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- 우선공급 – 해당 주택건설지역 거주자
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임대아파트 입주조건 케이스별 완벽정리! (공공, 민간)
민간 임대아파트 입주조건은 ① 만 19세 이상 ② 무주택 세대 구성원입니다. 다만, ③ 해당지역 거주자로만 자격을 제한하는 경우도 있습니다. 입주자 선정의 경우 일반 …
Source: tiplab.tistory.com
Date Published: 5/21/2022
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민간임대 아파트 자격조건 청약 장단점 분양전환 조건
최근에 민간임대 아파트에 대한 수요가 엄청 몰리고 있는데요 민간임대 아파트란 민간 건설사에서 공급하는 임대형식의 아파트로서 분양하는 아파트가 아닌 반전세 형태의 …
Source: tujabudongsan.kr
Date Published: 1/3/2021
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민간임대아파트 장점 및 단점(feat.투자용, 실거주) <1>
민간임대아파트 입주자격 / 청약자격. 민간임대아파트의 자격 조건 예시. 없습니다. 그냥 대한민국 19세 이상 …
Source: hootgoon.com
Date Published: 8/16/2022
View: 7995
민간임대아파트 입주 경쟁률 수백 대 1….수천만원 웃돈도
민간건설사들은 임차인을 빨리 모집하기 위해 대부분 주택소유 여부 등 자격 제한 없이 만 19세 이상이면 누구에게나 청약 기회를 주고 있다. 임차인 입장 …
Source: www.joongang.co.kr
Date Published: 8/23/2021
View: 285
민간임대아파트의 종류와 정확한 뜻을 알아보자. – 아이지웨스트
민간임대아파트 입주조건은 대부분 청약통장 및 주택소유 무관, 소득수준, 당첨 이력에 관계없이 만 19세 이상이면 신청할수 있습니다.
Source: igwest.tistory.com
Date Published: 5/7/2021
View: 4880
민간 임대 아파트 자격 어떻게 되나? – Wealth 매거진
민간 임대아파트는 전용면적에 따라 자격이 달라지는데, 전용면적 60㎡ 이하인 경우는 청약저축에 가입한 무주택자만 신청이 가능하고, 그외의 경우는 …
Source: wealthzine.tistory.com
Date Published: 10/5/2021
View: 3047
경쟁률이 300대 1이라고?…민간임대 아파트 인기 뜨겁네
전문가들은 민간 장기 임대 아파트가 대출 규제로 초기 주택 구입 자금 … 무주택 자격 요건과 임차권 전매 가능 여부, 분양 전환 여부 등 중요 사항 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 11/7/2022
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주제에 대한 기사 평가 민간 임대 아파트 자격 조건
- Author: 부자사관학교
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- Date Published: 2021. 5. 13.
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민간임대아파트 자격조건 3가지, 임대료, 분양전환(+ 장점, 단점)
민간임대주택 뜻, 민간임대주택 종류, 민간임대아파트 단점과 장점을 알아보고, 민간임대아파트 자격조건, 민간임대아파트 임대료, 민간임대아파트 분양전환, 민간임대아파트 모집공고 사이트를 살펴보겠습니다.
민간임대주택 종류
민간임대주택 뜻
민간임대아파트가 발생한 배경을 살펴보면 먼저 임대주택 등록제도를 알아야 합니다.
임대주택 등록제도는 집주인에게 임대주택으로 등록할 경우 세제 감면의 혜택을 부여함으로써 세입자가 임대료의 급격한 인상 없이 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 제도입니다.
즉, 민간임대아파트란(민간임대주택) 임대사업자로 등록한 민간사업주체가 세금 혜택을 받기 위해 장기간 안정적으로 임대하는 주택을 말합니다.
민간임대 공공임대
민간임대는 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)이 적용되는 임대주택이며, 우리가 흔히 알고 있는 공공주택사업자(LH, SH, GH, iH 등)가 아닌 민간사업자가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 경우를 말합니다.
공공임대는 공공주택특별법이 적용되는 임대주택이며, 공공주택사업자(LH, SH, GH, iH 등)가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 경우를 말합니다.
<공공주택사업자 – 공공주택특별법 제4조> 한국토지주택공사(LH) 서울주택도시공사(SH) 경기주택도시공사(GH) 인천도시공사(iH) 기타 다수의 지방공사와 공단 등 공공기관 등
그리고 공공임대에는 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 등이 있습니다.
==>> 임대주택의 종류, 비교
민간임대주택 비교표
민간임대아파트 종류
우선, 민간임대주택은 4년 단기임대주택은 폐지되었고, 8년 장기임대주택은 의무 임대기간이 10년으로 늘어났으며, 장기임대는 장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택으로 구분됩니다.
임대기간 에 따라 4년 단기민간임대주택 폐지 8년의 장기임대주택은 10년 으로 연장됨 장기일반민간임대주택 – 10년 공공지원민간임대주택 – 10년
에 따라
민간임대주택(민간임대아파트)은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분되고, 공적인 지원이 있는지 여부와 임차인 자격기준에 따라 공공지원민간임대와 장기일반민간임대로 구분됩니다.
취득 유형 에 따라 민간 건설 임대주택 민간 매입 임대주택
에 따라 공적지원 여부 및 임차인 자격기준 에 따라 공공지원 민간임대주택 장기일반 민간임대주택
에 따라
참고로 민간임대주택에는 아파트 이외에도 오피스텔 등도 있는데, 민간임대아파트란 여러 종류의 민간임대주택 중 아파트를 말하며, 민간임대주택과 민간임대아파트는 큰 차이가 없습니다.
참고로 우리가 알고 있는 역세권 청년주택은 공공지원민간임대주택입니다.
