감면받을 수 있었습니다.
6월21일부터는 감면의 전제조건이었던 연소득과 주택가격에 대한 제한이 사라졌습니다. 연소득이 7000만원을 넘고, 주택가격이 4억원을 넘더라도 생애최초로 구입하는 주택은 200만원 한도 내에서 취득세 감면이 가능해졌습니다.
#종부세 개편
종부세 부담도 대폭 완화됩니다. 올해 11월 종부세 고지분부터 바뀌는 부분인데요. 종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율을 기존 100%에서 60%로 인하했습니다. 재산세 역시 1세대1주택자에 한해 공정시장가액비율을 60%가 아닌 45%로 낮췄죠.
1세대1주택자는 올해까지만 한시적으로 3억원의 특별공제가 도입되며, 고령자와 장기보유자에 대한 납부 유예도 적용됩니다. 납부 유예 혜택을 받을 수 있는 요건은 60세 이상 또는 5년 이상 보유한 1세대1주택자로서 총급여 7000만원 이하여야 하며, 종부세가 100만원을 넘는 경우에 해당합니다.
종부세를 계산할 때 1주택자는 감면 혜택이 크기 때문에 주택 수를 정확하게 계산하는 것이 중요한데요. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택인 경우에는 주택 수에서 제외할 수 있습니다.
일시적 2주택자는 이사 등으로 새로운 주택을 취득할 때 종전 주택을 2년 이내 양도하면 주택 수에서 제외하며, 상속받은 주택은 공시가격 수도권 6억원 이하(비수도권 3억원 이하), 지분 40% 이하일 때 기간에 상관없이 주택 수에 포함하지 않습니다. 지방 저가주택은 1세대 2주택자가 공시가격 3억원 이하인 주택을 보유하고 있을 때 종부세 계산 대상 주택에서 제외하게 됩니다.
여기서 끝이 아닙니다. 종부세 부담을 줄이기 위해 세율 인하를 포함한 전반적 개편방안이 7월 말에 발표될 예정입니다. 보유세 계산의 기준이 되는 공시가격을 다시 낮추는 방안도 11월에 발표되는데요. 세율 인하와 공시가격 조정을 통해 내년에는 보유세 부담이 더욱 낮아질 것으로 예상됩니다.
#세입자 연말정산
전세나 월세로 거주하는 직장인의 연말정산 혜택도 늘어납니다. 월세 세액공제는 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 연 750만원 한도로 최대 12%를 세액공제하는 제도인데요.
올해 초 진행된 2021년 귀속 연말정산까지 총급여 5500만원 이하는 세액공제율 12%, 총급여 7000만원 이하는 세액공제율 10%를 적용했습니다. 내년 초에 실시할 2022년 귀속 연말정산에서는 총급여 5500만원 이하의 세액공제율이 15%로 높아지고, 총급여 7000만원 이하는 12%의 세액공제율을 적용합니다.
총급여 5000만원인 무주택 직장인이 매월 50만원의 월세를 내고 있다면, 종전에는 72만원을 환급받을 수 있었지만 내년 초 연말정산에서는 90만원을 돌려받을 수 있게 됩니다.
전세금·월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 40%를 소득공제하는 제도도 있는데요. 연간 공제한도가 기존 300만원에서 400만원으로 올라갑니다. 올해 전·월세보증금 대출 상환액부터 적용되기 때문에 내년 초 연말정산에서 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
아파트 매도시 세금, 모르면 안되겠죠?
아파트 매도시 세금엔 양도소득세와 지방소득세가 부과됩니다.
양도소득세는 매도 금액과 매수 금액의 차엑에서 이득을 보았을 때 납부하는 세금으로 경우에 따라 중과되거나 할인 및 비과세가 가능한 세금이죠.
주택을 매도하면서 이득본 게 없다면 내지 않아도 되는 세금입니다.
주택의 양도차익에서 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제 등을 차감한 항목에 양도소득세율을 적용합니다.
주택수, 주택소유지역, 보유기간, 거주여부 등에 따라 양도소득세액은 크게 차이가 나고
정책도 수시로 바뀌고 있어서 잘 체크하셔야 합니다.
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