==>> 역세권 청년주택 자격, 소득기준
==>> 역세권 청년주택 공급계획, 임대료
민간임대아파트 단점, 장점
민간임대아파트 단점
집주인(임대사업자) 입장의 단점 임대의무기간 동안 양도 제한, 본인 거주 제한됨 임대료 인상 한도 제한(5%) 1년 이내 임대료 인상 제한됨 표준임대차계약서 사용 및 계약 신고 의무 임대보증금 보증보험 가입 의무 및 보증수수료 부담(75%) 민간임대주택법상 벌칙, 과태료 조항 존재함
세입자 입장의 단점 전세형 보다는 월세형이 많고, 월세(월 임대료)도 저렴하지 않은 편임 분양전환 우선권이 없을 경우 장기간의 임대기간 경과 후 주거가 불안정할 수 있음 분양전환 우선권 있더라도 분양가가 확정되지 않을 경우 향후 부동산 가치 변화에 따라 분양가 산정이 문제될 수 있음
민간임대아파트 장점
집주인(임대사업자) 입장의 장점 세금 감면 혜택을 받을 수 있음
세입자 입장의 장점 8~10년 이상 장기간 안정적으로 거주할 수 있음 임대료 인상에 5% 제한이 있음 공공지원민간임대의 경우 임대료가 시세의 85~95% 정도에 해당됨 공공지원민간임대의 경우 저금리로 보증금 대출됨 분양전환 우선권을 보유할 경우 시세 차익의 가능성 있음 장기간 거주하면서도 분양 받은 것이 아니라 임대한 것이므로 취득세, 양도세, 재산세 등 세금 부담이 없음
민간임대아파트 자격조건
공공지원 민간임대 VS. 장기일반 민간임대
공공지원 민간임대주택의 경우 민간임대주택법 및 동법 시행령에서 정한 자격을 갖춘 임차인만 청약이 가능합니다.
그러나 장기일반 민간임대주택은 공적 지원을 받지 않기 때문에 청약할 수 있는 임차인 자격에 법적 제한이 없으며, 임대인인 임대사업자가 임차인의 자격을 정할 수 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법 (약칭: 민간임대주택법) 제42조(민간임대주택의 공급) ① 임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 공급하여야 한다. 1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급 2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급
공공지원민간임대 특별공급
공공지원민간임대주택 자격 조건 3가지
공공지원민간임대주택의 임차인 자격과 선정방법은 민간임대주택법 시행규칙 [별표1]에 규정되어 있습니다.
공공지원민간임대주택 중 특별공급은 공급물량 중 20% 이상 공급되는데, 청약 자격은 크게 3가지(무주택, 연령/혼인기간, 소득기준)이 요구되고 있습니다.
참고로 지자체장과 협의되는 경우 추가로 자산기준이 요구될 수도 있고, 주택건설지역에 거주하는 경우 우선공급되기도 합니다.
특별공급 청약 자격 청년 무주택자 연령(19~39) + 혼인 중 X 소득기준(월평균소득 120% 이하) 신혼부부 무주택세대구성원 혼인기간(7년 이내) 소득기준(월평균소득 120% 이하) 고령자 무주택세대구성원 연령(65~) 소득기준(월평균소득 120% 이하)
우선공급 – 해당 주택건설지역 거주자
공공지원민간임대주택 소득기준
공공지원민간임대주택 중 특별공급은 소득기준이 필요한데, 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120% 이하여야 청약이 가능합니다.
==>> 월평균소득 조회 및 계산 방법
그리고, 청약 자격을 갖춘 신청인들 중 경쟁이 있을 경우 월평균소득이 100% 이하여야 1순위로 선정되고, 110% 이하면 2순위, 120% 이하면 3순위로 선정됩니다.
공공지원민간임대주택 일반공급
공공지원민간임대주택 중 일반공급 청약 자격은 연령과 무주택 2가지 뿐이며, 소득기준, 거주지역 등이 요구되지 않습니다.
일반공급 청약 자격 연령(만 19세 이상) 무주택세대구성원
우선공급 – 해당 주택건설지역 거주자
장기일반민간임대주택 청약 자격
장기일반민간임대주택 자격 조건
장기일반 민간임대는 공공지원 민간임대와 달리 공적 지원을 받지 않기 때문에 임차인 자격에 법적 제한이 없으며, 임대사업자가 청약 자격 등 공급 기준을 임의로 정할 수 있습니다.
그래서 대부분의 장기일반민간임대주택은 청약 자격으로 모집공고일 기준으로 성년(만 19세 이상)일 것과 대한민국 국적을 요구하고 있습니다.
민간임대아파트 임대료
공공지원민간임대주택 임대료
공공지원민간임대주택 임대료
공공지원민간임대주택 임대료는 일반공급은 시세의 95% 이하이고, 특별공급은 시세의 85% 이하입니다.
경기도 고양 삼송에 있는 공공지원 민간임대주택은 84제곱미터의 경우 특별공급은 임대보증금 2.1억원에 월세(월 임대료) 약 20만원이고, 일반공급은 임대보증금 2.3억원에 월세 약 23만원입니다.
경기도 수원역에 있는 공공지원 민간임대주택은 69제곱미터의 경우 특별공급은 임대보증금 1.82억원에 월세(월 임대료) 약 26만원이고, 일반공급은 임대보증금 1.85억원에 월세 36만원입니다.
장기일반민간임대주택 임대료
장기일반민간임대주택 임대료는 공공지원민간임대와 달리 임대료에 관한 법적 제한이 없습니다.
예를 들어 대구광역시 북구에 있는 장기일반 민간임대주택은 84제곱미터의 경우 전세보증금이 5.5억원 정도에서 6.9억원까지 합니다.
위 장기일반민간임대의 경우 전세보증금이 고액이므로 계약금 10%는 2번에 걸쳐 납부하고, 중도금 50%는 4번에 걸쳐 납부하며, 잔금 40%는 모집공고일로부터 약 4년 뒤쯤인 입주예정일에 납부합니다.
정비사업 민간임대아파트 임대료
재개발사업 등 정비사업으로 민간임대아파트를 건설하는 경우 임대료를 살펴보면, 평촌에 건설된 민간임대주택의 경우 39제곱미터가 전세보증금 2.7억원에서 2.9억원 정도 합니다.
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민간임대아파트 모집공고
민간임대아파트 모집공고를 확인할 수 있는 경로는 아래와 같습니다.
민간임대아파트 분양전환
5년 민간임대 분양전환 ?
현재 민간임대주택법(민간임대주택에 관한 특별법)상 민간임대주택 임대기간은 10년 이상입니다. 따라서 5년 민간임대 분양전환은 없다고 보입니다.
10년 민간임대 분양전환 ?
현재 민간임대주택법상 임대기간은 10년 이상이고, 민간임대주택에는 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대가 있으며, 이 중에는 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 있습니다.
아래에서 공공지원민간임대와 장기일반민간임대로 구분하여 살펴보겠습니다.
공공지원민간임대 분양전환
일반적으로 공공지원민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않습니다.
그러나 분양전환 우선권에 관한 보다 정확한 정보는 모집공고문과 계약서를 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다.
장기일반민간임대 분양전환
장기일반민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않으나 간혹 모집공고문에 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있습니다.
나아가 장기일반민간임대주택 중에는 모집공고문에는 분양전환 우선권을 부여하지 않는다고 기재되어 있으나 추후 설명회, 계약 체결시에 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있습니다.
참고로 장기일반민간임대 중에 분양전환 우선권이 부여된 경우가 있다고 하더라도 모든 유형에 분양전환 우선권을 부여하는 것이 아니라 기본형과 선택형, 전세형과 월세형, 매매예약형과 임대형 등으로 구분하면서 임대보증금 등의 부담이 더 높은 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)에만 분양전환 우선권을 부여하고 있습니다.
민간임대주택 중 분양전환 우선권 부여되는 경우
정비사업으로 건설된 민간임대아파트 분양전환 우선권
민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않지만 예외적으로 아래의 2가지 경우에 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 있습니다.
장기일반민간임대주택 중 임대사업자가 특별한 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)으로 분양전환 우선권을 부여하는 경우 주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우
이 중 주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비사업으로 임대주택이 건설되는 경우(도시정비법 제79조 제6항)를 간략히 살펴보면, 임대기간은 10년이고, 2년씩 갱신되다가 의무 임대기간인 10년이 경과하면 분양전환됩니다.
분양전환 가격은 분양하기로 결정한 날을 기준으로 선정한 2개의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가액을 산술평균한 금액입니다.
민간임대아파트 분양전환 우선권 확인
참고로 분양전환 받을 것을 기대하고 민간임대주택에 청약하고자 한다면 우선 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되어 있는지 확인하셔야 합니다.
그리고 만약 입주자에게 분양전환 우선권이 주어진다면 분양전환 가격은 확정되어 있는지, 가격이 확정되지 않은 경우라면 분양전환 가격이 어떻게 산정되는지 여부 등을 모집공고문과 계약서를 통해 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.
임대아파트 입주조건 케이스별 완벽정리! (공공, 민간)
오늘은 임대아파트 입주조건에 대해 알아보겠습니다. 국민·공공·영구·장기전세·(공공지원) 민간 등 임대주택 종류에 대해 정리하고, 입주자격 / 입주자 선정방식 / 모집공고문 확인 및 청약 신청하는 방법 까지 알려드리겠습니다.
글의 순서
○ 임대아파트란?
○ 임대아파트 입주조건
○ 모집공고문 확인 및 청약 신청
임대아파트란?
임대아파트는 임대주택법에 따라 공공기관이나 민간 건설업체가 서민에게 임대하기 위한 목적으로 지은 아파트 입니다. 저소득층의 주거안정을 위해 생긴 제도인데요, 최근에는 중산층을 위한 임대주택도 많이 늘어나는 추세입니다.
임대주택은 건설하는 주체에 따라 공공 임대주택과 민간 임대주택으로 나뉩니다. (공공지원)민간 임대주택은 청약통장이 없어도 신청할 수 있습니다.
공공 임대주택은 크게 국민임대 / 공공임대 / 영구임대 / 장기전세 4가지 형태로 구분할 수 있습니다. 각각의 특징을 간략하게 정리해봤습니다.
국민임대 : 주변 시세의 60~80%의 임대료로 최장 30년간 임대
주변 시세의 60~80%의 임대료로 최장 30년간 임대 공공임대 : 일정 기간(5~10년) 임대 후 분양전환
일정 기간(5~10년) 임대 후 분양전환 영구임대 : 사회 취약계층(기초생활수급자 등)에게 주변 시세의 30% 수준으로 영구임대
사회 취약계층(기초생활수급자 등)에게 주변 시세의 30% 수준으로 영구임대 장기전세 : 주변 시세의 80% 수준으로 20년 범위 안에서 장기 전세계약
각 임대아파트 입주조건 및 입주자 선정방식에 대해 하나씩 자세히 알아보겠습니다.
임대아파트 입주조건
1. 국민 임대아파트 입주조건
국민 임대주택은 모집공고일 현재 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 하며, 소득과 자산 요건을 충족 해야 합니다.
먼저 ① 소득의 경우 「전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득 (이하 월평균 소득)」 의 70%(1인 가구 : 90%, 2인 가구 : 80%) 이하여야 합니다.
만약 주택의 전용면적이 60㎡를 초과한다면 「월평균 소득」의 100%(1인가구 120%, 2인가구 110%) 이하여야 임대아파트 입주조건을 충족합니다.
국민 임대주택 소득요건(21년 기준)
② 자산의 경우 토지, 건물, 자동차, 금융자산 등을 모두 합하여 292백만원 이하여야 합니다. 또한 자동차는 별도로 34,960,000원 이하 인 경우에만 입주자격이 주어집니다. 각각의 가격산정 기준은 아래 표를 참고하세요.
※ 참고할 만한 이전글 : 공시지가 조회 방법 간단정리
일반모집의 경우 입주자 선정 기준을 아래 정리했습니다. 참고로 50㎡미만 2순위에 ‘사업주체가 지정하는 인근 시·군·구’는 모집 공고문을 통해 확인하면 됩니다.
1. 전용면적 50㎥ 미만 1순위 : 해당 지역(시·군 ·구) 에 거주하는 자
에 거주하는 자 2순위 : 사업주체가 지정하는 시 ·군 ·구에 거주하는 자
3순위 : 1 ·2순위 이외의 자 2. 전용면적 50㎥ ~ 60㎥ 1순위 : 청약저축에 가입하여 24회 아상 납입한 자
2순위 : 청약저축에 가입하여 6회 이상 납입한 자
3순위 : 1 ·2순위 이외의 자
만약 동일 순위 내에서 경쟁이 있을 경우 가점을 합산해서 순위를 결정하게 됩니다.
일반공급 외에 철거민, 장애인, 다자녀 가구, 국가유공자, 신혼부부 등을 위한 우선 공급물량도 있습니다. 해당된다면 모집공고문을 자세히 확인해보시기 바랍니다. 모집공고문 확인방법도 포스팅 끝까지 읽으면 아실 수 있습니다. 😄
2. 공공 임대아파트 입주조건
공공 임대주택 종류에는 3가지가 있습니다. 보통은 나중에 임차인에게 소유권을 넘기는 주택을 공공 임대주택이라 부릅니다.
5년(10년) 공공 임대주택 : 5년(혹은 10년)의 임대기간 후 입주자에게 우선 분양할 수 있는 권리를 주는 주택
: 5년(혹은 10년)의 임대기간 후 입주자에게 우선 분양할 수 있는 권리를 주는 주택 분납 임대주택 : 입주시 집값의 30%만 납부하고 10년동안 남은 분납금을 납부하고 분양전환 받는 주택
: 입주시 집값의 30%만 납부하고 10년동안 남은 분납금을 납부하고 분양전환 받는 주택 50년 공공 임대주택 : 영구 임대주택 대체할 목적으로 지은 주택. 분양전환되지 않음
입주자격은 우선 ① 모집공고일 기준로 해당지역에 거주하는 무주택 세대 구성원 이어야 합니다. 다만 전용면적 85㎡ 초과하는 주택의 경우 만 19세 이상이면 상관없이 가능합니다.
그다음 당연히 ② 주택청약종합저축은 가입 중이어야 하고요. ③ 보유한 부동산(토지+건물) 금액이 215,500,000원 이하, ④ 자동차 금액이 34,960,000원 이하 여야 합니다.
이때 부동산의 금액 산정은 개별 공시지가(토지), 재산세 과세표준액(건물)을 기준으로 하며, 자동차는 취득가액에서 취득 시점부터 1년에 10%씩 차감한 금액이 기준입니다.
※ 참고할 만한 이전글 : 재산세 부과기준 및 계산방법, Tip 소개까지!
공공 임대아파트 입주조건(일반공급 기준)은 아래와 같습니다.
1순위 내에 경쟁이 있을 경우 주택 면적에 따라 무주택 기간과, 청약저축 저축액/납입 횟수 등으로 순위를 가립니다. 2순위로 내려오면 추첨으로 입주자를 선정합니다.
3. 영구 임대아파트 입주조건
영구 임대주택은 기초생활수급자, 국가유공자, 한부모가족 등에게 저렴한 임대료(주변 시세의 30%)에 살 수 있게 해주는 주택입니다. 사회 취약계층에게 혜택을 주는 좋은 제도이죠.
기본적으로 무주택 세대 구성원이어야 하는 것은 같고요, 다음 중 하나인 경우에 입주자격이 주어집니다. 다만 10번과 11번은 입주자 모집공고에 따라 다를 수 있습니다.
기초생활수급자 국가유공자 또는 그 유족으로 소득/자산 요건 충족 일본군 위안부 피해자 지원대상 한부모가족 탈북자로서 소득/자산 요건 충족 장애인등록증 교부된 자로 소득/자산 요건 충족 65세 이상의 직계존속을 부양하는 자 중 수급자 선정기준의 소득인정액 이하인 자 아동 복지시설 퇴소자 중 소득/자산 요건 충족 65세 이상으로 수급권자 또는 차상위 계층 해당 세대의 소득이 「월평균 소득」의 50%(1인가구 70%, 2인가구 60%) 이하이고 자산요건 충족 국토교통부 장관 또는 시도지사가 영구임대가 필요하다고 인정하는 자 ※ 소득요건 : 세대 월평균 소득이 「전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득」의 70%(1인가구 90%, 2인가구 80%) 이하
참고로 수급자인 신혼부부에게 10% 우선공급 물량이 있으며 송환된 국군 포로도 우선공급 대상에 포함됩니다.
4. 장기전세아파트 입주조건
장기전세아파트는 최대 20년 이내에서 전세계약의 형태로 공급하는 임대주택입니다. 모집공고일 기준 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 하며, 소득과 자산 조건을 충족 해야 합니다.
① 소득 기준 전용면적 60㎡ 이하 : 「월평균 소득액」 100% 이하
(50~60㎡-70%, 50㎡ 미만-50% 이하인 자에게 우선공급)
(50~60㎡-70%, 50㎡ 미만-50% 이하인 자에게 우선공급) 전용면적 60㎡~85㎡ : 「월평균 소득액」 120% 이하
(100% 이하인 자에게 우선공급) ② 자산 기준 토지+건축물 : 215,500,000원 이하
자동차 : 현재가치 기준 34,960,000원 이하
공급규모에 따른 입주자 선정 순위는 국민 임대주택의 경우와 동일하고요, 동일한 순위 내에서 경쟁이 있을 때는 아래 가점에 따라 입주자를 선정 하게 됩니다.
출처 : LH 청약센터
5. 민간 임대아파트 입주조건
(공공지원) 민간 임대주택은 임대사업자가 취득하여 임대하는 주택입니다. 민간 임대주택의 가장 큰 특징은 청약통장이 없어도 신청이 가능하다는 것이죠. 당첨자 관리를 따로 하지 않아 재당첨 등의 제한도 없습니다.
민간 임대주택도 일반공급의 경우 임대료가 주변 시세의 95%(특별공급은 85%) 이하 수준이고요, 임대료 상승률도 연 5% 이내로 제한하고 있습니다. 청년, 신혼부부, 고령자에게 전체 세대수의 20% 정도를 특별 공급하고 있습니다.
민간 임대주택에 당첨되면 2년 단위로 계약하며 최장 8년까지 갱신이 가능하고요. 그 이전이라도 3개월 전에 통보하면 보증금을 반환받고 나갈 수 있습니다.
민간 임대아파트 입주조건은 ① 만 19세 이상 ② 무주택 세대 구성원입니다. 다만, ③ 해당지역 거주자로만 자격을 제한 하는 경우도 있습니다.
입주자 선정의 경우 일반모집은 보통 추첨으로 정하게 됩니다. 특별공급은 대개 소득 수준으로 결정합니다 → 「전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득액」의 100% 이하 1순위 / 110% 이하 2순위 / 120% 이하 3순위.
참고로 사업장에 따라 입주조건이나 입주자 선정방식이 달라질 수 있기 때문에, 정확한 내용은 입주자 모집 공고문을 확인해봐야 합니다. 모집 공고문 확인하는 방법과 온라인으로 청약 신청하는 방법을 알아보겠습니다.
모집공고문 확인 및 청약 신청
1. 공공 임대주택 (국민임대/공공임대/영구임대/장기전세)
공공 임대주택의 청약 신청은 LH 청약센터(apply.lh.or.kr) 에서 할 수 있습니다. 해당 사이트에 들어가서 ‘임대정보’를 클릭합니다.
‘임대주택’을 선택합니다.
여러 임대주택 종류가 보입니다. 원하는 임대주택이 있다면 선택해서 조회하면 됩니다. 한꺼번에 보고 싶다면 ‘전체보기’를 선택합니다.
이렇게 최근에 공고 중인 전국 임대주택 현황을 볼 수 있습니다. 지역과 날짜를 바꿔서 조회할 수도 있고요. 자세한 내용을 확인하고 싶으면 해당 주택을 클릭합니다.
해당 임대주택과 관련된 정보가 나오는데요, 모집 공고문을 클릭해서 파일을 다운하면 임대아파트 입주조건 및 선정방식 등 자세하고 정확한 내용을 확인할 수 있습니다.
청약하고 싶은 아파트가 있다면 다시 메인 화면으로 돌아옵니다. ‘청약신청’을 눌러서 진행하면 되는데요, 다만 인증서를 미리 준비해 놓아야 합니다.
2. 민간 임대주택
민간 임대주택의 경우 청약홈(www.applyhome.co.kr)으로 들어갑니다. 메인화면 오른쪽 상단에 메뉴를 클릭합니다.
청약일정 및 통계 > 분양정보/경쟁률 > 오피스텔/도시형/(공공지원) 민간임대를 선택합니다.
기간을 설정하고 주택 구분을 선택해서 임대주택을 조회합니다.
현재 공고 중인 민간 임대주택이 조회됩니다. 자세한 정보를 확인하기 위해서 해당 주택명을 클릭하겠습니다.
청약일정, 공급대상, 문의처 등을 알 수 있네요. 역시 자세한 정보를 확인하려면 ‘모집공고문 보기’를 클릭해서 확인하면 됩니다.
청약신청은 메인화면에서 아래 민간임대 / (공공지원) 민간임대 중 하나를 선택해서 진행하면 됩니다. 마찬가지로 인증서가 설치되어 있어야 합니다.
지금까지 임대주택 종류에 대해 알아보고 임대아파트 입주조건 및 입주자 선정방식, 모집공고문 확인 및 청약신청 방법까지 알아봤습니다. 도움이 되셨길 바라며 포스팅을 마치겠습니다.
민간임대아파트 장점 및 단점(feat.투자용, 실거주)
민간임대아파트 장점 및 단점에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 현재 치솟는 전세, 월세에 못이겨서 민간임대아파트를 알아보시는 분들이 정말 많으신데요.
다만, 실거주를 위해서만 민간임대아파트에 관심이 있는 것도 아닙니다. 바로 부동산 규제의 무풍지대라고 할 수 있는 민간임대아파트를 투자용으로도 찾아보고 계실겁니다.
오늘은 과연 이 민간임대아파트에 대해서 어떻게 접근을 해야 하는지, 투자용으로도 정말 괜찮은지 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.
민간임대아파트 소개
민간임대아파트는 말 그대로 민간임대입니다. 우리가 보통 임대아파트라고 하면 사실 공공임대 아파트를 말하는 경우가 대부분입니다.
공공임대의 주체는 국가 아니면 지자체, 공공기관(LH 등) 입니다. 따라서 아무나 입주를 할 수 있지 않고 일정한 자격 조건이 되어야 합니다.(주로 사회취약계층)
대신 거주비용이 정말 저렴하죠. 때문에 본인이 사회취약계층 자격이 된다는 민간임대보다는 무조건 공공임대를 추천드립니다.
민간임대아파트는 민간사업자가 시행사, 건설사이며 우리가 아는 ‘주택임대사업자’로써의 사업을 하는 아파트입니다.
민간임대아파트 입주자격 / 청약자격
민간임대아파트의 자격 조건 예시
없습니다. 그냥 대한민국 19세 이상이면 누구나 청약신청을 할 수 있고 당첨이 될 수 있습니다.(그러나 몇몇 곳은 세대원 1인으로 제한하는 곳도 있습니다.)
청약통장을 쓰는 것도 아닙니다. 그냥 본인인증만 거쳐서 신청을 하기에 청약통장에도 아무런 영향도 없습니다. 이 말은 거주를 하면서 아파트 청약을 계속 할 수 있다는 말과 같습니다.
한가지 유의하셔야 할 점은 요즘에는 지역제한을 거는 경우가 많습니다. 예를 들어 춘천에 있는 민간임대아파트라면 춘천지역에서 50%, 기타지역에서 50%하는 식입니다.
이건 모집공고문이나 해당 공식홈페이지에서 확인을 하시면 됩니다.(참고로 민간임대아파트는 청약홈같은 곳이 없습니다. 각자 정보를 얻으셔야 합니다. 아니면 네이버 부동산에서 분양 – 임대분양으로 체크하셔서 찾아보셔야 합니다.
보증금
분양가가 아니고 보증금입니다.(임대이니까요) 대부분 주변 시세보다는 약간 저렴하게 책정되긴 하나 요즘 민간임대아파트가 왠만해서는 완판되는 분위기라서 주변 시세보다 비싼 곳도 있습니다. 사실 3년 후 전세 시세라고 생각하시면 주변 시세보다 약간 비싸도 충분히 용인이 될 수 있습니다.
거기에 전세자금대출이 가능하다보니(무주택 또는 1주택자만), 부동산 대출 규제에서도 약간은 자유롭다고 할 수 있습니다.
우선분양권 / 확정분양가
원래 민간임대아파트는 8~10년 거주 조건을 채우면 끝나는 겁니다. 즉, 전세 아파트를 분양하는 것이기에 그렇습니다.
그런데 몇몇 곳은 우선분양권과 확정분양가를 내세우는 곳이 있습니다. 우선분양권은 말 그대로 임대기간이 끝난 후에 거주자에게 우선해서 분양을 해준다는 권리입니다.
확정분양가는 임대기간이 끝나고 분양을 할때 얼마에 분양가를 받을지를 미리 확정하는 겁니다. 그런데 이 확정분양가를 조금은 자세히 보셔야 합니다. 보통 조건은 아래와 같습니다.
주변 시세의 80% : 이게 애매합니다. 주변 시세의 80%라고 했을때는 당연히 임대기간이 끝나고 분양을 할 때의 시세입니다. 그런데 이게 과연 건설사에서 자기들에게 불리한 분양가를 절대 제시하시는 않을 겁니다.
아예 처음부터 분양가를 제시 : 대부분 서울이나 수도권 주요 입지에서 이렇게 진행을 합니다. 예를 들어 84제곱의 임대보증금이 9억입니다.(정말 비싸죠) 그러면 확정분양가를 13억 정도에 거는 겁니다. 이런 방식은 지방에서는 절대 불가능합니다. 이 경우에는 그냥 확정분양가를 분양하는 아파트라고 생각하시고 접근하셔야 합니다.
민간임대아파트 프리미엄?
현재 민간임대아파트가 왜 청약만 했다하면(너무 입지가 떨어지지만 않으면) 경쟁률이 100:1은 기본으로 넘느냐 하면 바로 프리미엄이 형성되기 때문입니다.
대충 이정도의 경쟁률…
이 부분에서 조금 의아해하시는 분들도 계실텐데요, 왜냐하면 분양권도 아니고 단순히 입주권(민간임대아파트에서 전세로 살 수 있는 권리)이기 때문이죠.
민간임대아파트에서 프리미엄이 붙는 이유는 아래와 같습니다.
수요가 많다. 가장 기본적인 겁니다. 해당 지역의 전세시세가 폭등하거나 전세물건이 없는 경우 수요는 민간임대아파트에 몰리게 됩니다. 이경우 웃돈을 주고라도 입주를 하고자 하는 사람들이 생기는 겁니다. 투자자들은 이렇게 되리라 예상을 하고 청약신청을 하는 것이지요. 우선분양권/확정분양가 : 일단 이게 있다면 프리미엄 형성이 더 잘됩니다. 어떻게 될지는 몰라도 해당아파트를 임대기간이 끝나고 차익을 바라보고 분양을 받을 수 있기 때문이죠. 세금이 없다 : 민간임대아파트 프리미엄은 세법상 양도차익이 아닙니다. 일종의 전세권을 매도할 경우 이에 대한 세금 규정이 없습니다.(이 부분은 제가 직접 국세청, 국토부에서 답변을 받았습니다.)
그럼 민간임대아파트 프리미엄은 얼마까지가 가능할까요? 물론 수요에 따라서 달라지겠지만 보통 내가 분양받을 수 있는 가격(확정분양가) 현재 주변시세의 차이 + (확정분양가-임대보증금) 이론상 최대의 프리미엄입니다.
예를 들어 임대보증금은 2억 4천이고, 주변 시세의 80%를 확정분양가로 내세운 민간임대아파트입니다. 현시점 주변 시세가 3억 8천이면 확정분양가가 대략 3억원. 미래에 예상되는 차익은 8천만원이고 현재 진입하면 바로 6천만원을 벌 수 있기에 현 시점 최대의 프리미엄은 1억 4천만원입니다.
물론 이론적인 얘기이고, 입지와 수요에 따라서 프리미엄은 천차만별입니다.
전매
전매의 경우도 제한이 없는 경우가 많았으나(때문에 당첨일에 바로 초피로 넘기는 것도 가능함) 몇몇 곳은 전매 2회 이런 제한을 두는 곳도 있습니다.
중도금대출
어떻게 보면 가장 중요한 것이 중도금대출입니다. 예를 들어 초피로 넘기지 못했으면 입주까지 기다려야 합니다. 이럴때 중도금대출이 문제인데요.
예를 들어 실거주자라면 무주택이나 1주택자가 대부분이라서 중도금대출이 HUF나 HF에서 가능합니다. 아니면 아예 시행자 자체 보증으로 다주택자도 중도금대출을 해주는 경우도 있죠.(반드시 확인하고 청약신청하셔야 합니다.)
그런데 본인이 다주택자인데 중도금대출이 안된다? 이경우 마피로 넘겨야 하는 경우가 있을 수도 있습니다. 물론 수요가 있어서 프리미엄으로 팔면 다행입니다.
포스팅에서 투자용과 장점 및 단점에 대해서 이어나가도록 하겠습니다. 민간임대아파트 장점 및 단점, 투자용, 실거주용 알아보기 2편 포스팅 보러가기
민간임대아파트 입주 경쟁률 수백 대 1….수천만원 웃돈도
최근 민간임대 아파트 임차인 모집에 청약자가 몰리면서 경쟁률이 수백 대 1까지 치솟는 경우가 잇따르고 있다. 새 아파트 공급이 부족한 데다 임대차 3법 등에 전세난이 가중되면서 실거주 수요가 몰리고 있는 것이다. 여기에 단기 차익을 노린 투기 수요까지 가세했다. 특히 임차권 거래가 가능한 일부 단지에서는 많게는 수억 원의 웃돈(프리미엄)이 붙는 등 과열현상이 나타나고 있다.
13일 분양업계에 따르면 이달 6일 청약을 마감한 제주시 애월읍 ‘제주애월남해오네뜨’는 204가구 모집에 21만9124명이 몰렸다. 84A-1 타입의 경우 전국(기타지역) 청약경쟁률이 2464대1에 달했고, 같은 타입의 제주도민 청약경쟁률도 117대1을 기록했다. 비슷한 시기에 분양한 서울 도봉구 ‘도봉롯데캐슬골든파크’는 시행사 측에서 아예 경쟁률을 발표하지 않았다. 회사 관계자는 “높은 경쟁률을 기록한 것은 맞지만, 구체적인 숫자를 공개하기 부담스럽다”고 밝혔다.
이들 단지는 민간건설사가 조성하는 ’10년 장기 일반 민간임대주택’이다. 무주택자만 지원할 수 있고 임차권 전매를 막은 공공임대주택과 달리 민간임대는 무주택 자격 요건, 임차권 전매, 분양 전환 여부 등을 민간 건설사가 정할 수 있다.
민간건설사들은 임차인을 빨리 모집하기 위해 대부분 주택소유 여부 등 자격 제한 없이 만 19세 이상이면 누구에게나 청약 기회를 주고 있다. 임차인 입장에서는 최소 임대 보장 기간인 10년 동안 임대료 상승률이 5% 이내로 제한돼 안정적인 거주가 가능하다. 또 집을 빌려 사는 것이기 때문에 소유 주택 수에도 포함되지 않는다. 취득세, 양도세 등 거래세는 물론 재산세, 종합부동산세 등도 임차인이 낼 필요가 없다.
민간임대주택 사업자들은 임차권 전매를 허용하거나 분양가를 조기에 확정하기도 한다. 또 10년의 임대 의무기간 종료 후 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있다. 실제로 부동산 관련 온라인 커뮤니티 등에서는 당첨 후 곧바로 임차권 전매가 가능한 단지에 대한 정보가 활발히 공유되고 있다.
과거 분양 아파트 모델하우스 주변을 서성이던 이른바 ‘떴다방’이 온라인으로 대거 유입되면서 투기 수요를 더욱 자극하고 있다. 이들은 청약 희망자를 온라인에서 모집해 사전의향서를 받고, 이 가운데 청약에 당첨된 사람에게 매수 대기자를 연결해주는 방식으로 영업한다. 실제 도봉롯데캐슬골든파크는 지난 9일 당첨자 발표 이후 적게는 2000만원에서 많게는 5000만원 이상의 웃돈이 형성된 것으로 확인됐다.
사업자 입장에서도 민간임대주택의 매력이 높다. 장기 임대수익을 통해 안정적인 수익을 확보한 뒤 임대 기간이 끝난 후 분양가상한제 등 규제를 피해 이익을 극대화할 수 있기 때문이다.
하지만 최근 민간임대 시장에 대한 관심이 높아지면서 건설사가 임대보증금을 지나치게 높게 책정하는 사례도 나타나고 있다. 이에 당초 전세 시장 안정을 위해 도입한 이 제도의 취지가 퇴색한다는 지적도 나온다. 한 부동산업계 관계자는 “공급자가 임대보증금을 결정할 수 있다 보니 실수요자에게 부담스러운 수준까지 올라갔다”고 설명했다.
지난 9월 10년 민간임대로 분양한 수지구청역롯데캐슬하이브엘은 715가구 모집에 16만여명이 몰려 평균 227대1의 경쟁률을 기록했다. 전용면적 84㎡의 임대보증금이 8억원대 후반에 매달 임대료가 100만원 수준이다. 그런데도 전매가 가능하다는 점 때문에 수백 대1의 경쟁률을 기록하고 수천만원의 웃돈이 붙은 것으로 업계는 보고 있다.
전문가들은 실거주가 아니라면 투자에 신중히 해야 한다고 강조한다. 한 건설사 관계자는 “청약 단계에서부터 우선 분양권을 주는지, 분양가 산정 방식이 어떤지 등을 미리 고지해도 분양 시점에 항상 문제가 발생하고 있다”며 “특히 프리미엄을 주고 임차권을 산 임차인들이 분양전환시에 불만을 터트리는 경우가 많다”고 말했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “다주택자 규제 등으로 인해 투자 수익이 나는 곳으로 시중 유동 자금이 몰리고 있다”며 “투자자 입장에서는 임대 주택의 입지나 해당 지역의 임대 수요 등을 미리 살펴보고, 계약서 내용을 세심하게 검토해야 한다”고 강조했다.
민간임대아파트의 종류와 정확한 뜻을 알아보자.
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민간임대아파트란?
민간건설사에서 국민주택기금 지원을 받지 않고 공급한느 임대 아파트를 말합니다. 민감임대아파트는 별도의 지원을 받지 않기 때문에 공급방식을 업체 임의대로 지정 할수 있습니다. 공급방식 뿐만 아니라 분양가 등 공급조건도 전용면적 18평을 제외하고는 시군구와 협의만으로 정할수 있습니다.
민간임대아파트 입주조건은 대부분 청약통장 및 주택소유 무관, 소득수준, 당첨 이력에 관계없이 만 19세 이상이면 신청할수 있습니다. 또한 민간 임대아파트마다 약간은 다르겠지만 최대 임대 보장기간은 10년 인 경우도 있으며, 임대료 상승률이 5% 이내로 제한됩니다. 물론 임차기간 내에는 취득세, 등록세, 재산세 등 세금 부담이 없습니다.
※ 임대아파트의 종류는 : 공공임대 vs 민간임대
1. 공공임대주택
국가나 지방자치단체 재정이나 주택도시기금을 재원으로 건설하여 임대하거나 임대 후 분양으로 전환하는 주택입니다.
그런데 공공재원을 통해 지어지는 공공임대주택도 종류가 매우 다양합니다.
저소득층의 주거안정을 위해 공급된느 영구임대주택(최저소득 계층을 위한 50년 이상 또는 영구임대)
국민임대 (저소득 계층을 위한 30년 이상 장기간 임대)
이 외에도 전세로 공급하는 장기전세주택, 분양전환이 가능한 분양전환공공임대주택, 청년과 신혼부부에게 공급하는 전세임대주택등이 있습니다.
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2. 민간임대주택(아파트)
민감임대주택은 “민간임대주택에 관한 특별법”에 따라 민간에서 임대를 목적으로 등록한 주택을 공급하는 것.
– 민간건설 임대주택 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 or 주택건설사업자가 사업계획승인을
받아 건설한 주택 중 사용검사때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
– 민간매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택
1) 공공지원 민간임대주택(아파트)
공공의 재원을(주택도시기금등) 지원받아서 진행되며, 용적률의 규제완화등의 혜택을 받는대신,
일정비율을 무주택자에게 공급하거나 특별공급을 해야하는 등 제한을 받는것.
2) 장기일반민간임대주택(아파트)
공공지원 없이 순수하게 민간에서 임대할 목적으로 건설/매입하여 공급하기 때문에 자격과 선정방법등이 자유롭다.
※ 민간임대아파트의 전매
민간임대아파트는 당첨되면 전매가 가능하다. 입주시 임차인으로 들어가는 것이므로
‘임차권 전매’라고 이해하면 좋을듯 하며,
정확히는 ‘임차권’에 붙은 프리미엄이 맞는것이다.
또한 분양전환우선권을 주는 민간임대아파트가 있으므로 전매를 통한 차후 분양권전환에 대한 프리미엄까지 더해진다고 생각하면 된다. 하지만 분양권전환을 하는 민간임대아파트와 분양권전환을 하지 않는 민간임대아파트가 있으므로 확인하여야 한다.
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민간 임대 아파트 자격 어떻게 되나?
민간임대 아파트는 국민 임대 아파트와는 달리 국민주택기금 지원을 받지않고 민간건설사에서 공급하는 임대아파트를 말하는데요, 국민주택 택기금을 지원받지 않고 건설이 되기 때문에 국민임대아파트와는 달리 업체 임의대로 공급방식을 정하기 때문에 민간임대 아파트 입주 자격도 시공 업체에 따라 조금씩 다릅니다.
공급 업체 임의대로 분양가와 공급조건이 달라지는데, 다만 18평 미만의 평수인 경우는 국민임대아파트와 동일하게 적용받고, 그 이상 평수에 대해서는 시군구와 협의후에 자유롭게 정하게 됩니다.
국민 임대아파트와 달리, 민간 임대아파트는 5년 임대기간의 절반인 2년 6개월이 지나면 세입자가 희망하는 경우 분양전환이 가능합니다. 분양으로 전환할 경우 분양가는 입주자 모집공고 시점을 기준으로 하고있습니다.
민간 임대아파트 자격
민간 임대아파트는 전용면적에 따라 자격이 달라지는데, 전용면적 60㎡ 이하인 경우는 청약저축에 가입한 무주택자만 신청이 가능하고, 그외의 경우는 청약통장이 없거나, 집이 있는 유주택자라도 상관없고, 소득이 적거나 많거나와 무관하다. 결정은 사업자가 정하기 나름으로 주로 선착순 모집하는 경우가 많다.
공공임대가 5년 10년 단위로 이루어져 있다면 민간임대는 좀더 유동적인데 5년 8년 등의 임대기간으로 나오는 아파트가 많은 편.
임대료 상한선은 공공임대와 동일한 연 5%이다. 하지만 초기 임대료 제한이 없어 주변 시세보다 낮게 공급된다는 보장은 없어 주변 임대료를 잘 파악해봐야 한다. 임대기간은 공공임대가 10년인 반면 민간임대는 8년이다. 준공공임대인 경우는 10년이란 것이 예외.
경쟁률이 300대 1이라고?…민간임대 아파트 인기 뜨겁네
한때 부동산시장에서 ‘찬밥 대우’를 받던 민간임대가 최근 대출 규제로 인한 집값 하락 분위기 속에서 실수요자들의 뜨거운 러브콜을 받고 있다. 장기 임차인 모집에 수십만 명이 몰리는가 하면 청약 경쟁률이 수백 대 1을 기록하는 아파트 단지도 줄을 잇고 있다. 전문가들은 민간 장기 임대 아파트가 대출 규제로 초기 주택 구입 자금 조달에 어려움을 겪거나 집값 하락기에 시장을 관망하며 향후 분양 전환을 노리는 주택 실수요자들의 선택지가 되고 있다는 평가를 내놓고 있다.25일 부동산 업계에 따르면 대형 건설사들이 참여한 민간임대주택은 수요자들이 집중되며 높은 경쟁률을 보이고 있다. 지난 21일부터 23일까지 임차인 모집을 한 ‘더샵프리모 성황’은 평균 117대1, 최고 715대1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 전라남도 광양시 성황도이지구에 조성되는 이 단지는 장기일반민간임대주택이다.이 단지는 486가구 모두 전용면적 84㎡로 공급될 예정인데, 임차보증금은 2억9000만원과 3억2000만원 중에서 선택할 수 있다. 더 높은 임차보증금을 선택할 경우 4년간 임차료가 동결되고, 우선 분양권이 부여된다. 지난 24일 당첨자 발표가 이뤄졌는데, 로열층은 500만~600만원의 ‘웃돈’이 형성돼 있는 것으로 알려졌다.제주에서는 수천 대 1의 경쟁률이 나오기도 했다. 지난달 6일 청약을 마감한 제주시 애월읍의 ‘제주애월남해오네뜨’는 204가구 모집에 21만9124명이 몰렸다. 이 단지는 전국(기타 지역) 경쟁률이 2464대1, 제주도민(당해 지역) 경쟁률은 117대1을 기록했다. 최근 아파트 미분양이 잇달아 발생한 대구광역시에서도 장기일반민간임대주택은 수백 대 1의 경쟁률을 보였다. 대구 북구 칠성동2가 일대에 들어서는 대구 ‘호반써밋 하이브파크’는 지난달 21일 진행한 청약에서 446가구 모집에 10만여 명이 몰리면서 평균 240대1의 경쟁률을 기록했다.낮은 청약 문턱은 장기일반민간임대주택의 장점으로 꼽힌다. 무주택 자격 요건과 임차권 전매 가능 여부, 분양 전환 여부 등 중요 사항을 시행사가 결정할 수 있다. 통상 시행사는 임차인을 보다 빨리 모집하기 위해 대부분 주택 소유 여부 등에 대한 자격을 두지 않는다. 만 19세 이상이면 청약통장 없이도 누구나 청약 기회를 얻을 수 있는 경우가 대부분이다. 재당첨 제한 등과 같은 규제에서도 자유롭다.임차인 입장에서는 최소 임차 보장 기간인 10년 동안 임차료 상승률이 5% 이내로 제한돼 안정적인 거주가 가능하다. 집을 소유하는 것이 아니라 빌려서 사는 것이기 때문에 세금 부과 기준이 되는 주택 수에도 포함되지 않는다. 취득세와 양도세 등 거래세는 물론이고 재산세와 종합부동산세 등도 부과되지 않는다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “일반 아파트 분양은 부양가족과 특별공급자격 등을 깐깐하게 따지고, 분양가가 9억원이 넘어가면 중도금 대출 등에서도 제약을 받는다”며 “장기일반민간임대주택은 주택 매입에 대한 당장의 부담을 낮춰주고, 향후 분양 전환이 싫으면 포기하는 데 따른 불이익도 없어 수요자들에게 선택지를 넓히는 효과가 있다”고 말했다.다만 최근 민간임대 아파트가 인기를 끌면서 시행사가 보증금을 지나치게 높게 책정하는 사례가 있어 인근 시세와 비교하는 등 잘 따져봐야 한다는 조언이 나온다. 지난해 8월 경기도 용인시에서 분양한 A단지는 8억6000만~8억9000만원에 달하는 보증금에다 100만원의 월세까지 붙었다. 인근 구축 아파트 단지 매매가와 맞먹는 수준이다.장기일반민간임대주택은 우선 분양권과 분양가 산정 방식, 계약 조건을 두고서도 향후 논란이 불거질 가능성이 있다. A단지 역시 입주자 모집 공고문에는 임차인에게 우선 분양 권리가 없다고 명시하고, 확정 분양가 역시 공개하지 않았지만, 당첨자들에게는 향후 분양 전환 시 분양 대금까지 확정해 안내가 됐다. 올해 7월 입주를 앞둔 충청남도 당진시 B단지에서도 시행사가 모집 공고문과 계약서 등에서 약속한 설명과는 다른 조치를 내놓자 입주 예정자들이 불만을 터뜨리고 있다.함 랩장은 “청약에 허들이 낮기 때문에 경쟁률은 높아보이지만 막상 계약을 진행하지 않는 허수 당첨자가 있을 수 있다”며 “무작정 경쟁률이 높다는 이유만으로 웃돈을 주고 임차권을 매수했다가는 도리어 피해를 볼 수 있다”고 조언했다. 이어 “우선 분양권리나 확정 분양가 제시 여부는 단지마다 다르기 때문에 계약 사항을 꼼꼼히 살펴야한다”고 강조했다.[유준호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
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